재건축·재개발사업에서 정비사업전문관리업자(이하 정비업체)는 ‘조강지처’로 평가된다. 추진위원회 단계에서부터 조합을 해산·청산하기까지 사업을 지원하는 역할을 하기 때문이다. 정비업체는 정비사업을 계획하는 조합의 두뇌이자 업무를 직접적으로 수행하는 손발이기도 하다. 그럼에도 정비업체에 대한 평가는 좋지 않은 것이 사실이다. 모든 비리의 시작이 정비업체로부터 시작된다는 왜곡된 시각으로 바라보기 때문이다. 하지만 전문성과 투명성을 자부하는 공공이나 신탁방식 정비사업도 정비업체를 선정하는 것이 일반적이다. 그만큼 정비업체는 정비사업에 없어서
조합설립인가의 경미한 변경은 신고 이후 행정청의 수리가 있어야 효력이 발생한다는 법제처의 법령해석이 나왔다. 조합의 경미한 변경은 단순 신고사항이 아닌 ‘수리가 필요한 신고’라는 것이다.법제처는 지난 12일 한 민원인이 ‘도시정비법상 조합설립인가의 변미한 사항 변경에 관한 신고의 법적 성격’을 묻는 질문에 이 같이 답변했다고 밝혔다. 현행 도시정비법에는 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에는 총회에서 조합원 2/3 이상의 찬성으로 의결을 받아 시장·군수 등의 인가를 받도록 규정하고 있다.다만 토지·건축물의 매매 등으로 권리
현행 소규모주택정비법에는 가로주택정비사업의 창립총회를 개최하기 위해서는 토지등소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임해야 한다고 규정하고 있다. 또 조합의 임원 등에 대해서는 도시정비법을 준용하도록 명시하고 있다.그렇다면 가로주택정비사업 창립총회의 대표자는 토지등소유자만 가능할까? 또 창립총회 대표자도 도시정비법의 조합임원 관련 규정을 준용 받게 될까?이에 대해 법제처는 창립총회 대표자는 토지등소유자여야 하고, 조합임원 관련 규정은 준용되지 않는다고 답변했다.먼저 창립총회 대표자에 대해서는 창립총회 개최와 조합설립인가 신청 대상이 토지
현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합 등에게 우선 매각·임대될 수 있는 국유·공유재산은 사업시행인가 고시일부터 종전의 용도가 폐지된다. 또 국유재산법과 공유재산법에는 국유·공유재산을 용도에 따라 행정재산과 일반재산으로 구분하고 있다. 그렇다면 사업시행인가로 인해 용도가 폐지되는 국유·공유재산은 행정재산일까, 일반재산일까?이에 대해 법제처는 “사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지되는 것으로 보는 국유·공유재산은 행정재산과 일반재산 모두를 의미한다”고 해석했다.법제처는 우선 도시정비법에는 정비사업의 사업시행계획
현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 소규모정비사업을 추진하기 위한 방법은 두 가지다. 먼저 토지등소유자가 20명 미만인 경우 토지등소유자가 직접 시행하거나 시장·군수, 토지주택공사, 건설업자 등(이하 시장·군수등)과 공동시행 할 수 있다. 또 조합이 직접 시행하거나 시장·군수등과 공동시행하는 방식이 있다. 문제는 20인 미만 사업장이 조합설립을 통해 사업을 추진할 수 있는지 여부다.일각에서는 제17조제3항제1호 규정에 따라 직접시행과 공동시행만을 할 수 있다는 의견이 있고, 다른 한편에서는 조합방식도 채택할 수 있
현행 도시정비법에 따르면 시장·군수 등은 사업시행계획과 직접적인 관련이 없거나, 과도한 정비기반시설의 기부채납 요구가 금지되어 있다. 또 국토부장관은 정비기반시설 기부채납과 관련한 운영기준을 작성·고시할 수 있다고 규정하고 있다. 주택법도 마찬가지다. 사업계획승인권자는 사업계획과 직접적인 관련이 없거나 과도한 기반시설의 기부채납을 요구할 수 없고, 국토부장관이 운영규정을 작성·고시할 수 있다.문제는 현재 주택법에 따른 ‘주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준’은 시행되고 있는 반면 도시정비법에 따른 정비기반시설 기부채납 관련 기준은
분양신청을 하지 않은 가로주택정비사업의 토지등소유자도 사업시행계획인가 신청을 위한 총회의 의결정족수에 포함될까? 이에 대해 법제처가 “분양 미신청 토지등소유자는 의결정족수 산정을 위한 조합원 수에 포함되지 않는다”고 답변했다.법제처는 지난달 30일 국토교통부와 민원인이 “분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 등이 가로주택정비사업의 사업시행계획인가 신청을 위한 조합 총회의 의결정족수 산정에 포함되는지 여부”를 묻는 질문에 이 같이 회신했다고 밝혔다.현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에는 사업시행자는 소규모주택정비사
현행 소규모주택정비법에 따르면 가로주택정비사업의 조합을 설립하려면 전체 토지등소유자의 80% 이상과 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 그렇다면 사업시행구역을 늘려 조합설립 변경인가를 받아야 하는 경우 조합설립동의율 기준은 어떻게 될까? 증가하는 구역을 합친 전체 사업시행면적을 기준으로 동의율을 충족해야 할까, 아니면 확대 구역만을 대상으로 동의율을 충족해야 할까? 만약 전체 구역을 기준으로 동의율을 충족해야 한다면 기존 토지등소유자의 동의도 다시 받아야 할까?이에 대해 법제처가 구역 증가에 따른 조합설립 변경동의의 동
공동주택관리법에는 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원은 동별 대표자가 될 수 없도록 규정하고 있다. 그렇다면 도시정비법에 따른 재개발·재건축으로 건설된 공동주택의 입주자대표회의를 최초로 구성할 때 조합의 대의원도 동별 대표자가 될 수 없을까? 이에 대해 법제처가 “조합의 대의원은 동별 대표자가 될 수 없는 사람에 해당하지 않는다”는 법령해석을 내놨다.현행 공동주택관리법에는 공동주택을 관리하는 ‘관리주체’에 대해 △공동주택의 관리사무소장 △관리업무를 인계하기 전의 사업주체 △주택관리업자 등으로 규정하고 있다. 따라서 재개발·재건축으
서울시의회가 시공자 선정 요건을 바로잡기에 나선 가운데 서울시의 무리한 해석에 대한 업계의 비난이 커지고 있다. 시의 행정편의를 위해 법령 위임 범위를 넘어선 해석을 고집하면서 또다시 업계에 혼란만 가중시켰다는 지적이다.최근 시의회에는 시공자 선정 요건인 ‘조합원 과반수의 찬성’ 규정을 삭제하는 방안을 추진하고 있다. 조례 개정 취지와는 달리 시가 시공자 선정 요건을 강화하는 해석을 내리면서 업계에 논란이 일고 있기 때문이다. 시공자 선정시기를 앞당기는 조례가 되레 시공자 선정을 어렵게 만들 수 있다는 우려가 나오고 있는 것이다.시
현행 소규모주택정비법에는 법적상한용적률을 적용하는 등의 경우에는 시·도지사에게 통합심의를 요청하도록 의무화하고 있다. 또 임대주택을 일정 비율 공급하는 경우에는 시·도조례상 용적률 상한까지 건축할 수 있다고 규정하고 있다. 그렇다면 임대주택 공급으로 조례상 용적률 상한을 적용할 경우에도 통합심의를 받아야 할까? 이에 대해 법제처는 시·도지사에게 통합심의를 요청해야 하는 경우에 해당하지 않는다는 법령해석을 내렸다.법제처는 지난달 22일 국토교통부가 질의한 법령해석에 대해 이 같이 답변했다고 밝혔다. 우선 현행법에 따르면 시장·군수 등
학교나 교육환경보호구역이 재건축·재개발 정비구역에 포함된 경우 조합은 ‘교육환경에 미치는 영향에 관한 평가서’를 작성해 교육감의 승인을 받아야 한다. 지난 2017년 2월 교육환경 보호에 관한 법률이 시행됨에 따라 교육환경평가서 승인이 의무화됐기 때문이다. 그렇다면 교육환경법이 시행되기 전에 정비구역으로 지정된 경우에도 교육환경평가서에 대한 승인을 받아야 할까?이에 대해 법제처가 “교육환경평가서를 관할 교육감에게 제출해 승인을 받아야 한다”고 해석했다.교육환경법에 따르면 학교 등이 도시정비법에 따른 정비구역으로 지정·고시되어 해당
현행 도시 및 주거환경정비법에는 정비사업을 추진하는 방법으로 일반적인 조합방식 외에도 토지등소유자 직접 시행, 공공시행, 공동시행, 지정개발자 등 다양한 방식을 규정하고 있다. 그렇다면 공공시행자로 지정된 주택공사등이 건설업자등과 공동으로 시행하려는 경우에도 다시 시장·군수등의 사업시행자 지정을 받아야 할까? 또 토지등소유자의 사업시행자 지정 요청도 있어야 할까?이에 대해 법제처가 시장·군수의 사업시행자 지정을 받아야 하지만, 토지등소유자의 사업시행자 지정 요청은 필요하지 않다는 법령해석을 내렸다.법제처는 지난 28일 국토교통부와
과밀억제권역의 재건축 토지등소유자는 소유한 주택 수의 범위 내에서 최대 3주택을, 과밀억제권역이 아닌 경우에는 소유한 주택 수만큼 아파트를 공급 받을 수 있다. 또 토지등소유자는 종전자산가격의 범위나 전용면적 범위에서 2주택을 공급 받는 이른바 ‘1+1 분양’이 가능하다. 그렇다면 2주택을 소유한 토지등소유자가 1주택은 1주택으로, 나머지 1주택은 1+1 분양을 선택해 총 3주택을 공급 받을 수 있을까?이에 대해 법제처가 ‘과밀억제권역’ 여부와 관계없이 총 3주택 공급이 불가능하다는 답변을 내놨다. 1+1 분양은 1주택자에게 공급할
소규모주택정비법에는 소규모주택정비조합의 법인격과 정관, 임원 등에 대해서는 도시정비법을 준용하도록 규정하고 있다. 또 도시정비법에는 조합임원의 결격사유로 “이 법을 위반해 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 않은 자”를 명시하고 있다. 그렇다면 소규모주택정비사업 조합임원이 도시정비법을 위반해 100만원 이상의 벌금을 받았다면 결격사유에 해당할까?이에 대해 법제처는 소규모주택정비사업 임원의 결격사유는 ‘소규모주택정비법’을 위반한 경우만 해당된다는 해석을 내렸다. 도시정비법상 정비사업과 소규모주택정비사업은 사업 목적과
현행 소규모주택정비법에는 시장·군수나 주택공사 등 공공이 관리지역에서 거점사업을 시행하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 연접 사업구역을 통합해 시행할 수 있다고 규정하고 있다. 이에 따라 시행령에는 연접 구역을 통합해 진행할 수 있는 사업으로 가로주택정비사업을 명시하고 있다.문제는 가로주택정비사업의 면적 기준이다. 가로주택정비사업은 1만㎡ 미만의 사업구역이 원칙이지만, 관리계획 승인·고시가 이뤄진 지역에서는 일정요건을 갖춘 경우 2만㎡ 미만까지 확정이 가능하다. 그렇다면 관리지역 내 연접한 2개 구역을 통합하는 경우에도 2만㎡
현행 도시 및 주거환경정비법에는 재건축 추진위원회가 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 등의 동의요건을 확보한 후 창립총회를 개최하도록 규정하고 있다. 이때 추진위는 창립총회 14일 전까지 회의목적과 안건, 일시, 장소, 참석자격, 구비사항 등을 인터넷 홈페이지에 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지해야 한다. 그렇다면 재건축 추진위가 등기우편으로 발송·통지해야 하는 대상이 전체 토지등소유자일까? 아니면 조합설립에 동의한 토지등소유자만 해당될까?이에 대해 법제처가 “재건축 추진위원회가 창립총회를 개최하는 경우 회의안건
경기 안산시가 재건축사업 추진 과정에서 법률이나 절차가 복잡해 겪는 시행착오를 줄이기 위해 발 벗고 나섰다. 시는 지난 16일과 17일 단원구청 단원홀에서 관내 재건축 및 정비예정구역 관계자 등을 대상으로 교육을 진행했다.정비사업은 장기간 정비계획 수립부터 이전고시까지 복잡한 절차를 거쳐 추진된다. 그러다 보니 시기별 단계별로 다른 법령해석을 기준으로 행정 갈등과 민원이 유발되는 경우가 발생한다. 시는 이러한 이유로 사업이 지연되는 경우를 최소화하기 위해 이번 교육을 진행했다.총 250여 명이 참여한 이번 교육은 엄정진 한국주택정비
지난 2014년 8월 도시 및 주거환경정비법 시행령이 개정되면서 단독주택재건축에 대한 규정이 사라졌다. 당시 개정령 부칙에는 정비기본계획이 수립된 구역의 경우 정비계획 수립 시 개정규정에도 불구하고 종전 규정을 적용하는 경과조치를 두고 있었다. 그렇다면 시행령 개정 당시 기본계획이 수립된 단독주택재건축사업은 종전의 관리처분계획의 방법·기준을 적용할 수 있을까?이에 대해 법제처는 지난 4일 종전 규정이 적용되지 않는다고 해석했다. 부칙에 ‘정비계획의 수립’을 적용 대상으로 규정하고 있기 때문에 관리처분까지 확대 해석할 수 없다는 것이
Q. 정비구역을 수립할 때도 분담금 추산액을 포함하도록 도시 및 주거환경정비법이 개정되었습니다. 조합설립동의를 할 때 추정분담금과 어떤 차이가 있나요?A. 최근 정비계획의 내용에 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 포함하는 도시정비법 조항이 신설되었습니다(법 제9조제1항 2의2호, 법률 제18941호, 2022.12.11. 시행). 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추진위원회 등에서 제공하는 추정분담금(법 제35조제10항)과는 별개로 도시계획인 정비계획에 추정분담금을 포함한 것입니다. 문언상 정비계획을 수립할 때 추정분