도시정비법 제35조에 따라 설립된 정비사업조합(이하 조합)의 조합원이 이주비 대출에 대한 이자비용을 조합의 수익사업 부분에서 상환의무 없이 지원받은 경우, 해당 이주비는 소득세법 제17조제1항에 따른 배당소득에 해당하는 것입니다(사전-2023-법규소득-0735, [법규과-3159], 귀속년도: 2023, 생산일자: 2023.12.19.).1. 질문의 상세내용=질의인은 △△시 소재 △△다구역 재개발조합(이하 정비사업조합)의 조합원으로서, 23.10.14. 주택담보대출의 방식으로 종전자산평가액의 40%(조합의 이자 지원 한도금액)의 대
조합의 조합원이 도시정비법 제89조제1항에 따른 청산금에 해당하지 않는 것으로 조합의 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분배받는 경우 해당 분배금액은 배당소득에 해당한다.1. 배당소득 여부에 대한 질문 상세내용=정비사업조합의 조합원은 도시정비법에 의해 설립한 재개발정비사업조합의 조합원으로서 관리처분계획인가에 따라 종전에 소유하던 주택과 토지를 제공하였다. 당초 조합원입주권을 받으며 각각의 평가액의 차액에 해당하는 금액을 추가 부담하기로 하였으나 수익사업에서의 수익 발생으로 조합원입주권과 수익사업 발생 이익을 분배받게 되었다. 이
1. 광고선전비=광고선전비는 일반분양과 관련하여 지출되는 비용으로서 광고선전비(모델하우스 건립 및 운영비 포함)와 분양수수료가 있다. 광고선전비는 신문 등 분양광고비와 모델하우스 건립 및 운영비로 구분된다. 신문 등 분양광고비는 판매비와 관리비 성격인 반면 모델하우스 건립 및 운영비는 아파트 등 건물의 판관비 또는 분양건설원가적 성격을 지니고 있다.1) 매입세액 공제방법매입세액공제와 관련된 항목별 산식은 다음과 같다.- 신문 등 분양광고비, 분양수수료의 매입세액공제액 [매입세액 × 일반분양분(국민주택규모 초과분 면적 + 상가분 면적
정비사업조합에서 청산금을 조합원으로부터 징수하는 경우와 청산금을 환급하여 주는 경우가 있다. 이러한 사례에서 발생 가능한 관련세법의 쟁점에 대하여 알아보고자 한다.재건축조합이 2개의 감정평가기관이 평가한 종전부동산의 평가금액에 비례율을 적용하여 권리가액(자기지분)을 산정한 후 조합원이 신규로 배정받은 아파트의 분양가액에 따라 권리가액을 초과하는 조합원에게는 조합원분담금으로서 징수하고, 권리가액을 미달하는 아파트를 배정받은 조합원에게는 조합원환급금을 지급하고 있다.1. 조합원분담금의 수익사업 해당여부=조세특례제한법 제104조의7제2항
요즘 주택건설시장이 급랭하다보니 정비사업조합과 시공사 간의 다툼도 많이 증가하였다. 다툼의 내용에는 여러 가지가 있겠지만 여기에서는 시공사가 조합에 대여한 자금에 대하여 정비사업조합이 시공사에게 자금을 반환하는 과정에서 발생될 수 있는 쟁점사항에 대하여 논하고자 한다.작년 말경에서부터 시작되었던 건설시장 침체분위기에서 본인이 여러 기관의 자문위원으로 참석하면서 느끼는 바는 정비사업조합을 추진하려는 조합들이 상당히 많이 감소할 것이란 판단이 들었다. 공공기관인 시청, 구청에서 각 정비사업조합의 사업 타당성 등을 분석하다보니 상대적으로
서울시는 정비사업조합에 대한 실태점검을 위하여 업무편람을 마련하고, 이를 근거로 조합에 대한 실태점검을 수행하고 있다. 이에 대한 개략적인 내용을 알아보고자 한다.1. 협력업체 선정 및 계약 분야- 법령 등에서 정한 선정방법 및 절차 등 미준수=근거 없는 입찰자격 제한, 수의계약 체결 여부, 예정가격 산정 및 산정절차의 적정여부 및 절차에 따른 선정절차 및 계약절차 준수여부- 예산편성 또는 예비비를 초과하여 업체 선정 및 계약- 용역 완료 전 또는 검수 절차 없이 준공대금 지급- 공사(용역) 착수 및 기성비율에 비하여 과다한 선지급
1. 양도소득세1)증가된 부수토지의 취득시기=조합원의 경우 종전 부동산의 토지 면적보다 증가된 토지분에 대한 취득시기에 대하여 도정법, 소득세법, 국세청 해석이 있다. 이와 관련하여 이전고시일 이전에 사실상 완공일(사용검사필증교부, 실제사용일, 사용승인일 중 빠른 날)을 증가된 부수토지의 취득시기로 보면 된다.2) 완성된 토지 및 건물의 취득시기=조합원은 도시 및 주거환경정비법 제86조에 의거 이전고시일의 다음날에 새로이 분양받는 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. 그러나 세법에서는 최초조합원과 승계조합원을 구분하여 취득시기를
1. 조세심판원 판례정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가 통지를 한 때(조심2015전4471, 2015.12.18.) 도시개발법 등에 따른 쟁점공공시설의 양여는 신축공공시설이 준공된 시점에 신축공공시설의 양여와 동시에 이루어지는 것으로 신축공공시설의 준공 이전에는 사용권을 부여하되 사용료가 면제되는 일종의 임대상태로 봄이 타당한 것으로 판단된다.쟁점공공시설의 양여는 자산의 무상양여라기 보다는 신축공공시설의 양여를 조건으로 하는 일종의 교환거래의 성격으로 보여 일반적인 양도의 경우 적용하는 법인세법 시행령 제68조제1항제3호의 적
1. 국·공유지의 무상양여 등(도시 및 주거환경정법 제101조) 대상구역=다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역만을 대상으로 한다(도시정비법 제101조① 제1호 및 제2호)가. 주거환경개선구역나. 국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 이주시켜 형성된 낙후지역으로서 대통령령으로 정하는 재개발구역(이 항 각 호 외의 부분 본문에도 불구하고 무상양여 대상에서 국유지는 제외하고, 공유지는 시장·군수등 또는 토지주택공사 등이 단독으로 사업시행자가 되는 경우로 한정한다)2. 법인세법상 손익의 인식시기1)자산의 판매손익 등의 귀속사업연도=자산
1. 개요=정비사업조합 등 사업시행자는 정비사업 시행으로 도로 등 정비기반시설을 신규로 설치한 경우 해당 정비기반시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속시키며, 정비사업시행으로 용도폐지되는 정비구역 내 국공유지는 시행자에게 무상으로 양도(양여)된다.정비사업조합 등 시행자는 구역 내에 있는 국공유지를 유상으로 취득하거나 무상으로 양도(양여)받는다.회계상 유상취득 국공유지는 취득시점(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)에 건설용지로 인식하며, 무상으로 양도(양여)받은 국공유지(용도폐지되는 도로 등 정비기반시설 등)는 취득시점에서
1. 조합원에게 무상지급된 상환의무 없는 이사비용=정비사업조합이 조합원에게 무상으로 지급하는 이사비용은 국세청에서는 배당소득세로 보고 있다. 따라서 조합은 조합원의 배당소득세로 과세 되는 것을 방지하려면 세무회계처리로 대비해야 하고 또한 조합총회에서의 안건 상정을 통해서도 대비를 해야 한다.조세특례제한법 제104조의7에 따라 법인세법을 적용받는 도시 및 주거환경정비법 상의 정비사업조합의 조합원이 해당 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이사비용 상당액(해당 금액이 정비사업조합이 부담하는 정비사업비에 포함되어 있는 경우로서 해당 금액
1.이주비대여금 이자비용을 조합이 대납한 경우는 배당이다=주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합이 일반분양하는 주택 및 상가에서 발생하는 소득을 조합원분의 이주비 대여금에 대한 이자지급에 충당하는 경우에 동 충당금액은 법인세법 제52조(부당행위계산 부인) 또는 같은 법 제19조(손금의 범위)의 규정에 의해 해당 조합의 손금에 해당하지 아니하는 것이다(서면법인 2016-3140, 2016.06.13.).조합의 법인 결산 시 “ 무이자이주비대여금 이자대납액 000(배당 및 기타)”에 세무조정으로 인정배당이 발생하며 법인세 신
청산 종결 후 조합의 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 배분한다. 이 경우 배분하는 재원이 수익사업관련 이익인 경우 조합원에 대한 의제배당(소득세법 제17조②)이 발생한다.실무적으로 완성시점에 조합원완성건물과 출자금의 대체분개를 완성시점까지 발생한 현물출자금과 현금출자금은 0이 된다. 따라서 해산에 의한 청산 종결 후 지급시점에 존재하는 조합원 출자금은 ①사업비 및 운영비 부족으로 조합원에게 부과한 정비사업비와 ②조합원불입청산금의 연체료가 있을 수 있다. 따라서 해산에 의한 잔여재산 분배로 인한 해산에 의한 잔여재산 분
1.조합원이 무상으로 지급받는 이사비용의 과세소득 여부(소득-579, 2010.5.18.)1)사실관계=도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축 정비사업조합을 시행하고 있는 ‘갑’ 법인(이하 조합)은 시공회사와의 공사도급계약서에 근거하여 시공사가 조합원별로 1세대당 거주 이전을 위한 이사비용(00백만원 상당)을 부담하기로 하고 이를 지급할 예정에 있다. 조합은 2008년 지방자치단체로부터 설립인가를 받음과 동시에 법인설립 등기를 완료하고, 2010년에 관리처분계획을 인가받았으며, 일반분양과 조합원분양분 수입금액이 법인의 사업소득 수입
조합의 해산 시 수익사업에서 발생한 이익을 조합원에게 분배하는 경우 배당소득(현금배당)으로 원천징수(지방소득세 보함하여 15.4%) 하여 잔여재산가액이 확정된 날의 다음달 10일까지 신고납부한다. 또한 일반분양 수익분의 조합원 건설비에 충당한 가액에 대하여 조합원에게 현물로 환지 시 배당소득(현물배당)에 대한 원천징수 문제가 발생한다.1. 대법원 판례1) 대법 2008두17479, 2011.07.14.=이 사건 재건축아파트의 일반 분양과 관련하여 그 분양대금 등에서 취득원가에 해당하는 일반 분양분 토지 지분의 장부가액과 공사비 등을
1. 조합원이사비(주거이전촉진비)1) 내용 및 재원=관리처분계획인가일부터 철거일까지 지급되는 조합원이사비는 무상으로 지급되는 대가성이 없는 이사비이다. 통상 일천만원 이상의 금액이 지급된다. 조합원 이사비의 재원은 조합원출자금과 일반분양을 통한 수익사업잉여금으로 구성되어 있는 것으로 국세청(소득-579, 2010.05.18.)에서는 해석하고 있다. 이 경우 일반분양을 통한 수익사업잉여금 부분은 조합원에 대한 배당소득에 해당 되며 원천징수의무가 조합에 발생한다.2) 조합원 무상지원 이사비의 성격=재건축조합의 조합원이 해당 조합으로부터
1. 세법에서 규정하고 있는 손금의 범위법인세법 제19조제1항에서 내국법인의 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손실 또는 비용의 금액이라고 규정하고 있다.법인세법 제19조제2항에서는 손비(손실 또는 비용)는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 되어 있다.정비사업조합은 조합원을
회사에서 대표이사가 가공경비를 계상하여 비자금을 조성하였다. 그렇게 조성된 자금으로 해당회사를 위한 영업비 등에 지출한 것이 명확하다면 대표이사에 대한 상여처분은 되지 않는다. 그러나 사용처에 대한 내용이 불명확하거나 비자금 중에서 일부 또는 전부를 대표이사 개인 용도에 사용했다면 그에 해당되는 비자금은 대표이사의 상여로 보아 소득세를 추가로 납부해야 한다. 추가적으로 가공경비에 해당되는 금액은 법인에게는 법인세, 개인사업자에게는 소득세가 가산세(불성실,미납부가산세)와 함께 부과된다. 사례를 통해 자세히 살펴보고자 한다.1.처분의
쟁점 정비사업용역비가 3년여가 지난 현재까지 미지급되고 있고, 청구법인(정비사업전문관리업체)에게 재개발사업권을 양도한 B씨가 지급을 독촉한 사실도 없는 점에 비추어 해당 정비사업비는 지급의무가 없는 것으로 보이므로 정비업체의 비용으로 볼 수 없다. 즉, 정비업체는 정비사업비로 계상한 해당 미지급금에 대하여 손금불산입하고, 미지급금에 대해서는 인정상여로 처분해야 한다.(법인, 심사법인 2010-0013, 2010.05.17.) 1. 정비업체의 주장=쟁점용역비는 개인인 A씨가 2003년부터 재개발조합의 재개발정비사업 추진비용으로 사용한
1. 손익의 귀속사업연도=도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업의 시행자로 지정된 내국법인이 정비구역 내 소유토지 등을 출자하고 토지 등 소유자로서 관리처분계획에 따라 분양받은 부동산을 건설 중인 상태로 제3자에게 계약금 및 잔금 지급조건으로 매각하는 경우, 당해 부동산의 매각에 따른 손익의 귀속사업연도는 법인세법시행령 제68조제1항제3호에 따라 상품 등외의 자산의 양도로 보아 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도로 한다. 다만, 대금청산일 전에 소유권을 이전하거나 인도 또는 사용수익하세 하는 경우에는 그 중 빠른 날이 속