재건축조합이 조합원 자격이 없는 소유자라는 사실을 모른 채 조합원 분양신청을 받아 신축 아파트에 대한 이전고시를 진행했다. 이후 조합이 뒤늦게 분양권이 없다는 사실을 인식했다면 해당 소유자의 신축 아파트에 대한 매도청구가 가능할까? 이에 대해 대법원이 매도청구가 불가능하다는 판결을 내렸다. 재건축사업을 추진하는 것과 무관한 매도청구는 허용되지 않는다고 판단한 것이다.현행 도시 및 주거환경정비법에는 정비구역 내에 토지와 건축물을 소유하더라도 조합원 자격을 허용하지 않는 규정이 다수 존재한다. 주택 가격이 급등하던 시기에 재건축·재개발
1. 소수 조합원 또는 대의원의 총회소집청구=임시총회의 소집요청권은 모든 조합원 각자에게 인정하는 것이 바람직하지만 이를 인정하게 되면 소집요청권의 남용으로 인하여 오히려 조합의 이익과 다른 조합원의 이익도 해하는 결과가 될 것이다. 이에 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상에게만 임시총회의 소집요청권을 인정하고 있다(법 제44조제2항). 정관의 기재사항 중 ‘조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항’에 관한 사항을 변경하기 위한 총회의 경우는 조합원 10분의 1 이상이 임시총회의 소집을 요청할
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 조합 임원의 해임과 관련하여 제43조제4항에서 ‘조합임원은 제44조제2항에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다’고 정하고 있다.그리고 주택재건축정비사업조합 표준정관은 제18조제1항에서 ‘임원이 직무유기 및 태만 또는 관계 법령 및 이 정관에 위반하여 조합에 부당한 손해를 초래하거나 부당한 손해를 초래할 가능성이 명백한 경우에는 해임할 수 없다’고 정하고 있고, 동조 제3항은
1. 총회의 추인과 형사책임=총회의 사전 의결 없이 계약이 체결되어 이행된 경우 원상회복이 어려울 뿐만 아니라 법률관계의 혼란을 초래하고 이러한 상황이 조합원들의 자유로운 의사결정에 방해가 된다. 따라서 총회의 의결은 원칙적으로 사전 의결을 의미한다.조합의 임원이 총회의 사전 의결을 거치지 아니하고 도시정비법 제45조제1항에 해당하는 업무를 수행하였다면 그로써 도시정비법 제137조제6호에 위반한 범행이 성립된다.범행 성립시기가 추후에 이루어지는 총회에서 추인 의결이 부결된 때라거나 추후 총회에서 추인 의결이 이루어진다고 해서 그 범
1. 문제의 소재=주택법 제22조제1항은 사업계획승인을 받은 지역주택조합이 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함함)의 소유자에게 그 대지를 시가를 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 이와 같은 매도청구권은 대개 지역주택조합이 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 다음, 사용권원을 확보하지 못한 나머지 부분에 대한 매도를 청구하는 식으로 이뤄진다(주택법 제22조제1항제1호 참조).그런데 매도청구대상이 되는 토지 전부가 주택건설대지에 포함되어 있지 않고 토지의 일부만이
최근 코로나19 등 감염병 확산 방지 차원에서 정비사업에 도입된 전자투표가 여러 현장에서 논란이 되고 있다. 일각에서는 집행부 해임 등을 위한 수단으로 악용되면서 조합원 갈등을 초래하고 있다.서울 강동구 A재건축사업장은 지난달 조합원 발의 임시총회를 개최했다. 주요 안건은 조합장 등 집행부 선임으로, 전자투표 방식이 도입됐다.문제는 지난해 전자투표로 진행한 조합장 등 해임총회가 서울고등법원의 결정으로 효력이 정지됐다는 점이다. 아직 본안소송 결과가 나오지 않았는데도 불구하고 새로운 집행부 구성을 위한 선임총회를 강행한 것이다.실제로
대의원회 법정원수는 대의원회가 적법하게 기능하기 위해 갖추어야 할 최소한의 요건이다. 대의원회가 법정원수에 미달되면 전혀 기능할 수 없는 ‘마비 상태’에 빠지게 된다는 대구고등법원 판결이 나온 후 이를 극복하기 위한 법적인 보완 논리가 여럿 등장했다.대개 대의원회의 마비 상황이 일부 대의원의 의도적인 사임으로 초래된다는 점에 착안하여, 사임한 대의원에게 여전히 대의원의 직무를 다하도록 요구함으로써 대의원회 법정원수 미달 상황 자체를 피할 수 있다는 논리가 그중 하나다. 대의원과 조합의 관계가 위임관계이므로 위임종료시의 긴급처리에 관
1. 서설=주택법 제12조제3항은 조합원 명부에 관하여 조합원이 열람·복사 요청을 한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다고 규정하고 있다. 그러나 그 구체적인 범위에 대하여는 아무런 정함이 없어 어느 수준까지 공개해야 하는지 다툼이 되는 경우가 빈번한데, 그 정확한 내용을 짚어보고자 한다.2. 법제처 유권해석=먼저 법제처는 “주택법 제12조제2항제1호(현행 주택법 제12조제3항제1호)에서 주택조합의 발기인 또는 임원이 조합 구성원의 요청에 따라 열람·복사해 주어야 하는 주택조합사업의 시행에 관한
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 상 시공자, 설계자, 감정평가법인, 정비사업전문관리업자가 아닌 경우에는 ‘예산이 승인되어 있다는 전제’하에 업체 선정 권한이 대의원회에 위임되어 있다. 통상 이사회에서 업체 선정에 대한 입찰지침서(적격심사기준 포함)을 사전 심의하고 대의원회에서 상정하여 의결한 후 입찰 공고하는 경우가 대부분인데 일부 조합에서 이사회에서 한 입찰지침서 의결만으로 바로 입찰 공고를 하는 경우가 있는 바, 이와 같은 경우 업체 선정 절차에 법적 하자가 있는 것인지 문제된다.2. 관계 법령 및 그 해석=도시정비법
서울 강동구 둔촌주공아파트가 오는 29일 임시총회를 열고 새 집행부 구성에 나선다. 둔촌주공은 앞서 지난달 4일 총회를 열고 집행부 선출 총회를 개최하려 했지만 법원의 총회개최 금지 가처분이 인용되면서 무산됐다. 직무대행자의 통상사무에 속하지 않는 안건이 포함됐다는 이유에서다.이에 신청인 한모씨는 같은 달 12일 법원에 임시총회 소집허가를 신청했고 19일 총회를 허가한다는 법원의 결정이 내려졌다.서울동부지장법원 제21민사부(재판장 임태혁)은 상무 외 행위 허가 사건과 관련해 “한 모씨는 둔촌주공 조합장 직무대행자로서 임시총회를 소집
서울 강동구의 매머드급 재건축단지인 둔촌주공아파트가 법원의 제지로 임시총회 개최가 불발됐다. 직무대행자의 통상 사무를 벗어난 안건이 포함되면서 총회개최금지 요청이 받아들여진 것이다.서울동부지방법원 제21민사부(재판장 임태혁)는 지난 2일 둔촌주공아파트 재건축의 일부 조합원이 조합을 상대로 낸 ‘총회개최 금지 가처분’을 인용한다고 결정했다.결정문에 따르면 둔촌주공아파트 재건축조합의 조합장과 감사, 총무이사 등 임원은 지난해 12월 직무집행정지 가처분으로 직무를 집행하지 못하게 됐다. 이에 법원은 조합장의 직무대행으로 변호사 한모씨를
도시 및 주거환경정비법이 협력업체 선정·계약을 위해 원칙적으로 경쟁입찰을 거쳐야 한다고 정하고 있기에, 도시정비법의 위임에 따라 만들어진 「정비사업 계약업무처리기준」 역시 입찰이 진행될 것을 전제로 한 규정이 대부분이다. 따라서 수의계약으로 협력업체를 선정하는 경우 계약업무처리기준이 어디까지 적용되는지에 대한 실무상 논의가 많을 수 밖에 없는데, 그 중 하나가 바로 제33조다.계약업무처리기준 제33조는 시공자 선정과 관련하여 ‘조합은 제출된 입찰서 모두를 대의원회에 상정해야 하며, 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자를 선
1. 문제의 소재=도시정비법 제46조제2항 후문은 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 대의원을 구성할 수 있다고 규정하고 있고 통상 조합 정관에 의하면 대의원의 수는 100인 이상 일정 수 이내로 구성하도록 정하고 있다.다만 사업 진행 중 재적 대의원 중 일부가 부동산 매매 등의 이유로 대의원 지위를 상실하였을 경우 대의원의 수가 100명에 미치지 못하는 경우가 있는데 이와 같은 정족수 미달한 대의원회에서 이뤄진 결의 효력 여부가 문제된다.2. 하급심 판례의 태도=서울동
서울 강동구 길동신동아1·2차아파트의 재건축 조합장과 감사가 해임됐다.길동신동아1·2차아파트 주택재건축정비사업조합 발의자 대표는 지난 21일 천호동 소재 씨어터강동웨딩프라하에서 임시총회를 개최하고, 조합장과 감사 해임 안건을 통과시켰다고 밝혔다. 이날 총회에는 전체 조합원 976명 중 654명이 참석해 조합장과 감사 모두 90% 이상이 해임에 참석한 것으로 알려졌다.발의자 대표 측은 석면철거업체 선정 문제 등으로 사업이 장기화되면서 금융비용과 추가부담금이 발생했다고 주장했다. 또 사업지연으로 분양가상한제가 적용됨에 따라 분양수입에도
최근 조합에서 정관은 등기우편으로 총회소집통지를 하라고 되어 있는데 등기우편 대신 우체국택배로 발송해도 되는지를 물어오셨다.평소 택배를 많이 이용하면서도 딱히 관심을 두지 않았는데 덕분에 등기우편과 우체국택배의 차이점을 진지하게 고민하게 되었으니, 오히려 가르침을 받은 셈이다. 현장에서 만난 정비사업 종사자들의 법률적 감수성에 놀랄 때가 많다.▲표준정관 등=국토교통부가 고시한 조합 표준정관 및 추진위원회 운영규정은 토지등소유자에게 권리·의무에 관한 사항을 통지함에 있어 ‘등기우편’의 방법으로 통지할 것을 정하고 있는데, 도시 및 주
서울 광진구 구의역 일대 18만㎡에 대해 도시재생이 추진된다. 공공기관 이전으로 침체된 상권에 새로운 활력을 불어넣고 인근 첨단업무지구 개발과 연계해 지역상생을 이끈다는 계획이다. 이를 위해 5년간 마중물사업비로 200억원이 투입된다.시는 법정계획인 ‘구의역 일대 도시재생활성화계획’ 수립에 착수한다고 지난 11일 밝혔다. 동북권 8개 자치구 가운데 도시재생 분야에서 상대적으로 소외돼 있던 광진구 내 첫 도시재생활성화지역이다.이 도시재생활성화계획에는 서울동부지방법원이 이전하면서 침체됐던 음식문화거리를 활성화하기 위한 인프라 확충 등의
1. 추진위원의 연임=위원장, 감사를 제외한 위원은 추진위원회에서 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 3분의 2 이상의 찬성으로 연임할 수 있다. 추진위원회의 위원이 임기 중 궐위되어 위원 수가 운영규정 본문 제2조제2항에서 정한 최소 위원의 수에 미달되게 된 경우 재적위원의 수는 운영규정 본문 제2조제2항에서 정한 최소 위원의 수로 재적위원으로 본다(운영규정안 제15조제3항). 위원장․감사는 주민총회의 의결로 연임할 수 있다(운영규정안 제15조제3항, 제21조제1호).위원장이나 감사의 임기가 만료한 경우에 선임 또는 연임의 결정은
A조합은 총회 개최를 준비하였는데 이른바 ‘비대위’가 개최 예정일 5일 전에 총회 개최금지가처분을 신청하였다. 신청서를 송달받자마자 심문기일이 잡혔고 비대위의 주장이 부당함을 제대로 소명하지 못한 상태에서 가처분 인용결정을 받고 말았다. A조합이 예정대로 총회를 개최한다면 가처분에 반하여 개최한 것이어서 그 결의가 바로 무효가 될까. ▲급박하게 이루어지는 개최금지가처분 결정=통상 총회 개최금지가처분 신청은 개최 예정일 직전에 이루어진다. 조합 정관 상 개최 14일 전 게시판 게시 및 7일 전 등기우편 발송으로 소집통지 하는 것이 일
조합이 열람·복사 방법에 대해 별도로 정하지 않았다면, 우편이나 팩스 등의 통상적인 방법으로 자료를 제공해야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 열람·복사 신청 후 15일 이내에 해당의 방법으로 응하지 않았다면 도시 및 주거환경정비법 위반에 해당한다는 취지다. 이에 따라 조합에서는 조합원의 열람·복사 요청에 대해 각별한 주의가 필요하다. 대법원 제2부(재판장 조재연)은 지난 4월 26일 A조합 임원 및 검사가 상고한 ‘도시 및 주거환경정비법 위반’ 소송에서 이 같이 판결하고, 사건을 서울동부지방법원으로 환송했다. 판결문에 따르면 지난
법원이 임원선출을 위한 주민총회 소집 시 등기우편이 아닌 일반우편으로 통지한 것은 무효라는 판결을 내렸다. 일반우편은 수령사실 여부가 확인되지 않은 만큼 출석·의결권 등에 영향을 미칠 수 있다는 것이 재판부의 판단이다.서울동부지방법원 제13민사부(재판장 신동훈)은 지난해 11월 서울 A재개발구역 조합원이 조합을 상대로 제기한 ‘총회결의 무효확인 등의 청구 소송’에서 주민총회에서 의결한 각 안건들의 결의는 무효라는 원고 승소 판결을 내렸다. 주민총회 소집 절차에 대해 운영규정에 따라 회의목적, 안건, 일시 등에 대한 자료가 토지등소유