민법 제536조제2항에서는 당사자 일방이 상대방에게 먼저 채무를 이행해야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 자기의 채무의 이행을 거절할 수 있도록 하는 규정을 두고 있는데, 일반적으로 이를 ‘불안의 항변권’이라고 한다.아파트 분양계약의 경우 잔금 지급 의무와 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계에 있으나, 중도금은 대부분 수회 분할해서 선지급하도록 약정하고 있으므로, 이 경우 중도금 지급의무는 선이행의무에 해당하고, 수분양자가 중도금 지급을 지체하면 매도인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다.그런데 건
1. 문제의 소재전기통신설비를 이용하여 타인의 통신을 매개하거나 전기통신설비를 타인의 통신용으로 제공하는 전기통신역무를 제공하는 전기통신사업자는 일반적으로 해당 지역 내 건물 소유자로부터 건물 내부 또는 옥상 부분을 임차하여 중계기 등의 전기통신설비를 설치하는 방법으로 사업을 운영하고 있다.그런데 관리처분계획인가 고시가 있게 되면 도시 및 주거환경정비법 제81조제1항에 따라 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자는 이전의 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으므로, 관리처분계획
세입자가 명도소송 도중 토지등소유자로부터 보증금을 반환받지 못하였으므로 조합이 이를 대신 지급하여야 한다는 항변을 하는 경우가 있다.이러한 세입자의 지급청구가 있는 경우 도시 및 주거환경정비법 제70조제2항에 따라 조합이 세입자에게 보증금을 지급할 의무를 부담한다. 이때 세입자의 부동산 인도의무와 조합의 보증금지급의무 간의 관계가 문제가 된다.최근 대법원은 토지보상법에 따른 주거이전비 지급의무는 세입자의 인도의무보다 선이행하여야 한다고 판시한 바 있는데, 해당 취지를 조합의 보증금지급의무에도 적용하여 보증금 역시 부동산 인도에 앞서
이번 호에서는 매도청구에서의 이행제공에 대해 이야기 하고자 한다.매도청구는 재건축사업에서 현금청산을 위한 절차로 활용된다. 강제수용권이 부여되는 재개발사업에서의 수용재결과 비교되는 절차이기도 하다.재건축사업에서 매도청구는 2가지로 구분할 수 있는데, 하나는 조합설립에 동의하지 않는 자에 대한 것이고 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 것이다.전자의 절차는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날 즈음 시작하여 상대방이 조합설립에 관한 동의를 하지 않거나 무응답인 경우 소송에 이르고, 후자의 절차는 관리처분계획이 인가고시된 날 즈음
4. 불복절차=제명처분을 한 의결기관의 소집절차상 하자, 제명사유의 부존재 또는 제명권 남용 등 결의내용이 현저한 중대성이 있는 경우에는 법원에 소를 제기하여 구제받을 수 있다.재개발조합은 정비사업인 공공사무를 행하는 범위내에서 행정작용 권한을 행사하는 것이고, 조합원의 제명결의 또는 조합원 자격의 확인은 행정소송(당사자소송)의 관할에 속한다고 볼 수 있다. 실무상 조합원 제명사건을 행정사건에서 심리한 바 있다. 조합임원 또는 조합장이 정관 소정의 제명사유가 없음에도 불구하고 일부 조합원의 제명을 안건으로 하는 임시총회를 소집하고
매도청구는 값을 받고 물건의 소유권을 다른 사람에게 넘긴다는 매도(賣渡)라는 단어와 상대편에 대해 일정한 행위나 급부를 요구하는 청구라는 단어가 합쳐진 말이다. 이러한 매도청구는 소송의 방법으로 이루어진다. 그래서 보통 재건축조합이 현금청산자에게 부동산의 소유권을 넘겨달라는 소송을 매도청구 소송이라 부른다.도시 및 주거환경정비법 규정을 살펴보면 매도청구는 크게 2가지 유형으로 나눌 수 있다. 하나는 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구이고, 다른 하나는 분양신청을 하지 않은 현금청산자에 대한 매도청구이다.전자와 후자는 시가와
A재개발조합은 세입자 甲을 상대로 부동산 인도를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 피고 甲은 집행정지를 신청하여 항소심 판결선고시까지 위 승소판결에 기한 강제집행이 정지되었다. 그 후 조합은 甲이 이 사건 부동산을 인도한 이후 甲을 피공탁자로 하여 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 공탁하였고, 조합은 이 사건 강제집행정지 결정이 있었던 시점부터 부동산의 인도일까지 인도 의무 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하면서 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다. 손해배상청구소송의 인용여
도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획의 인가·고시 이후에는 소유자나 임차인 등 권리자의 사용·수익이 정지되도록 규정하면서, 손실보상이 완료되지 아니한 권리자에 대해서는 예외적으로 사용·수익권이 정지되지 않는 것으로 규정한다.주거 공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장하는 것이다. 안정적인 주거 이전을 확보하도록 하는 사회보장적 제도이므로, 법원은 엄격하게 해석한다.최근에 나온 대법원 판례. 재개발 정비사업조합이 현금청산자에 대해 토지와 지장물에 대한 수용재결을 신청하면서 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대
이번 호에서는 대법원 2021.6.30. 선고 2019다207813 판결의 의미에 대해 이야기하고자 한다.재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차는 부동산인도와 수용재결로 나누어 볼 수 있는데, 조합은 위 절차에 상당한 관심을 가진다. 법적 분쟁이 극에 달하는 시기이기도 하거니와 위 절차를 얼마나 신속히 진행하는지에 따라 전체 사업 기간이 달라질 수 있기 때문이다.일반적으로 조합은 수용재결 결정에서 정한 손실보상금을 현금청산자에게 지급하고 사업구역 내 부동산의 소유권을 취득한다. 조합이 수용재결 결
1. 문제의 소재=원고는 주택재개발조합, 피고는 사업 구역 내에 토지와 건물을 소유하고 있는 사람으로 원고에게 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자다. 원고는 피고와 손실보상 협의가 이루어지지 않자 토지수용위원회에 수용재결을 신청하였고, 토지수용위원회는 신청에 따라 피고 소유 부동산에 관하여 수용재결을 하였다. 원고는 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일 전에 공탁하였다. 원고가 손실보상금을 공탁한 후에도 피고가 원고에게 부동산을 인도하지 않자 원고는 피고를 상대로 부동산 인도를 구하는 이 사건 소를 제기했다.2. 원심 판단=원고
재개발조합이 현금청산자의 부동산을 넘겨받기 위해서는 손실보상금은 물론 주거이전비 등을 먼저 지급해야 한다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 현금청산자에게 손실보상을 완료해야 부동산 인도를 청구할 수 있는데, 손실보상에는 주거이전비 등이 포함된다는 것이다.대법원은 지난 30일 A재개발조합이 현금청산자를 상대로 낸 ‘부동산 인도 청구의 소’에서 원고의 승소 판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송했다고 밝혔다.사건의 발단은 이렇다. A재개발조합은 구역 내 토지와 건물을 소유한 B씨가 분양신청을 하지 않자 현금청산자로 분류
1. 들어가며2012년 2월 1일 개정되어 동년 8월 2일부터 시행된 구 도시 및 주거환경정비법 제47조제2항에서는, 현금청산사유 발생일로부터 150일 이내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 ‘정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하도록 하는 규정’을 신설했다.개정법에 따라 甲조합은 2013.3.24.자 조합총회에서 정관을 개정하여 ‘기간내에 현금청산을 하지 않을 경우 시중은행 주택담보대출 최저금리(청산자로 분류된 날로부터 150일이 경과한 다음날 금리 적용)를 적용하여 이자를 지급’하도록 정했다.이러한 경
임대차기간이 만료되면서 임대인과 임차인 사이에 다양한 분쟁이 발생한다. 임차인의 갱신청구권, 권리금 회수 기회의 보장, 임대차보증금 반환 시기, 원상회복 범위 등등 문제가 기본이다.임대차기간이 만료되고 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였음에도 불구하고 임차인이 건물을 반환해 주지 않는 경우에 관한 최근 대법원 판례를 보자.임대인은 자신이 사용하는 건물 내 식당을 임차인에게 임대해 주었다. 임대차기간 만료 전에 임대인은 임차인에게 더 이상 계약갱신을 하지 않을 것임을 통보하였다. 이후 임대차기간이 만료되자 임차인은 계약갱신을
1. 신탁관계 종료시 법률관계=재건축정비사업의 원활한 진행을 위해 조합 앞으로 신탁등기가 경료된 후 적법한 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 됨으로써 신탁관계가 종료했다면, 그 신탁재산인 甲 소유 지분은 조합에게 귀속되는 것이므로, 조합이 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 위 토지 지분에 관해 신탁법 제34조제2항 제3호의 규정에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하는 방안을 고려함은 별론으로 하고, 조합원이 재건축조합으로부터
전 시공자에게 400억원이 넘는 금액을 배상하라는 판결을 받은 방배5구역이 항소에 들어갔다. 지난 23일 서울중앙지방법원에 따르면 방배5구역 주택재건축정비사업조합과 프리미엄사업단(GS건설·롯데건설·포스코건설)이 모두 법원에 항소장을 제출한 것으로 확인됐다. 조합은 프리미엄사업단의 시공자 지위 여부와 배상금 규모에 대해 불복한 것으로 알려졌다. 프리미엄사업단도 조합에 맞서 배상금 규모를 두고 다툴 전망이다. 이에 따라 정비사업 사상 최대 규모의 손해배상 소송은 2차전을 예고하고 있다. 1심 판결문을 통해 소송 쟁점사항을 다시 짚어봤다
조합 입장에서 건물명도는 1년 농사에서의 수확 직전 최종 마무리 작업과도 같다. 오랜 기간 숨가쁘게 달려온 사업추진이 결실을 맺기 위해 거쳐야 하는 마지막 관문이기에 그렇다. 그동안 성공적으로 사업을 진행해 오던 조합도 명도소송에서 여러 난관을 만나 예상보다 많은 시간을 허비하게 되는 경우가 상당하기 때문에 전략적으로 대응하는 것이 필요하다. ▲주거이전비 지급이 선이행되어야 할까=건물명도소송에서 현금청산자들은 대부분 주거이전비 지급이 먼저 이루어져야 한다는 항변을 한다. 건물명도에 있어서 주거이전비 지급이 선이행되어야 하는지 여부는
재개발 조합이 수용된 부동산을 넘겨받기 위해서는 이사비 등을 먼저 지급해야 한다는 법원의 판결이 나왔다. 대법원의 판결이 아직 남아있지만, 선지급 판결이 내려진 만큼 토지수용 등을 진행하는 재개발 조합에서는 주의가 요구되고 있다.서울고등법원 민사36부(부장판사 황병하)는 인천 A재개발 조합이 B씨를 상대로 낸 ‘부동산 인도 소송’에서 원심을 뒤집고, 원고의 청구를 기각했다. 재판부는 조합이 주거이전비 등에 대한 지급 의무를 이행하지 않았기 때문에 부동산 인도를 청구하는 것은 부당하다고 판단했다.이 조합은 지난 2016년 7월 인천
A재개발조합은 현금청산자인 甲과 손실보상에 대한 협의가 이루어지지 아니하여 수용재결신청을 하였다. 토지수용위원회는 甲소유 부동산에 대한 수용재결을 하였고, 조합은 甲앞으로 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁한 후 토지수용을 원인으로 한 조합 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 甲은 중앙토지수용위원회에 수용재결에 대한 이의신청을 하였고, 조합은 중토위의 이의재결에 따른 손실보상금 차액을 추가 공탁하였다. 조합은 甲을 상대로 부동산인도청구를 하였는바, 甲은 손실보상금증액을 위한 행정소송을 제기하였고, 토지보상법령에서 정한 이주정착
이전고시 이전까지는 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 근저당권 등 권리제한등기 말소의무는 동시이행관계에 있으므로 부동산을 미리 인도받았다 해도 권리제한등기 말소되지 않은 경우 민법 제587조에 따른 이자 지급의무는 없다(대법원 2018.9.28 선고 2016다246800 판결)=재건축 정비구역내 아파트 및 그 대지 소유자가 조합원 자격을 취득한 후 아파트 및 그 대지에 관해 조합에 신탁을 원인으로 소유권이전등기 및 인도까지 마쳤으나 분양계약 미체결로 현금청산 대상자가 되었습니다. 그런데 아파트 대지에 은행을 근저당권자로 한