공인중개사의 확인·설명 의무를 강화한 공인중개사법 시행령 개정안이 2일 국무회의에서 의결될 예정이다. 이번 개정안은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행된다.개정안에 따르면 공인중개사는 안전한 임대차 계약 중개를 위해 선순위 권리관계(임대인의 미납세금, 확정일자 부여현황, 전입세대), 임차인 보호제도(소액 임차인 보호를 위한 최우선변제권, 민간임대주택의 임대보증금 보증제도) 등을 설명하고 ‘중개대상물 확인·설명서’를 작성·서명해 거래당사자에게 교부해야 한다.또 공인중개사의 확인·설명 의무 이행 여부를 명확히 하기 위해 이번 개정안
1. 서설=주택법 시행령 제20조제3항, 주택법 시행규칙 제7조제5항에 따라 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 위해서는 반드시 총회 의결을 거쳐야만 한다. 이는 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하기 위한 입법자의 결단에 따른 것이다. 따라서 이러한 총회 의결 없이 조합원에게 부담이 될 계약이 체결되었다면 이는 강행규정에 반하는 것으로서 사법상 효력이 인정될 수 없다. 만일 지역주택조합의 조합장이 주택법령 및 조합규약에 반하여 총회 의결이라는 적법한 절차를
서울 서초구 반포아파트 3주구 재건축조합이 전 시공자인 HDC현대산업개발에 164억원이 넘는 배상금을 물어줘야 할 상황에 놓였다. 서울중앙지방법원 제37민사부(재판장 이상원)이 지난 7일 HDC현산이 반포아파트(제3주구) 주택재건축정비사업조합을 상대로 낸 ‘손해배상’ 소송에서 원고의 일부 승소 판결을 내렸기 때문이다.▲조합, 3회 유찰로 HDC현산 수의계약… 본계약 협상 결렬 이유로 시공자 선정 취소=판결문에 따르면 반포3주구 재건축조합은 지난 2017년 10월 재건축 공사의 예정가격을 약 8,087억원으로 정하고, 시공자 선정을
전국의 모든 정비사업조합들은 관리처분계획인가 고시가 있으면 구역 내 조합원들의 이주를 위하여 수개월 가량의 ‘이주기간’을 설정하고, 해당 기간 동안 이주를 완료하도록 조합원들에게 안내한다. 그러나 의외일지도 모르겠으나, 이러한 ‘이주기간’은 도시정비법 등 관련 법령에 규정되어 있는 제도가 아니다.도시 및 주거환경정비법 제81조제1항의 해석에 따르면 관리처분계획인가 고시가 있으면 조합은 즉시 구역 내 부동산들의 사용수익권을 취득하므로, 조합원 등 권리자들에게 즉각적으로 부동산의 인도를 청구할 수 있다. 반면에 관련 법령 어디에도 조합
1. 서설=지역주택조합의 조합원 자격을 취득하기 위해서는 ❶조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여야 하고(거주 요건), ❷조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하며(무주택 요건), ❸같은 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주여야 한다(세대주 요건). 또한 ❹본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것(중복가입 금지 요건)도
일찍이 대법원은 정비구역 내 부동산을 소유하고 있는 조합원이 각종 행정소송을 제기함과 동시에 이를 이유로 조합원으로서 부담하는 이주의무를 이행하지 않는 경우, 해당 조합원은 사업지연에 따른 손해를 조합에 배상할 책임이 있다고 판단한 바 있다.그런데 행정소송을 제기하여 이주의무를 회피하려는 것 외에, 조합이 제기한 명도소송에서 부동산 인도를 명하는 가집행선고부 판결이 선고되었음에도 피고가 이에 불복하는 취지로 강제집행정지를 신청하고 신청이 인용됨으로써 부동산 인도 강제집행 시도가 무산되었다면, 이러한 방식의 이주지연 행위에 대해서도
1. 사안의 개요=모 재건축조합은 입찰 과정을 거쳐 갑 건설사를 시공자로 성정하였고, 가계약까지 체결하였으나 그 후 개최된 임시총회에서 일부 수정안을 반영한 공사도급 가계약의 추인 안건이 부결되었다(가계약서 상에 해당 계약이 가계약에 해당하여 추후 상세 조항에 대한 합의를 거친 후 본계약을 체결할 수 있다고 규정하고 있었고, 해당 계약 내용에 대해서는 조합 총회의 추인이 필요하다고 규정하고 있음). 위 부결 직후 갑 건설사와 재건축 조합 간 계약 조건에 대한 협의가 진행되었으나 결렬되었고, 피고 조합은 정기총회에서 시공자 선정 취소
1. 조합장 및 이사의 사무집행=조합장 및 이사는 조합의 모든 사무를 집행한다(민법 제58조제1항). 사무집행이란 조합의 목적을 달성하기 위하여 필요한 직접 또는 간접으로 관련되는 모든 사무의 처리를 말한다. 그러므로 사무집행에는 법률행위로서 예컨대 계약의 체결, 소송의 수행, 사용인의 채용뿐만 아니라 사실행위로서 장부의 작성, 사용인의 지휘 및 감독 등도 포함된다.민법상 조합장 및 이사가 집행할 주요사무로는 ①재산목록의 작성(민법 제55조제2항) ②조합원명부의 작성(민법 제55조제2항) ③조합원총회의 소집(민법 제69조, 제70조
A재건축조합설립추진위원회는 사업구역 내 상가의 구분소유자 10인 전원과 “신축된 상가 전부를 원고들에게만 분양하고, 영업장 대체지원비를 1인당 5,000만원씩 지급한다”는 내용의 합의를 하였다. 이 사건 합의는 주민총회에서 추인되었고, 조합 설립 이후 개최된 총회에서도 이 사건 합의를 수용하기로 결의하였다. 그러나 이후 피고 조합은 이 사건 합의와 다르게 신축된 상가 중 일부만을 원고들에게 분양하고 비례율에 따라 원고들의 분담금을 산정하도록 하는 내용으로 관리처분계획을 수립하였다. 이에 원고들은 피고 조합이 이 사건 합의를
재건축·재개발 등 정비사업을 추진하는 조합은 시공자와의 공사도급계약 과정에서 난항을 겪게 된다. 조합과 시공자가 각자 자신에게 유리한 조건을 계약서에 포함시키기 위해 줄다리기를 하면서 원만한 협의가 진행되지 않는 경우가 많기 때문이다. 이에 따라 일부 조합에서는 본계약 협의가 어렵다는 이유로 시공자 선정을 취소하는 등의 강수를 두기도 한다.하지만 조합이 시공자 선정을 취소하거나, 계약을 해지하는 경우 각별한 주의가 필요하다. 최근 법원이 조합의 무리한 요구 조건으로 협의가 진행되지 않았음에도 시공자 선정을 취소했다는 이유로 손해를
해 질 무렵 한강을 본 사람은 누구나 공감할 것이다. 한강뷰는 서울 아파트가 가질 수 있는 최고의 프리미엄 중 하나다.어둠이 서서히 내려앉는 오색 빛 하늘, 강 물결이 만들어내는 은은한 반짝거림, 길게 늘어선 차들과 강 주변을 에워싼 건물들의 불빛 행렬을 우리 집에서 볼 수 있다는 것은 수억 원 이상의 가치를 가진다.그렇기 때문에 한강뷰는 갈등의 씨앗이 되는 경우가 많은데, 정비사업으로 고층 아파트가 들어서면서 인접 아파트의 한강뷰를 가리게 되는 경우가 대표적이다.인접 아파트 주민들은 한강뷰를 가리지 않는 설계변경을 요구하고, 조합
조합은 공사도급(가)계약서에 따라 사업추진경비 대여 요청을 하였고, 시공자는 이에 응하지 아니하였다. 그에 따라 조합은 시공자와 체결한 공사도급(가)계약에 대한 해제 및 해지한다는 통지를 하였다. 이는 민법 제673조(완성전의 도급인의 해제권)의 해제 의사표시에 해당하므로 시공자 선정되기 위하여 시공자가 조합을 대신하여 지급한 시공자 선정을 위한 총회비용 등을 손해배상 또는 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한다. 시공자의 주장은 타당한지 여부?1. 조합의 공사도급(가)계약 해제 및 시공자의 손해배상 청구 등1) 시공자
상가임대차보호법은 임대차기간 만료시 임차인이 신규 임차인을 구하여 임대인으로 하여금 신규 임대차계약을 체결하게 하면서, 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 하고 있다. 그런데 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 다른 사람에게 권리금을 받고 임대를 하거나, 임대인 스스로가 상가를 사용한다면 기존 임차인의 권리금 혹은 영업이익을 가로채는 결과가 된다.최근에 나온 대법원 판례다. 임대차기간이 만료될 즈음에 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 데려와서 임대차계약 체결을 요청하였다. 임대인은 거절을 하면서 건물이 노후화되어 대
건설사가 확정공사비 등을 홍보해 시공자로 선정된 이후 공사비를 올리는 꼼수가 줄어들 전망이다. 또 조합원들의 환심을 사기 위해 이행 불가능한 제안을 하는 행태도 사라지게 된다. 건설사가 재건축·재개발 수주 과정에서 허위·과장 광고를 할 경우 시공자 선정 취소는 물론 벌금과 손해배상까지 책임지도록 하는 법안이 발의됐기 때문이다.천준호 더불어민주당 의원은 지난 25일 건설사의 허위·과장 광고를 금지하고, 위반 시 처벌하는 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’을 국회에 제출했다고 밝혔다. 정비사업 추진 과정에서 건설사 등
1. 문제의 소재=최근 대체 시공사 선정 및 착공까지 이뤄진 강남권 모 재건축 조합에서 계약 해제된 기존 시공사가 조합을 상대로 시공사 지위 확인 소송을 제기해서 항소심 판결에서 그 지위를 인정 받은 판결 내용이 회자되고 있다.최근 들어서 여러 현장에서 여러 이유 등으로 시공사 교체가 이뤄지고 있는데 위 판결 내용으로 인해서 시공사 교체를 희망하는 조합에서는 일견 제동이 걸린 것으로 보이고, 기존에 시공 계약이 해제되었던 시공사들은 위 판결을 계기로 유사 후속 소송이 제기될 것으로 보이기도 하는 만큼 실무적으로도 중요한 이슈라고 할
A재개발조합은 세입자 甲을 상대로 부동산 인도를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 피고 甲은 집행정지를 신청하여 항소심 판결선고시까지 위 승소판결에 기한 강제집행이 정지되었다. 그 후 조합은 甲이 이 사건 부동산을 인도한 이후 甲을 피공탁자로 하여 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 공탁하였고, 조합은 이 사건 강제집행정지 결정이 있었던 시점부터 부동산의 인도일까지 인도 의무 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하면서 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다. 손해배상청구소송의 인용여
국토교통부가 부동산 중개수수료 개편을 담은 공인중개사법 시행규칙 개정안을 오는 16일까지 입법예고한다고 지난 2일 밝혔다.현행 시행규칙에는 전체 상한요율(매매·교환 0.9%, 임대차 등 0.8%) 이하의 범위 내에서 조례로 정하도록 규정하고 있었다.하지만 이번 개정안은 거래금액별 상한요율을 시행규칙에 정하고 그 범위에서 조례로 정하되, 지역별 특성 등을 고려해 거래금액별 상한요율에 거래금액의 1,000분의 1을 가감한 범위에서 정할 수 있도록 했다.이에 매매 거래는 구간별로 6억∼9억원(0.5→0.4%), 9억∼12억원(0.5%),
이르면 올 10월부터 부동산 중개수수료 부담이 줄어들 전망이다. 매매는 6억원 이상, 임대차는 3억원 이상 거래부터 수수료를 인하한다. 국토교통부는 지난 19일 부동산 중개보수 부담 경감을 골자로 한 ‘중개보수 및 중개서비스 개선방안’을 확정·발표했다. 우선 매매 9억원, 임대차 6억원 이상 거래에서 요율이 급증하는 문제와 임대차 중개보수가 매매보다 높아지는 역전현상을 해결한다. 이에 전 구간에서 임대차 요율이 매매요율보다 낮거나 같게 설정했다. 또 실질적인 소비자 보호를 위해 공인중개사의 책임보장한도를 상향하는 방안도 담았다. 아
3층이 넘는 건축물을 철거할 경우 상주감리원 배치가 의무화되고, 불법하도급이 2회 이상 적발되면 건설업 등록이 말소된다. 특히 광주 붕괴사고처럼 사망사고가 발생한 경우에는 원도급사도 즉시 등록이 말소되는 원스트라이크 아웃제도 도입된다.정부는 지난 10일 광주광역시에서 발생한 철거 건물 붕괴사고 등과 같은 해체공사사고의 재발방지를 위한 ‘건설공사 불법하도급 차단방안’을 발표했다. 이번 재발방지 대책에는 해체공사 전 단계에 걸쳐 관리·감독을 강화하고, 불법하도급을 사전에 차단하기 위한 방안이 담겼다. ▲해체계획서 전문가가 작성, 해체
1. 문제의 소재=조합이 정비사업을 시행하게 되면 준공인가 등을 거쳐 입주를 하게 되는데 최종 정산 내역을 반영한 관리처분계획변경 총회, 그에 따른 이전고시 등이 지연되어 조합원은 물론 일반 수분양자들에게 등기를 해주지 못하는 경우가 종종 있다.최근 서울 송파구 소재 모 재건축 조합에서도 입주한지는 꽤 되었지만 조합원 추가 분담금 발생 건에 대한 관리처분변경 총회의 연이은 부결 사태로 인해서 일반수분양자들에게 이전등기를 못해주고 그에 따른 손해배상청구를 사업시행자인 조합이 당한 사례도 있는 바, 최근 선고된 대법원 판례를 소개하고자