서울시 내 추진주체들의 경우에는 리모델링 규제를 강화시키는 시 정책에 대한 비판의 목소리도 나왔다. 시가 필로티를 동반한 최상층 1개층 증축의 경우에도 수직증축으로 판단하고, 안전성 검토를 시행해야한다고 못 박으면서다.실제로 시는 지난해 8월 ‘공동주택 리모델링 관련 법률자문 결과 알림’ 공문을 각 구청에 하달했다. 법제처 유권해석을 근거로 뒀는데, 1층 필로티 및 최상층 1개층을 증축할 때 세대수가 증가하지 않아도 수직증축으로 보고 안전성 검토 절차를 거쳐야 한다는 게 핵심이다.문제는 시가 조합설립인가 여부와 관계없이 적용 방침을
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법상 재건축사업에서 매도청구권에 관한 법리는 도시정비법이 시행된 지 20여년이 경과한 현재로서는 어느 정도 정립되어 있는 것으로 보인다. 매도청구는 크게 ㉠조합설립 미동의 또는 건축물과 부속토지 중 어느 하나만 소유하여 재건축에 참여할 수 없는 자에 대한 것(제64조)과 ㉡분양신청을 하지 아니한 자 등 재건축사업에서 탈퇴한 현금청산자에 대한 것(제73조)으로 준별되나 통상 이 두가지 경우를 포함하여 지칭하는데, 최근 대법원에서 판결한 사안들은 아직까지 해석에 관한 다툼이 존재하는 부분이거나 실무
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구 내 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원분양분 또는 일반분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속하는 자는 분양대상자 선정일부터 5년 이내에 투기 과열지구에서 분양신청을 할 수 없고, 다만 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에만 분양신청을 할 수 있다고 규정하고 있다(제72조제6항).즉, 투기과열지구 내 정비사업에서 일반분양 또는 조합원분양에 당첨된 ‘토지등소유자와 그 세대에 속하는 자’는 5년 내에 ‘추가로’ 투기과열지구 내 정비사업의 조합원분양신청을 금지하여, 결
조합이 설립인가 이후 동의율 미달 등의 하자에 관하여 다툼이 있어 조합설립변경인가를 신청하는 경우 매번 모든 토지등소유자들로부터 동의서 징구 등의 절차를 새롭게 진행해야 한다면 지나친 사회·경제적 낭비가 야기된다. 이에 2015.9.. 법률 제13508호로 개정되어 2016.3.2. 시행된 도시정비법에서는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있도록 규정하였다.다만 유효성에 다툼이 없는 동의서가 무엇인지 구체적으로 정하고 있지 않고, 이에 필자가 최근에 진행한 사건에서도 선행사건 등에서 동의서의 유효
A는 재개발사업구역내에 토지를 소유하고 있는 조합원으로서 토지 200㎡와 지상 주택 주거전용면적 400㎡를 소유하고 있다가 2002년 경 토지와 건물에 대한 지분 일부를 B와 C에게 각 증여함으로써 토지와 건물은 A, B, C 3인의 공유가 되었는데 토지 공유지분 면적은 A가 100㎡, B가 70㎡, C가 30㎡이고, 건물 주거전용면적은 A가 200㎡, B가 150㎡, C가 50㎡ 지분으로 3명이 공유하고 있다. A, B, C는 각각 다른 세대를 구성하고 있다.이 경우 A, B, C에게 몇 개의 분양권이 주어질까? A, B, C 공
재건축·재개발 등 정비사업 추진 과정에서 이른바 ‘1+1 분양’을 받은 조합원에게 종합부동산세 등을 부과한 것이 정당하다는 법원의 판결이 나왔다. 원고는 법령에 따라 일부 주택의 전매제한으로 불가피하게 2주택자가 됐다고 항변했지만, 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았다.서울행정법원 제2부(재판장 신명희)는 지난달 23일 A씨를 비롯한 86명이 서초세무서장 등을 상대로 낸 제기한 ‘종합부동산세 등 부과처분 취소청구’에서 원고 패소 판결을 내렸다. 판결문에 따르면 원고들은 B아파트 재건축조합 소속 조합원이었는데, 도시 및 주거환경정비
재건축·재개발 등 정비사업의 조합임원 후보자에 대한 금품수수 금지와 처벌 규정을 담은 도시 및 주거환경정비법이 합헌이라는 헌법재판소의 결정이 나왔다.헌재는 지난달 27일 A아파트 재건축사업의 조합장 후보로 출마했던 B씨가 청구한 ‘위헌소원 사건’에 대해 헌법에 위반되지 않는다고 결정했다.B씨는 조합장 선거에 출마하면서 창호공사업체 대표로부터 ‘조합장에 당선되면 공사를 수주할 수 있게 해 달라’는 부탁을 받고 현금 500만원을 선거자금 명목으로 건네받았다. 법원은 조합임원 선출과 관련해 금품을 제공받았다는 피의사실을 인정해 벌금 50
서울 용산구 이촌동 한강맨션이 역대 최고금액의 재건축부담금을 통보받았다. 서초구 반포주공1단지3주구와 비교해도 무려 3억7,000만원이 높은 금액이다. 조합은 당초 예상보다 2배가량이 높은 부담금이 부과됨에 따라 국토부가 이달 발표할 예정인 재건축초과이익환수제 개선 방안에 기대감이 높은 상황이다.한국부동산원은 최근 한강맨션 재건축부담금 예정액으로 조합원 1명당 평균 7억7,000만원 가량을 통보했다. 그동안 재건축부담금 예정액의 최대 규모는 성동구 성수장미아파트의 5억원으로 약 2억7,000만원이 높은 금액이다. 이보다 앞서 서초구
1. 현행 종합부동산세법의 문제점 및 문제 유형=종래 종합부동산세법은 주택 수와 관계없이 과세표준에 세율을 적용하여 계산한 금액을 세액으로 하고 있었다. 그런데 2019.1.1. 종합부동산세법이 개정되면서 과세표준을 세분화하여 세액을 늘리는 한편 주택 수(3주택 이상 또는 조정지역 내 2주택)에 따라 세율이 증가하는 구조를 갖추게 되어 다주택자의 세부담이 과중하게 되었다. 나아가 2020.8.18. 개정된 종합부동산세법은 3주택 이상 소유자와 조정지역 내 2주택 소유자의 종부세율을 대폭 상향하는 한편 법인의 경우에는 징벌적인 수준으
재건축초과이익환수제에 대한 공포가 현실로 다가왔다. 대도시는 물론 재건축부담금이 발생하지 않을 것으로 예상했던 소도시까지 집값 급등에 따라 부과 대상이 됐다.수도권과 지방 곳곳에서 ‘억대’ 부담금이 산정됐고, 조합원들의 한숨은 깊어지고 있다.일선 조합들은 연대를 통해 집단행동에 나설 움직임을 보이고 있다.지난 9일 강남권 재건축 단지를 중심으로 조합 54곳이 ‘재건축정비사업조합연대’를 결성하고 재건축초과이익환수제에 대응하겠다는 방침이다.이들은 ‘부당함’을 주장한다. 재초환은 지난 2006년 처음 도입된 이후 주택시장 침체 등을 이유
토지 공개념은 토지는 그 성격상 단순한 상품으로 다룰 것이 아니라 자원으로서 다루고 토지가 갖는 사적 재화로서의 성격과 함께 공적 재화로서의 성격도 함께 고려하여 그 배분 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 하나의 토지철학이다.애덤 스미스(Adam Smit), 데이비드 리카도(David Ricardo), 존 스튜어트 밀(John Stuart Mill) 등의 경제학자들은 토지의 사유권 보장을 비판하고 공공성을 강조하여 땅 주인이 받는 불로소득을 비판했다. 1919년 제정된 독일 바이마르 헌법에서도 “토지의 경작과 이용은 토지소유자의
서울 강남권 재건축 단지들을 중심으로 ‘재건축초과이익 환수제’에 반대하는 목소리가 커지고 있다. 일선 추진위·조합들은 ‘재건축 정비사업조합 연대’를 구성하는 등 집단행동에 나설 조짐을 보이고 있는 상황이다.최근 서초구 방배삼익아파트 재건축조합은 시내 추진위·조합 80여곳에 ‘재건축 정비사업조합 연대’에 참여 의사를 묻는 공문을 발송했다고 밝혔다. 재건축초과이익 환수제 시행에 따라 조합원들이 수억원에 달하는 부담금을 통지 받으면서 연대를 구성해 조직적으로 대응할 수밖에 없다는 설명이다.실제로 방배삼익의 경우 지난 4월 서초구청으로부터
서울시의회 정재웅 의원이 여의도지구 재건축사업의 신속한 집행을 촉구했다. 정 의원은 지난 1일 제301회 정례회 제4차 본회의 시정질문을 통해 오세훈 시장에게 재개발·재건축사업의 미진함을 강력하게 질타했다.정 의원은 “지은 지 50년이나 되면서 평균 노후도를 훌쩍 넘은 여의도아파트지구의 재건축사업이 4년 가까이 ‘수립 중’인 상태에 머물러 있다”며 “언제 사고가 터질지 몰라 주민들은 조마조마한 심정으로 살고 있고, 붕괴 위험까지도 감수하며 생활하고 있다”고 호소했다. 이어 “현실과 동떨어진 안전진단 제도의 실태와 서울시가 진행하는
지난 6월 9일 국토교통부와 서울시는 정책간담회를 갖고 재개발·재건축 조합원 자격 제한을 앞당기기로 합의했다. 재건축의 경우 현행 조합설립인가 이후에서 안전진단 통과 이후로, 재개발은 관리처분인가 이후에서 정비구역 지정 이후로 당기는 게 주요 골자다.그런데 이 합의안 발표 이후 재건축 단지 주민들을 중심으로 반발이 거세졌고, 일부에서는 소급 적용에 대한 재산권 행사 제한 등으로 위헌 논란까지 벌어지고 있다. 이에 국토부와 서울시가 적극적인 해명에 나섰다.결론부터 얘기하면 일단 조합원 지위양도 제한은 소급 적용되지 않는다. 또 모든
정부가 지난 2월 4일 부동산대책을 제시하였다. 아직까지 정책의 세세한 모습이 확정되지 않았고 시장에 어떤 결과를 가져올지 미지수이지만 위 부동산대책 중 ‘공공 직접시행 정비사업’에 대해서는 시장에서 논란이 계속되고 있다.왜냐하면 공공 직접시행 정비사업 등 새롭게 발표된 방식으로 사업이 추진되는 지역의 경우 2021.2.4. 이후 부동산을 매수하더라도 아파트분양권을 못 받고 현금청산 대상자가 되는 내용이 포함되어 있기 때문이다. 위헌논란도 상당하다. 이러한 우려에 대해 정부는 “공익사업은 현금청산이 원칙이고 감정평가 후 실시하는 합
재건축사업에 동의하지 않은 소유자를 상대로 한 매도청구권은 헌법에 어긋나지 않는다는 결정이 나왔다.헌법재판소는 지난 26일 도시 및 주거환경정비법 제39조 등 위헌소송에서 재판관 7대2의 의견으로 합헌 결정을 선고했다. 헌재에 따르면 청구인들은 재건축정비구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 자들로 재건축조합설립에 동의하지 않았다. 재건축조합은 청구인들을 상대로 소유권 이전등기와 부동산 인도를 구하는 소를 제기하고, 매도청구권을 행사했다.이에 따라 청구인들은 소송이 진행되는 상황에서 도시정비법 제39조 등에서 정한 매도청구권이 재산권
1. 문제의 소재=도시정비법 제33조제5항에서는 추진위원의 결격사유는 동법 제43조제1항부터 제3항까지를 준용한다고 하면서 이 경우 ‘조합’은 ‘추진위원회’로, ‘조합임원’은 ‘추진위원’으로 본다고 규정하고 있다.준용되는 규정인 동법 제43조제2항제2호에서는 조합임원이 같은 법 제41조제1항에 따른 자격요건을 갖추지 못한 경우에는 당연 퇴임한다고 규정하고 있으며, 동법 제41조제1항에서는 조합임원 중 조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주해야 한다고 규정하고 있다.따라서 추진위원장의 경우에도 선출일
서울 서초구 반포3주구에 총 5,965억6,844만원의 재건축부담금 예정액이 통지됐다. 조합원 1인당 약 4억200만원으로 역대 최대 부과액이다.구는 지난 23일 반포3주구 재건축조합(조합장 노사신)에 이런 내용의 ‘재건축부담금 부과기준 및 예정액’을 통지했다.구 주거개선과 관계자는 “반포3주구 조합이 제출한 재건축부담금 산정에 필요한 자료를 검토한 결과 조합원 1인당 평균 재건축부담금 4억200만원을 통지했다”며 “조합원별 납부액과 분담기준 등을 결정해 관리처분계획에 명시해야 한다”고 말했다.당초 조합은 1인당 4억4,000만원의
계약업무 처리기준에 따라 조합원 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 하는 시공자 선정 총회. 그런데 경쟁입찰을 실시했다가 2회 이상 유찰되어 특정 업체와 수의계약을 체결하게 된 경우에도 이러한 ‘과반수 직접 참석’ 요건이 적용되어야 할까?이 질문에 대해서는 아마 ‘당연히 수의계약에도 적용되는 것 아닌가?’라고 생각하는 쪽이 훨씬 많을 것이다. 다른 해석이 가능하다는 것에 대해 아예 생각조차 해보지 않았을 공산이 크다.왜 그럴까? 아마도 계약업무 처리기준 제35조제1항이 ‘총회’에 조합원 과반수가 직접 참석하도록 하고 있고, 수의계약도
재건축사업에 거주의무 방안이 확대 도입된다. 현재는 조합의 임원이 되기 위해서는 구역 내 거주가 의무화되어 있지만, 조합원에 대해서는 규정이 없다. 하지만 수도권 투기과열지구 내 재건축사업의 경우 조합원도 일정기간 거주를 해야 분양권이 주어지게 된다. 재건축에 투기세력이 유입되는 것을 방지하기 위한 방편이지만, 주거의 자유를 침해하는 만큼 위헌 가능성까지 제기되고 있다. 또 정부가 다주택자에 대해 임대주택 등록을 장려한 상황에서 실거주가 불가능한 임대사업자는 현금청산자로 분류될 위기에 놓였다. 재건축단지의 세입자들 역시 조합원 거주