재개발사업에서 조합원의 영업손실보상에 관해 자주 논의되는 쟁점을 살펴보려 한다. 근본적인 의문은 ‘조합원에게도 영업손실보상을 해줘야 하는가’이다. 이것이 문제되는 이유는 도시 및 주거환경정비법상 조합원 권리가액의 기초가 되는 종전 가격에 토지 또는 건축물만 포함되고 영업권이 포함되지 않아 종전 가격이 조합원의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고, 도시정비법령 및 토지보상법령은 조합원을 영업손실보상 대상에서 제외하고 있지 않다는 점을 이유로 영업권을 보상해 달라고 요구하는 조합원이 많기 때문이다.결론부터 말하자면 조합이 조합원의 영업
국회 본회의를 통과한 공공주택 특별법 개정안에 따라 사업지구 밖에 거주하는 토지주에게도 아파트 분양권으로 보상이 가능해진다. 다음은 개정안에 대한 일문일답.Q. 토지등소유주가 원하는 경우 기존 토지보상법령의 규정에 따라 보상받을 수 있는지=개정된 공공주택 특별법은 쪽방촌 공공주택 사업지구 밖에 거주하는 토지주들이 현물(공공주택 분양권)로 보상받을 수 있도록 선택권을 보다 넓히는 내용이다. 토지등소유주가 원하는 경우 기존 토지보상법령에 따른 보상 방식(대토보상)과 이주대책을 적용 받을 수 있다. 단 새롭게 도입된 현물보상과 중복은 불
관리처분계획(2)관리처분계획에는 어떤 내용을 포함시켜야 하는가요? (2)7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세■ 김민우 변호사◯ ‘분양대상자가 소유하고 있는 종전 토지 또는 건축물’이라고 함은 조합원이나 일반분양자에게 모두 해당되는 것인가요? 아니면 조합원에게만 해당되는 항목인가요?■ 김조영 대표변호사◯ ‘분양대상자의 종전 토지 또는 건축물’이라고 함은 분양신청을 한 조합원이 소유하고 있는 토지 또는 철거 전 건축물이라고 생각하면 됩니다.◯ 그리고 분양신청을 한 조합원이 소유하고 있는 모든 부동산에 대
소규모 관리지역 내 가로주택정비사업이 임대주택을 공급하거나, 세입자 손실보상을 하면 층수나 용적률 상향 등과 같은 인센티브가 제공된다.시는 지난 17일 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례를 공포·시행에 들어간다고 밝혔다. 이번 개정조례는 지난 13일 개최된 제21회 조례·규칙 심의회에서 심의·의결한 바 있다.개정 조례에 따르면 우선 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 개정에 따라 2종 일반주거지역 내 가로주택정비사업에 대한 건축물 층수 규제가 완화됐다. 소규모주택정비 관리지역 내에서 임대주택을 건설하는
A재개발조합 사무실과 B조합장의 자택 앞에는 스피커에서 쉴 새 없이 장송곡이 울렸다. 장례식에서는 으레 장송곡이 들리곤 하지만 식은 열리지 않았다. 장례식 없는 장송곡, 여기엔 어떤 사연이 있는 것일까.사건의 발단은 A재개발 구역의 보상금액에 대한 불만이었다. A재개발 조합·B조합장(채권자)은 현금청산 주민들(채무자) 또는 그 가족이 소유하던 부동산을 수용하고 보상금을 공탁하는 방법으로 금액을 지급했다. 하지만 현금청산을 결정한 주민들과 조합 간 금액에 대한 이견 차는 컸고, 보상금이 만족스럽지 않았던 채무자들은 A조합과 B조합장의
LPG가스 밸브를 열고 호스를 가위로 자르는 행위로 강제집행을 방해한 A씨가 집행유예 선고를 받았다.대구지방법원은 지난달 21일 특수재물손괴죄 등을 저지른 A씨를 징역 1년6개월과 2년의 집행유예, 사회봉사 200시간을 선고했다.A씨는 대구의 B재개발구역 내에서 C라는 상점을 운영하던 사람이다. 재개발 사업의 주체인 B재개발정비사업조합은 현금청산대상자인 A씨에게 지장물 및 영업보상금, 이주비 등을 공탁해 법령에서 정한 손실보상을 마쳤다. 하지만 A씨는 보상금액을 납득할 수 없었고 C가게의 부동산에 대한 인도를 거부했다.그러자 조합은
1. 사안의 개요=원고는 구 도시정비법에서 정한 주택재개발정비사업조합이고, 피고들은 이 사건 각 부동산을 점유하고 있다. 원고는 2017.1.23. 관리처분인가 고시를 득하고 원고는 2018.2.27. 인천광역시지방토지수용위원회에 재결을 신청하면서 피고 1에 대하여 ‘영업권’ 보상항목에 대한 재결을 함께 신청하였다. 인천광역시지방토지수용위원회는 2018.5.4. 수용재결에서 피고 1의 영업인 OOO에 관한 ‘이전비’ 명목으로 458만원의 보상금을 결정하였다. 원고는 수용개시일 전날인 2018.6.27. 피고 1에 대하여 결정된 보상
교회 부지(900㎡)와 건물 및 아파트(사택으로 이용)를 소유하고 있는 재개발조합원 甲 교회는 조합과 교회부지 980㎡ 중 900㎡은 종교부지와 대토하기로 하고, 나머지 80㎡은 타 조합원과 동일한 절차에 따라 현금보상하며, 甲의 예배당 신축비용과 성물의 제작 및 설치비용을 부담하는 등의 내용으로 협의하면서 협의 완료시점은 관리처분계획 수립총회까지로 하였다. 그 후 甲교회는 조합원 분양신청기간에 사택의 소유자로서 아파트의 분양을 희망한다는 취지의 분양신청을 하였고 관리처분계획 수립총회 전까지 甲교회와 조합은 협약서상의 합의는 결국
1. 개요=정비사업조합에 대한 점검을 수행하는 점검자는 조합원에게 과도한 분담금 증액이 발생하는 것을 사전에 예방하기 위한 목적으로 정비사업비에 미 반영된 용역금액이 있는지와 사업변경에 따른 추가비용이 적절하게 계상되어 있는지 등을 점검해야 한다.정비사업비의 점검 사항으로는 다음과 같다.-정비계획 및 설계변경이 예상되는 경우 설계비, 도시계획용역비, 정비사업 전문관리용역비 등에 추가되는 비용이 반영되어 있는가?-사업비 항목이 누락되어 있는가?-이주비 금융비용이 인근사례 및 은행 대출 금리에 비해 적정한가?-모든 비용에 과세, 면세로
토지보상법은 도로를 사도법에 의한 사도와 사실상의 사도, 그리고 그 외의 도로 3종류로 구분하면서 ①‘사도법에 의한 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내’로 ②‘사실상의 사도’는 ‘인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내’로 ③‘그 외의 도로’는 ‘일반 토지의 평가방법과 동일하게’ 평가하도록 규정한다(토지보상법 시행규칙 제26조제1항).이렇듯 도로의 종류에 따라서 손실보상 평가금액에 큰 차이가 발생하기 때문에 어느 도로에 해당하는가의 문제에 있어서 사업시행자와 토지소유자의 입장이 대립되기 마련이다.특히 ‘예정공도’는
1. 재개발조합의 토지수용보상금 부담재개발조합에서는 사업시행계획인가 후 조합원들을 상대로 조합원 분양신청을 받게 됩니다.그런데 이 분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않은 조합원이나 분양계약 기간중에 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산자가 되어 자신이 정비구역내에 소유한 부동산을 조합에 소유권을 이전하고 현금청산금을 받게 됩니다.현금청산금 금액에 대하여 조합과 협의가 이루어 지면 협의된 금액을 받고, 만약에 협의가 이루어지지 않으면 토지수용으로 강제 취득절차를 진행하게 됩니다.이때 토지수용절차는 지방토지수용위원회의 수용재결을
재개발조합장님! 수용보상금 증액 소송도 적극적으로 대응해 주세요~1. 토지수용보상금 증액 소송이 제기되는 과정재건축조합과 재개발조합에서는 사업시행계획인가 후 조합원들을 상대로 조합원 분양신청을 받게 됩니다.그런데 이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원은 현금청산자가 되어 자신이 정비구역내에 소유한 부동산을 조합에 소유권을 이전하고 현금청산금을 받게 됩니다.현금청산금 금액에 대하여 조합과 협의가 이루어 지면 협의된 금액을 받고, 만약에 협의가 이루어지지 않으면 재개발조합의 경우에는 토지수용으로 강제 취득절차를 진행하게 됩니
수용보상금 증액청구소송에서 증액되는 보상금에 대해서도 지연가산금을 가산하여야 하는지 여부(서울고등법원) 1. 토지보상법의 규정=공익보상을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조제3항은 “사업시행자가 제2항(수용재결신청 청구를 받은 날로부터 60일 이내)에 따른 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산(加算)하여 지급하여야 한다”고 규정하고 있다. 2. 보상금증액청구소송에서 증
서울시는 지난달 23일 단독주택재건축에 대한 세입자 보상 대책을 발표했다. 재개발과 마찬가지로 조합이 세입자에게 주거이전비와 이사비, 영업손실 보상비 등을 지급하도록 하겠다는 것이다. 대신 세입자 보상금액에 상응하는 용적률 인센티브를 최대 10% 부여하겠다는 계획이다. 다만 법적 근거나 구체적인 기준이 없는 만큼 일선 현장에서는 혼선이 불가피할 전망이다. 담당 공무원에게 궁금한 사항을 물었다. ▲단독주택재건축 세입자에 대한 보상은 법적 근거가 없다. 법령이나 조례 등을 개정하지 않고 곧바로 시행이 가능한지=법적인 근거는 없지만,
지자체와 정치권이 마련하고 있는 재건축 세입자 보상대책에 대한 업계의 반발이 확산되고 있다. 정부와 지자체가 재건축부담금 등 각종 세금을 징수하면서도 세입자 보상은 조합에만 전가함에 따라 반대 여론이 커지고 있는 것이다.한국주택정비사업조합협회는 지난 6일 금태섭 의원이 대표 발의한 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’에 대한 입법저지 활동을 전개한다고 밝혔다. 개정법률안에 따르면 재건축사업으로 세입자가 영업을 폐지·휴업하거나, 주거를 이전하게 되는 경우에 조합이 보상하는 내용이 담겨 있다. 현행법에 따르면 재건축사업은 재개발과
1. 관리처분계획의 내용=재건축조합 또는 재개발조합은 사업시행계획인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청을 받게 되는데, 조합원 분양신청이 끝나면 신축건축물중 조합원분양분과 일반분양분의 숫자가 정해지게 되어 대략적인 분양수입이 정해지게 된다. 이러한 분양수입규모와 사업에 소요되는 비용 등을 산출한 뒤, 각 조합원이 부담하여야 할 부담금을 산출하게 되는데, 조합원들이 현재 소유하고 있는 부동산의 가격(종전자산가액)은 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 감정평가하도록 법에 규정되어 있고, 분양받을 신축건축물의 분양가도 종후감정평가를 통하여 거의
1. 총회 소집절차 가. 법령 내용 (법 제44조) ① 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 둔다. ②총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. ③제2항에도 불구하고 조합임원의 사임, 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있다. ④제2항 및 제3항에 따라 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다. ⑤
수용권은 사업시행자인 재개발조합에게 주어진 막강한 권력이다. 자본주의 체재의 대표적 법 원리 중 하나가 바로 소유권 절대의 원칙이다. 개인에게 사유재산권, 즉 소유물에 대한 절대적 지배를 인정하고 국가를 비롯한 그 밖의 제3자 누구라도 간섭하거나 제한하지 못하도록 법으로 보장하는 것이다. 수용권은 이러한 소유권 절대의 원칙을 깨뜨린다. 공공의 필요에 의해 소유자의 의사에 반하여 권리를 박탈한다. 물론 정당한 보상이 전제되어야 하지만 소유자의 의사와 상관없이 권리를 빼앗을 수 있기에 수용의 상대방 입장에서 보면 대단히 폭력적인 권리
Q. 재개발구역의 건축물 세입자인 A는 정비구역지정을 위한 공람공고일 전부터 해당 구역내에 전입신고를 마친 후 계속 거주하다가 차임을 계속 지급하면서 개인 사정상 1개월 가량 구역밖으로 이전했다가 다시 구역내로 전입신고를 하였다. 그 후 A는 아들 B를 사업시행인가전, 아들 C를 사업시행인가 후 각 출생하였다. 위 건축물의 세입자 A는 주거이전비의 지급대상이 되는지의 여부? 위 건축물의 세입자인 A의 자녀들의 경우 주거이전비의 대상이 되는지 여부? 1. 질의에 대하여=도시정비법상 주거용 건축물의 소유자 또
서울시가 정부 정책에 동참 의사를 밝힌 가운데 주택공급 확대 방안이 미흡하다는 지적이 일고 있다. 주택공급 위축에 따른 집값 상승 우려가 나오는 이유다. 시가 발표한 이번 부동산 안정화 대책 관련 입장에 따르면 부동산 가격 안정을 위해 공공주택을 대폭 확대한다고 밝혔다. 공공주택을 확보하기 위해 공공택지 확보와 역세권 고밀개발, 각종 유휴지 등을 활용하겠다는 계획이다. 또 적정한 입지에 대규모 공급이 이뤄지도록 국토부와 TF회의를 통해 긴밀히 협의하겠다는 것이다.하지만 업계에서는 시의 두루뭉술한 입장 표명으로 인해 시장 혼란만 가중