재개발사업에서 조합원의 영업손실보상에 관해 자주 논의되는 쟁점을 살펴보려 한다. 근본적인 의문은 ‘조합원에게도 영업손실보상을 해줘야 하는가’이다. 이것이 문제되는 이유는 도시 및 주거환경정비법상 조합원 권리가액의 기초가 되는 종전 가격에 토지 또는 건축물만 포함되고 영업권이 포함되지 않아 종전 가격이 조합원의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고, 도시정비법령 및 토지보상법령은 조합원을 영업손실보상 대상에서 제외하고 있지 않다는 점을 이유로 영업권을 보상해 달라고 요구하는 조합원이 많기 때문이다.결론부터 말하자면 조합이 조합원의 영업
Q. 관리처분계획인가 후 영업손실보상을 진행하고 있습니다. 영업손실보상 대상자도 현금청산 대상 토지소유자처럼 감정평가법인을 추천할 수 있나요?A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 정비사업 중 재건축사업은 공익사업에 해당하지 않아 현금청산은 매도청구 대상으로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 적용되지 않습니다. 반면 주거환경개선사업, 재개발사업은 공익사업에 해당하므로 현금청산 절차에서 토지보상법이 적용됩니다.공익사업시행으로 토지보상법을 적용하여 보상하는 경우 보상유형은 ①토지,
앞으로 재개발구역 내 상가세입자에 대한 손실보상을 조합과 협의를 통해 산정할 수 있게 된다. 또 과도한 기반시설 기부채납 요구를 방지하기 위한 기준도 제정한다.국토교통부는 지난 11일 국토교통 규제개혁위원회 심의를 거쳐 주택사업 규제 완화 등 국토교통분야 규제 개선 과제를 추진한다고 밝혔다. 이번 규제 개선 과제에는 국민의 편의와 안전을 높이기 위해 규제를 합리화하는 방안을 담았다.▲재개발 상가세입자 보호 위한 기준 마련… 기반시설 기부채납 운영기준도 제정=우선 도시정비사업의 원활한 시행을 위해 상가세입자 보상기준과 기반시설 기부채
주거재생혁신지구에서 처음으로 지구지정 요건을 충족한 단지가 나왔다. LH는 최근 경기 안양시 안양3동 주거재생혁신지구에서 주민동의율 2/3 이상을 확보했다고 밝혔다. 앞으로 이 곳에는 사업비 2,619억원이 투입돼 공공주택 410호와 생활SOC 등이 함께 건설될 예정이다.안양3동은 노후도가 80% 이상인 주택이 밀집된 주거지역으로 개발 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 하지만 사업성 확보가 어려워 민간주도의 개발이 어려웠다.그러다 지난해 9월 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 개정안이 마련되면서 재추진 물꼬가 트이게 됐다. 이후
서울 도봉구 쌍문역서측, 영등포구 신길2, 경기 부천원미 등 3곳에 대한 온라인 주민설명회가 10일 열린다. 설명회는 각 지자체 유튜브 채널로 생중계된다. LH는 도심 복합사업 추진현황에 대해 설명하고 주민들의 관심사항인 분담금과 분양가도 질의응답으로 공개할 예정이다.LH는 이날 오전 10시 쌍문역서측(도봉구TV), 오후 2시 신길2(스튜디오 틔움), 오후 3시 부천원미(부천시)의 온라인 주민설명회를 개최한다고 밝혔다.신길2(저층)와 쌍문역서측(역세권)은 지난 3월 31일 1차때, 부천원미(저층)는 지난 6월 23일 5차때 후보지로
도심공공주택 복합사업 후보지인 서울 은평구 증산4구역의 개략적인 분담금이 처음으로 공개된다. LH는 오늘 오후 2시부터 ‘은평구청 유튜브’를 통해 증산4구역 2차 설명회가 한 시간 정도 생중계된다고 밝혔다.이번 증산4구역 2차 주민설명회는 개략적인 분담금 등 사업계획이 처음 공개된다는 점에서 의미가 있다. 도심공공주택 복합사업 추진현황과 주민 주요 관심사항인 분담금과 분양가 등에 대해 설명한 후 주민들의 질문에 응답하는 방식으로 진행된다.증산4구역은 앞서 지난 3월 31일 도심공공주택 복합사업 1차 선도사업(저층주거지) 후보지로 선
토지소유자의 재결신청 청구에 따라 관할 토지수용위원회의 수용재결이 난 경우, 사업시행자가 수용의 개시일까지 재결보상금을 지급 또는 공탁하지 아니하여 지방토지수용위원회의 재결이 효력을 상실했다. 이 경우 다시 보상협의절차 및 재결신청 청구를 하여야 하는지 여부 및 재결이 실효된 이후 지연가산금이 붙는지 여부?1. 토지보상법상의 재결신청청구권과 지연가산금=토지보상법 제30조에 의하면 사업인정고시가 있은 후 협의가 성립하지 아니한 경우에는 토지소유자 및 관계인은 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고(제1항)
강원 원주시 단구동14통 재개발이 관리처분인가를 받았다. 시는 단구동14통 재개발조합(조합장 장원기)이 신청한 관리처분계획을 지난 25일 인가하고 이를 고시했다.고시문에 따르면 단구동 531-8번지 일대 단구동14통은 정비구역 면적이 1만3,153.2㎡다. 조합은 여기에 건폐율 23.29% 및 용적률 243.35%를 적용해 지하2~지상20층 아파트 353세대(임대 30세대 포함) 및 부대복리시설 등을 지을 예정이다.전용면적 기준 △39㎡ 30세대(임대) △59A㎡ 179세대 △59B㎡ 66세대 △78㎡ 26세대 △84A㎡ 36세대
규모가 큰 재개발사업의 경우에는 종교시설, 노유자시설과 같이 상대적으로 넓은 필지를 소유한 특수시설이 포함된 경우가 많다. 이러한 시설은 그 특성상 분양신청을 하는 경우는 극히 드물기 때문에 조합에 대토보상을 요구하는 경우가 대부분이다.종교시설의 대토보상과 관련하여 여러 논의가 있으나 오늘 필자가 말하고자 하는 것은 명도와 관련된 측면이다. 한 사업구역의 명도소송을 진행하면 그 구역 내에 종교시설이 있는지부터 먼저 살피게 될 정도로 종교시설에 대한 명도는 그 보상과 함께 얽혀 언제나 쉽지 않다.도시정비법은 분양신청 여부에 따라 분양
1. 들어가며2012년 2월 1일 개정되어 동년 8월 2일부터 시행된 구 도시 및 주거환경정비법 제47조제2항에서는, 현금청산사유 발생일로부터 150일 이내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 ‘정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하도록 하는 규정’을 신설했다.개정법에 따라 甲조합은 2013.3.24.자 조합총회에서 정관을 개정하여 ‘기간내에 현금청산을 하지 않을 경우 시중은행 주택담보대출 최저금리(청산자로 분류된 날로부터 150일이 경과한 다음날 금리 적용)를 적용하여 이자를 지급’하도록 정했다.이러한 경
서울 영등포구 쪽방촌 일대가 공공주택사업을 위한 공공주택지구로 지정됐다.국토교통부는 지난 16일 서울시, 영등포구과 함께 쪽방촌 공공주택사업에 대한 중앙도시계획위원회 심의 등이 완료됨에 따라 공공주택지구로 지정한다고 밝혔다.영등포 쪽방촌에는 현재 약 360여명이 평균 22만원의 임대료를 내고도 위생상태 등이 열악한 주거환경에서 거주하고 있다. 이에 따라 정부와 지자체는 쪽방촌 문제를 해결하기 위해 리모델링 사업 등을 시행했지만, 주거환경 개선효과가 미미한데다 임대료 상승 등으로 한계가 있어왔다. 또 지난 2015년에는 토지주를 중심
고양 창릉과 고양 탄현이 지구 지정을 마치면서 수도권 30만호 계획 중 18곳 총 19만6,000호(총 면적 3,497만㎡)의 지구지정이 완료됐다. 신도시급 5곳 중 4곳이다. 부천대장 등 나머지 지구는 대부분 올 상반기 중 지구지정이 완료될 계획이다.남양주 왕숙ㆍ하남 교산ㆍ과천 등 지난해 10월 지구지정이 완료된 곳은 연내 지구계획을 마련하고 주민들과 보상협의체가 구성된 곳을 중심으로 토지보상 절차가 진행된다.또한 입지가 우수한 일부 지구는 첫마을 시범사업으로 오는 2021년 말부터 입주자 모집이 시작된다.서울 도심부지 4만호(6
재건축·재개발 등 정비사업은 추진 과정에서 수많은 분쟁이 발생한다. 토지등소유자와 세입자, 행정청, 협력업체 등 다양한 이해관계가 얽히기 때문이다. 특히 조합원들의 재산이 걸린 사업인 만큼 법적인 문제는 소송으로 발전하는 경우가 많다. 따라서 조합에서는 정비사업에 특화된 전문가의 도움을 받아 사업을 진행해야 한다.법무법인 조운은 재건축·재개발에 최적화된 법률 서비스를 제공하는 기업이다. 십여년간 전국의 수많은 현장에서 실무 경험을 쌓은 박일규 대표변호사를 비롯해 10여명의 변호사들이 해법을 제시하고 있는 것이다.박 대표변호사는 지난
조합 입장에서 건물명도는 1년 농사에서의 수확 직전 최종 마무리 작업과도 같다. 오랜 기간 숨가쁘게 달려온 사업추진이 결실을 맺기 위해 거쳐야 하는 마지막 관문이기에 그렇다. 그동안 성공적으로 사업을 진행해 오던 조합도 명도소송에서 여러 난관을 만나 예상보다 많은 시간을 허비하게 되는 경우가 상당하기 때문에 전략적으로 대응하는 것이 필요하다. ▲주거이전비 지급이 선이행되어야 할까=건물명도소송에서 현금청산자들은 대부분 주거이전비 지급이 먼저 이루어져야 한다는 항변을 한다. 건물명도에 있어서 주거이전비 지급이 선이행되어야 하는지 여부는
Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 준비하고 있습니다. 현금청산절차에 있어 조합에게는 재결신청이 매우 중요하다고 들었습니다. 재결신청에 대해 알려주세요. A. 재개발사업조합은 사업구역내 모든 건물을 철거한 후 새로운 아파트 및 상가를 건축한다. 도시 및 주거환경정비법상 조합은 조합원의 부동산을 매수하지 않더라도 이를 철거할 수 있는 반면 사업에 더 이상 참여하지 않은 현금청산자의 부동산은 반드시 소유권을 매수한 이후에야 철거할 수 있다. 그런데 조합이 높은 금액을 제시하더라도 현금청산자가 부동산 매매에 응하
Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 진행하고 있습니다. 아울러 현재 분양계약체결 절차를 진행하려고 준비 중입니다. 그런데 최근 부동산경기가 좋지 않아서 그런지 분양계약자체를 포기하는 조합원이 있을 듯 합니다. 위 조합원에 대해서도 현금청산을 하여야 하는지, 해야 한다면 조합이 유의해야 할 점이 있는지 알려 주세요. A. 재개발사업은 조합원 강제가입주의를 취하고 있다. 따라서 추진위원회가 사업구역 내 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아 조합설립인가를 받으면 내가 반대하더라도
재개발조합의 조합원 甲은 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 조합원지위를 상실하고 현금청산대상자가 되었다. 조합원이었던 甲은 사업구역 내에 있는 부동산에서 음식점을 운영하였는데, 조합이 작성한 물건조서에 이 사건 음식점이 누락되어 있어 영업보상에 관하여 수용재결을 신청해 줄 것을 청구했으나, 조합은 영업보상대상자가 아니라는 취지로 내용증명을 발송했다. 조합은 위 청구서를 받고도 토지수용위원회에 수용재결을 신청하고 있지 아니한 부작위가 위법한지 여부?(서울고법2018.11.) 1. “협의가 성립되지 아니한 때”의 개념(의미)=토지
손병석 국토교통부 제1차관은 지난달 31일일 도시재생 뉴딜과 관련해 17개 시·도 부단체장 회의를 주재했다. 이번 회의는 지난해 12월에 선정된 도시재생 뉴딜 시범사업이 본격적으로 착수됨에 따라 각 지자체의 사업 추진 및 예산 집행 현황을 점검하고 뉴딜 정책의 방향에 대해 정부와 지자체 간 공감대 형성을 위해 마련됐다. 이날 각 지자체들은 작년 말 선정된 68곳의 시범사업은 보상협의, 부지매입, 설계 및 착공 등을 단계적으로 차질 없이 추진 중에 있으며 올해 8월 선정된 99곳의 사업도 내년 상반기에 사업이 착수될 수 있도록 사업계
우리 헌법에 의하면 종교의 자유가 보장되고 있고, 시내 어디에서든지 종교시설을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 그만큼 정비사업 진행 시 다양한 종교시설과의 보상 문제로 갖은 분쟁이 끊이지 않고 있는 것도 현실입니다.정비사업을 위한 보상협의 시 종교시설이라는 이유로 특별한 지위에 있는 것은 아니며 재개발의 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 수용절차에 의해 보상이 이루어지고, 재건축의 경우에는 매도청구소송으로 보상이 이루어집니다. 하지만 종교시설의 경우 관련된 이해관계인에 해당하는 성도들이 다수인 경우가
경기 안양시 덕현지구 재개발조합이 현금청산자들과의 보상협의를 마무리했다. 덕현지구는 동안구 호계1동 992번지 주변의 재개발구역으로 분양신청을 한 조합원이 1,201명이고, 분양신청을 하지 않고 재개발사업을 반대한 현금청산자가 353명이 있었다. 현금청산자들은 지난 2016년 7월부터 시청 정문 앞에 집회신고를 하고 ‘재개발 사업추진 반대, 현시가 보상’을 주장하면서 천막 농성을 하면서 갈등이 시작됐다. 조합은 현금청산자의 무리한 보상금 지급 요구는 조합원들의 추가부담을 주는 문제이기 때문에 난색을 표했고 현금청산자들은 이주를 위한