1. 서설=지역주택조합에 가입하는 유형 중 주택법상 조합원 자격이 되지 않는 이른바 ‘준조합원’들이 있다. 준조합원은 법령이나 규약에 따라 인정되는 개념은 아니나, 현실에서는 의외로 사례를 흔히 찾아볼 수 있다.이들 준조합원은 일반적인 조합원들과 마찬가지로 조합원 가입계약을 체결하고 조합에 가입하게 되나 조합원 자격요건이 구비되지 않았기에 인허가시 관할관청에 제출하는 정식 조합원 명부에 등재될 수 없고, 보통 별도의 명단으로 관리되는 경우가 많다.이번 화에서는 준조합원이 조합 아파트 분양을 목적으로 지역주택조합에 가입한 경우에 있어
1. 서설=주택법에 따라 설립된 지역주택조합은 조합이라는 명칭에도 불구하고 민법상 조합이 아니라 비법인사단에 해당한다(대법원 1996.10.25. 선고 95다56866 판결 등 참조).이번 화에서는 주택조합이 사업을 수행하면서 부담하게 된 채무를 조합의 재산으로 변제할 수 없게 된 경우 조합원이 곧바로 조합에 대해 지분 비율에 따른 분담금 채무를 부담하게 되는 것인지 살펴보고자 한다.2. 사안의 개요=원고들은 A 조합과의 사이에 진행된 선행 확정판결에 따라 합계 50억원 가량의 손해배상채권을 보유하고 있는 자들이다. A 조합의 조합
1. 문제의 소재=주택법 시행령 제20조제4항은 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다고 정하면서, 창립총회 또는 동조 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다고 규정하여 지역주택조합 총회 의결시 조합원의 직접 출석 요건을 정하고 있다.그러나 2020년경부터 시작된 코로나19 사태의 심화로 인하여 방역수칙이 강화되고 집합이 금지되자 총회를 개최하여 지역주택조합 사업을 이어나가야 하는 여러 상황 등을 고려하여,
1. 서설=주택법 시행령 제20조제3항, 주택법 시행규칙 제7조제5항에 따라 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 위해서는 반드시 총회 의결을 거쳐야만 한다. 이는 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하기 위한 입법자의 결단에 따른 것이다. 따라서 이러한 총회 의결 없이 조합원에게 부담이 될 계약이 체결되었다면 이는 강행규정에 반하는 것으로서 사법상 효력이 인정될 수 없다. 만일 지역주택조합의 조합장이 주택법령 및 조합규약에 반하여 총회 의결이라는 적법한 절차를
1. 서설=지역주택조합사업을 시행하기 위해 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’)를 조직하여 조합원을 모집하고, 법령상 요구되는 사업부지의 사용권원 또는 소유권을 확보한 후 조합설립인가 및 사업계획승인을 득하여 무사히 착공에 이르기 위해서는 각 단계의 진행을 뒷받침할 수 있을만한 충분한 사업비가 필요하다. 그러나 지역주택조합사업은 조합원들이 납입한 분담금 등을 재원으로 하여 시행되는 사업인바, 사업계획승인을 득하여 사업이 안정적으로 시행되는 것이 확실해져 금융기관으로부터 PF대출의 승인을 받기 전까지는 자금을 확보하는 방법이 지극히
1. 서설=지역주택조합에 가입한 자들 중 조합원 자격요건을 갖추지 못하였거나 또는 개인적인 사정으로 인하여 탈퇴를 희망하는 경우가 비일비재하다. 중도에 탈퇴, 제명, 자격상실 등으로 조합원 지위를 잃게 되는 경우 원칙적으로는 가입계약서 및 조합규약에서 정한 바에 따라 일정 금원을 공제하고 남은 액수만을 돌려받을 수 있을 뿐이나, 간혹 조합임원 또는 업무대행사와의 개별 협의를 통해 규약에서 정한 것과 다른 금액 또는 방식으로 분담금을 반환받기로 합의서를 작성하는 경우도 종종 볼 수 있다.이처럼 어떤 조합원이 조합과의 사이에 분담금의
1. 서설=지역주택조합 임원(조합장, 이사, 감사)의 임기가 만료되었거나 사임·해임 등의 사유로 임기 도중 업무를 중단하게 된 경우 해당 임원이 조합을 상대로 퇴직금을 청구할 수 있는지에 관한 질문이 의외로 많이 들어오는 편이다. 그 구체적인 내용을 짚어보고자 한다.2. 조합과 임원 사이의 관계(민법상 위임)=먼저 지역주택조합과 임원의 관계는 민법상 고용이 아닌 위임관계에 해당한다.지역주택조합은 민법상 비법인사단에 해당하는데 민법상 비법인사단과 그 기관인 이사와의 관계에 관하여, 대법원은 “주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은
도시 및 주거환경정비법 제102조제1항제1호는 추진위원회 또는 조합이 ‘조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행’에 관하여 등록된 정비사업전문관리업자에게 위탁하도록 규정하고 있다. 이 조항은 강행규정이므로 이를 위반한 계약은 무효이고, 이를 위반하여 위탁받은 미등록업체를 형사처벌하고 있다.그렇다면 추진준비위원회가 정비사업전문관리업자로 등록하지 않은 업체에게 정비구역지정 입안 제안을 위한 동의서 징구 업무를 위탁하는 용역계약을 체결하는 것이 적법할까?먼저 추진준비위원회가 도시정비법 제102조제1항의 적용을 받는지 문제된
(지난 기고에 이어) 그런데 위 대법원 판결은 ①안심보장증서의 교부행위는 조합가입계약에 수반하여 경제적·사실적으로 일체로서 체결된 것이어서 하나의 계약인 관계에 있다고만 판단하는데 그쳤을 뿐, ②더 나아가 안심보장증서상의 환불보장 약정이 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효인지 여부에 관하여는 따로 판단하지 않은 채 이에 관한 원심의 판단을 인용하더라도 당사자의 추가적인 의사를 탐지하지 않았다는 이유로 원심 판단을 파기 환송한 것이다. 따라서 위 대법원 판결이 안심보장증서의 효력에 관하여 무효설에 입각하여 명
1. 서설=주택법상 지역주택조합 가입계약을 체결하면서 이른바 ‘안심보장증서’라는 별도의 확인서를 조합(추진위원회) 측에서 작성하여 가입계약자에게 교부하는 경우가 많은데, 이때 안심보장증서의 내용은 크게 ①조합설립인가 미신청, 사업계획 미승인 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우 납부한 분담금을 전액 환불할 것을 보장하는 것을 내용으로 하는 ‘환불보장 약정’형과 ②가입계약서상 명시된 사항 이외에는 어떠한 경우에도 추가 분담금이 없다는 것을 확약하는 것을 내용으로 하는 ‘확정분담금 약정’형으로 나뉘고 있다.이러한 안심보장증서가 수수(授
1. 문제의 소재신탁 시행 방식 재건축 사업에서 토지등소유자가 정비사업위원회를 상대로 분양권 확인을 구하는 경우가 있는 바, 정비사업조합이 사업시행자로 지정되어 주도적으로 정비사업을 진행하는 경우와 달리 신탁 시행 방식 정비사업의 시행자는 신탁사이고 정비사업위원회는 정비구역 토지등소유자의 의견을 수렴하여 사업시행자에게 전달하고 협의를 진행하기 위해 설치된 토지등소유자 전체회의의 기구에 불과하여 별도의 총회나 이사회 등 조직을 갖추고 있지 않으므로 별개의 당사자 능력을 지닌 비법인 사단이라고 할 수 없어서 정비사업위원회를 상대로 한
1. 문제의 소재=경기도 소재 모 가로주택정비사업조합설립추진위원회는 특정인을 위원장으로 하여 구역 내 토지등소유자들로부터 ‘조합설립동의서’ 징구를 하였고, 동의율이 충족되자 모월 모일에 창립총회를 개최하여 위 특정인을 조합장으로 선출함과 동시에 이사, 감사 등 각 임원을 선출하였다.다만 그 무렵 여하한 사유에 의하여 위 추진위원회가 보관하고 있던 구역 내 토지등소유자들의 조합설립동의서가 제3자에게 전달되었는 바, 위 추진위의 반환 요청에도 불구하고 제3자가 점유권 등을 운운하며 위 동의서를 반환하지 않자 위 추진위는 제3자를 상대로
정비구역이 지정되고 나면, 총대를 메고 조합을 설립하려는 토지등소유자는 뜻을 같이 하는 몇몇을 모아 추진위원회를 만든다. 정비사업의 형태에 따라 ‘추진위원회’가 법정단체가 아니어서 추진위원회를 구성하지 않아도 되는 경우도 있지만, 대다수는 조합설립을 위한 구심점을 만들고 대표성을 선점하는 의미로 추진위원회를 만든다. 이러한 단체는 이름과 관계없이 임의단체에 불과하므로 구성 시 관할청의 승인처분이 필요하지 않고 위원장·위원·감사 등의 조직이나 운영규정 등을 갖출 필요가 없다.추진위원회는 구역 내 토지등소유자로부터 법정동의율 이상의 조
1. 문제의 소재=모 재건축 추진위원회는 조합 설립 동의서 징구 후 창립총회를 소집 개최하였는데 조합장 등 임대의원 선출 작업을 마무리하였다. 그러나 당시 창립총회 의장이었던 추진위원장이 개인적 사유를 들어서 창립총회 의사록에 기명 날인을 거부하였고, 해당 추진위는 조합설립인가를 득한 후 관할 등기소에 등기 신청을 했는데 해당 등기관은 ‘의장의 기명날인이 기재되어 있지 않은 점 등’을 근거로 삼하 해당 등기 신청을 각하하였다. 이와 같은 등기 신청 각하가 적법한 것인지 판단해 보기로 한다.2. 이의신청에 대한 법원 결정=도시 및 주
1. 조합설립동의서의 검인=조합설립동의서를 작성하는 경우 시장·군수 등이 검인한 조합설립동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 조합설립동의서는 그 효력이 발생하지 아니한다(법 제36조제3항).도시정비법 부칙(2017.2.8.) 제8조제1항에 따라 2016년 7월 28일 후 최초로 정비계획을 수립하는 경우부터 검인된 동의서에 의한다.경과규정과 관련 도시정비법 제35조제2항부터 제5항까지의 개정규정에 해당하는 때에는 2016년 7월 28일 이후 제31조제1항의 개정규정에 따라 최초로 추진위원회 승인을 받은 경우부터 적용한다. 이
1. 사임한 이사가 새로운 이사 선임 전까지 기존 직무를 수행할 수 있는지 여부=민법 제681조는 수임인의 선관주의 의무로서 “수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 또한 민법 제691조는 위임종료시의 긴급처리 조항으로서 “위임종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때에는 수임인, 그 상속인이나 법정대리인은 위임인, 그 상속인이나 법정대리인이 위임사무를 처리할 수 있을 때까지 그 사무의 처리를 계속하여야 한다. 이 경우에는 위임의 존속과 동일한 효력이 있다”고 규정하고 있습
1. 추진위원회 승인의 법적 성격=추진위원회 구성승인은 조합의 설립을 위한 주체인 추진위원회의 구성행위를 보충하여 효력을 부여하는 처분이다. 시장·군수의 추진위원회 승인처분은 행정처분으로서의 성격을 가지며 추진위원회 승인에 대한 쟁송은 항고소송의 대상이 된다. 토지등소유자 과반수의 동의를 얻었는지 여부는 추진위원회 설립승인권자가 그 승인 여부를 결정함에 있어 반드시 확인해야 되는 사항으로써 위 동의요건을 갖추지 못하였음에도 추진위원회 승인처분이 이루어졌을 경우에는 그 인가처분에 고유한 위법이 있는 것이 된다. 토지등소유자의 동의에
재건축조합 창립총회에서 건설사가 사업참여제안서에 조합원분양 후 잔여세대 일반분양시 일반분양금 총액이 예상 일반분양금 총액보다 10% 이상 초과할 경우 초과분을 조합원들의 수익으로 환급하는 조건을 포함시켰고, 이에 따라 조합원 80% 이상의 동의로 재건축결의가 이루어지고 동일한 내용으로 가계약하면서 건설사는 불가피한 상황 발생시 조합에 공사변경 요구를 할 수 있고 조합 요구에 의한 설계변경시 일반분양가 총액이 10% 이상 증가되는 경우 합의하에 조합원 무상지분 권리금액 조정키로 약정하였으나 그 후 건설사의 정부정책변경에 의한 추가비용
1. 제1법리=당초 재개발조합 총회 또는 주주총회와 같은 법인 총회에서 임원을 선임한 결의에 대하여 그 후에 다시 개최된 총회에서 위 종전 결의를 그대로 재인준하는 결의를 하거나, 당초 임원 선임 결의에 의하여 선임된 임원들이 모두 사임하고 새로운 총회 결의에 의하여 후임 임원이 선출된 경우 등에는 설사 당초의 임원선임결의가 부존재 혹은 무효라고 할지라도 새로운 총회가 당초 임원선임결의에 의하여 선임된 임원에 의하여 소집된 총회이므로 무권리자에 의하여 소집된 총회라는 사유는 이를 독립된 무효사유로 볼 수 없다 할 것인 바, 만약 이
1. 문제의 소재=조합장의 경우 총회 선출 과정에 무효인 하자가 있거나 재직 중 도정법 위반으로 벌금형을 선고 받아 자격 상실 등 사태가 발생할 경우 통상 조합원 중 일부가 해당 조합장을 상대로 법원에 직무집행정지 및 직무대행자 선임 가처분 신청을 제기하는 경우가 있다. 이 경우 법원은 직무집행정지가처분 신청을 인용할 경우 통상 변호사 등 법원의 재량으로 직무대행자 선임 결정을 하게 되는데 위 직무대행자의 업무 범위 관련해서 논의가 있고, 그에 연결되는 논점으로 만약 법원이 선임한 직무대행자의 업무 범위가 통상 업무 범위로 제한된다