이번 호에서는 한국부동산원의 타당성검증에 대해 알아보고자 한다.정비사업은 옛 부동산을 철거하고 새 부동산을 짓는 사업이다. 정비사업에 수많은 조합원들이 참여하는데, 이들이 가진 옛 부동산의 유형, 면적, 위치, 가격 및 선호도 등은 모두 다르다. 따라서 새로 지어지는 부동산은 공정하고 균형있게 조합원들에게 배분될 필요가 있다. 사업시행의 주체인 조합은 관리처분계획을 통해 새 부동산을 분양받을 자격, 분담금의 규모, 조합원들의 분양신청현황을 기초로 한 분양대상자 등을 결정하는데, 위 내용은 전문적이고 이해관계가 꽤나 복잡하다. 관리처
1. 문제의 소재재개발정비사업 구역 내 토지를 소유한 A는 권리산정기준일 이전에 사망하였으나, 그 상속인들이 권리산정기준일 이후에 법정상속분과 다른 내용으로 상속재산 협의분할을 함으로써 상속인들의 지분 면적이 각 90㎡ 이상이 되도록 공유지분 이전등기를 마친 경우, 상속인들이 각자 단독 분양대상자가 될 수 있는지 여부가 사안의 쟁점이다.2. 기초사실A는 이 사건 정비구역 내 토지(면적 200㎡)를 소유하고 있던 중 1998년 사망하였고, 법정상속인인 B와 C가 이를 공유하게 되었는바, 법정상속분에 따른 지분면적은 B 120㎡, C
1. 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제76조 제1항에 의하면 사업시행자가 관리처분계획을 수립함에 있어, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 하되(제6호 후단), 제6호에도 불구하고 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있는 것으로 정하고 있다(제7호 가목).이에 따라, 서울시 도시정비 조례 제36조 제2항 제3호는 “1주택 또는 1필지의
피고는 서울 동작구에서 재개발정비사업의 시행을 목적으로 2011.11.14. 설립인가를 받은 정비사업조합이다(2006.12.21. 기본계획이 수립된 구역임). 정비구역 내에 위치한 ⓐ주택은 원래 단독주택이었으나 2002.2.21. 다세대주택으로 건축물대장이 전환되었고 2005.7.11. 집합건물 구분등기가 이루어졌다. ⓐ주택의 구분소유자인 원고들은 각자 분양신청을 하였고 피고는 총회를 개최하여 원고들에게 각 독립된 분양자격을 부여하는 내용의 관리처분계획을 의결하였다. 이후 피고는 이사회 의결로 원고들에게 독자적인 분양자격을
해운대구의회가 재건축 상가의 지분을 여러 명이 나눠 분양자격을 늘리는 방식의 이른바 ‘상가 지분쪼개기’와 관련해 행정사무조사를 위한 특별위원회를 꾸리고 현장조사를 벌였다.특별위원회는 지난달 27일 해운대구청의 대우마리나1차 상가 지하 1층 전유부 분할 결정에 대한 관련 자료 검토 후 분할 결정 내용이 실제 현황과 일치하는지 조사하기 위해 현장을 방문했다.원영숙 의원은 “상가 지분쪼개기로 선의의 피해자가 발생하지 않도록 구의회도 함께 노력하겠다”면서 “정부가 상가 지분 분할을 막기 위한 법 개정을 시행해야 한다”고 말했다.한편 대우마
피고는 서울 은평구에서 정비사업을 시행할 목적으로 2011. 12. 1. 구청장으로부터 설립인가를 받은 재개발정비사업조합이고, 원고들은 이 사건 정비구역 내에 위치한 다세대주택의 구분소유자이다. 이 다세대주택은 이 사건 정비구역이 지정되기 전에 다세대주택의 신축에 관한 건축허가를 받아 사실상 완공되었으나, 아직 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태에 있다. 피고의 정관에는, 기존무허가건축물 소유자에 대하여 조합원 지위와 분양자격을 부여하는 규정을 두고 있으나, 미사용승인건축물 소유자에 대하여는 아무런 규정이 없다. 원고들이
경기 성남시가 관리처분계획 타당성 검증 비용을 지원한다. 첫 대상지는 은행주공아파트다. 검증에 필요한 비용은 조합원의 부담 없이 시에서 기금을 활용한다.시는 전문기관에 의한 재건축사업 관리처분계획 타당성 검증을 추진한다고 지난 2일 밝혔다.시는 그동안 종전·종후 자산평가를 통한 조합원의 부담금을 결정하는 관리처분계획 수립 단계에서 조합원간 분쟁 등으로 사업지연이 발생해 이에 대한 대책이 필요하다고 판단했다. 이에 성남시 도시 및 주거환경 정비기금을 투입해 추후 관리처분계획 인가를 신청하는 모든 재건축사업을 대상으로 관리처분계획 타당
조합이 조합원의 중도금 납부 의무 불이행을 이유로 공급계약을 해제할 수 있을까? 재개발 사업에서 조합이 조합원의 중도금 미지급을 이유로 조합원과 체결한 공급계약을 해제하고, 현금청산 할 수 있을까? 언뜻 생각하면 일반분양자가 분양계약서에서 정한 분양대금을 납부하지 않으면 분양계약을 해제할 수 있으므로 조합원과 체결한 분양계약의 경우도 달리 취급할 이유가 없지 않은가 생각할 수 있다.그러나 조합원에 대한 토지 또는 건물의 공급은 일반 분양자에 대한 분양계약에 따른 소유권이전과는 본질적으로 그 성격을 달리하므로 조합원 분양계약의 성질과
1. 문제의 소재=2023.2.23. 최근 대법원은 재개발조합 설립인가 당시에는 1인이 사업구역 내 다수의 주택을 소유하였으나, 그 후 수인에게 이를 양도하여 분양신청기간 만료일 기준 수인이 소유하게 된 사안에서, “주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”고 판시하여(대법원 2023.2.23. 선고 2020두36724 판결), 조합설립인가 후
구 도시정비법(2019.2.6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제19조에서는 ‘조합원의 자격’에 대하여 “정비사업의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하였다.그러다 2019.2.6. 개정된 도시정비법에서는 투기방지를 위해 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수
대법원이 조합설립 후 다물권자의 물건을 매수했다면 분양자격이 없다는 판결을 최종 확정했다.대법원(주심 이흥구 대법관)은 유모씨가 부산 해운대구 온천4구역 재개발조합을 상대로 제기한 ‘아파트수분양권확인등] 소송에서 지난 23일 원고의 상고를 기각했다.대법원은 “도시 및 주거환경정비법의 내용과 취지, 체계 등을 종합해보면 재개발 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다”고 판결했다.대법
대법원이 조합설립인가 이후 다주택자의 물건을 매수했다면 분양자격이 없다는 판결을 내렸다. 그동안 다물권자의 물건을 양수한 사람에 대한 분양자격을 두고 광주고등법원과 부산고등법원에서 정반대의 판결을 내리면서 혼란이 가중됐지만, 이번 판결로 분양권 불인정으로 정리될 전망이다.대법원은 유모씨가 부산 동래구 온천4구역 재개발조합을 상대로 제기한 아파트수분양권확인등 소송에서 오늘(23일) 최종 조합 승소 판결을 내렸다.현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합설립인가 이후 다주택자의 물건이 거래돼 여러 사람이 소유하게 될 경우 한 사람을 대
호반건설이 서울 동작구 신노량진시장정비사업의 시공권을 확보했다.신노량진정비사업조합은 지난 23일 시공자 선정을 골자로 한 임시총회를 개최했다. 이날 호반건설이 경쟁사를 제치고 시공자로 선정됐다.먼저 호반건설은 공동주택 분양자격 대상자 확대를 위한 솔루션을 제공하겠다는 방침이다. 또 투룸 및 쓰리룸 두 가지 유형을 두고 오피스텔 선택이 가능하도록 혁신설계 적용을 위한 법적 검토도 완료했다. 아울러 골든타임 분양제 시행을 통해 조합원 분담금 절감을 도모하는 등의 내용을 사업 참여 조건에 담았다.사업개요에 따르면 신노량진정비사업장은 동작
Q. 한국토지주택공사 등이 참여하는 공공재건축·재개발을 규정한 새 「도시 및 주거환경정비법」이 감정평가와 어떤 관련이 있는지 궁금합니다.A. 공공이 재건축·재개발을 시행하는 새로운 방식을 도입한 「도시 및 주거환경정비법」이 2021.7.14.부터 시행됩니다.과거 한국토지주택공사(이하 LH)가 참여하는 정비사업이 일부 있었으나 이번 법 개정은 공공이 시행하는 경우 정비구역지정단계부터 사업시행인가까지의 제반 사항을 규정하였다는 점에 의의가 있습니다.개정법에 따라 사업시행자가 달라진다고 하여 감정평가의 방법이나 절차 등도 변경되는 것은
조합원 자격에 대한 질문을 가끔 받는다. ‘정비사업 구역 내 부동산 소유자라면 무조건 조합원 자격이 있는 것이 아닌가’라고 생각하는 경우가 있는데, 조합원 자격은 생각보다 복잡하다. 실제 소개를 받고 산 부동산에 대해 입주권이 나오지 않아, 투자자가 소개해준 사람 또는 조합을 상대로 소송을 하는 사례도 제법 있다.먼저 법 규정을 살펴보자, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)에서는 조합원의 자격에 대해 재건축사업과 재개발사업을 달리 규정한다. 재건축사업에서 조합원이 되기 위해서는 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자일
지난해 말 한국감정원이 ‘한국부동산원’이라는 명칭으로 새롭게 출범했다. 지난 1969년 부동산 가치산정 전문기관으로 설립되어 반세기를 이어온 공기업의 명칭이 바뀐 것이다. 그만큼 한국부동산원의 역할도 더욱 커졌다. 부동산 가격공시를 위한 감정평가 업무는 물론 부동산 전반에 대한 조사와 관리, 지원 등의 업무를 담당하게 됐기 때문이다. 특히 도시건축본부는 정부의 핵심정책을 지원해야 하는 막중한 책임감을 갖게 됐다. 정부가 지난 2·4대책을 통해 발표한 공공 직접시행 정비사업이 대표적이다. 더불어 정비사업지원기구로 정비사업과 관련된 검
이번 호에서는 광주고등법원 2020.1.23. 선고 2018누6446 판결의 의미에 대해 살펴보고자 한다.최근 광주고등법원 2018누6446 판결의 의미를 다룬 기사가 상당한 주목을 받았다. 그도 그럴 것이 ‘물딱지(분양받을 자격이 없는 지분을 의미)가 딱지(분양받을 자격이 있는 지분을 의미)로 바뀐다?’ 등의 제목으로 다루어져 많은 사람들이 관심을 가질 수밖에 없었다.과거 법제처는 조합설립 이후 다주택자로부터 일부 부동산을 양도받은 조합원의 경우 독립적인 분양자격이 없다고 해석하였다.도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따르
1. 문제의 소재=1명의 토지등소유자가 수 개의 부동산을 소유하고 있다가 조합설립인가 후 어느 하나를 양도한 경우에 양수인은 독립된 조합원 지위와 조합원 분양권을 기대하였다가 도시정비법 제39조제1항제3호에 따라 1인의 조합원으로 산정되어 양도인과 조합과 분쟁이 발생하는 경우가 있다(법 제39조제1항제3호 상 대표 조합원을 제외한 나머지 토지등소유자의 경우 조합원의 권리인 분양신청권을 행사 보유할 수 없는지 여부).광주 소재 모 재개발 조합에서도 다세대주택을 소유하고 있던 ‘갑’이 조합설립인가 후 그 중 1개 호실을 ‘을’에게 매도
‘재건축 조합원 2년 거주의무’를 담은 법안이 국토교통위원회의 문턱을 넘지 못하고 있다. 특히 국토위 검토보고 과정에서 재산권 침해 등의 문제가 지적되면서 국회 통과에 난항이 예고되고 있다.국회에 따르면 지난 24일 국토법안심사소위는 조응천 더불어민주당 의원이 발의한 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 상정했지만, 계속 심사가 필요해 통과를 보류키로 결정했다. 조 의원의 개정안에는 재건축 조합원 2년 실거주 의무 방안을 포함해 안전진단 의뢰주체 변경, 부실 안전진단 제재 강화, 전자적 의사표시 총회 허용 등의 내용이 담겨 있었다
Q. 사업시행계획인가가 2020년 6월 8일자로 고시된 조합입니다. 사업시행인가에 맞추어 관리처분계획수립에 착수하려는데 감정평가 관련 준비사항이 궁금합니다. 관리처분 평가가 어떻게 이뤄지는지 알아보기 위해 이번 회에는 종전자산 평가에 착수하기에 앞서 검토할 사항 중 정비구역 지정에 이어 조합정관 등에 대해 살펴보겠습니다.1.조합정관=조합정관은 관리처분에서 권리변환의 주요기준인데 종전자산과 관련해서는 주로 현물출자대상 확정과 연관이 있습니다. 이하 재건축 표준정관을 예시로 설명하겠습니다.제5조제1항은 “조합원은 소유한 토지 및 건축물