28. 정비사업 자금 마련이주·철거·착공시까지 조합원들이 돈 한푼 내지 않고 사업진행이 가능하다고? 사기 아닌가요?■ 김민우 변호사의 Key Point재건축·재개발을 하려면 많은 돈과 시간이 필요하다는 것을 강의를 들으신 많은 분이 알게 되셨을 것입니다. 그 많은 사업단계를 거치면서 막바지를 향하여 달리는 부분이 이주·철거·착공 단계인데, 이때까지 많은 사업비용이 지출됩니다. 그래서 그 많은 비용을 조합원들이 전부 납부하여 그 돈으로 사업을 진행하는 것이 당연한 것일텐데, 이상하게도 재건축·재개발 등은 이주·철거·착공 때까지도 조합
1. 문제의 소재=재개발사업 구역 내에 위치한 이 사건 상가건물은 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있으나 구조상·이용상 독립성을 갖춘 54개의 각 상가호실로 구분되어 있고, 이 사건 상가건물의 신축자는 각 상가호실을 개별적으로 분양한 후 수분양자 명의로 공유지분이전등기를 마쳤다. 이후 각 상가호실은 개별적으로 처분되어 왔고, 현재 甲 등이 이를 각 소유하고 있다. 이러한 경우 甲 등에게 조합설립에 관한 동의권이 개별적으로 부여되는지 나아가 각자에게 단독 조합원 지위가 인정될 수 있는지가 문제된다.2. 이 사건 상가에 관한 구분소
Q 증여 시 기준시가를 증여가액으로 하는 것이 가능한가? 사전증여를 통한 공유지분 확보(25평+50평 분양받는 경우)A 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 안에 동일 주택거래 사례가 없는 경우에 기준시가로 신고하는 것이 가능하며(국세청에서는 증여일 전 2년 이내나 증여일 후 9개월 이내에 주택거래사례가 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여가액으로 결정할 수 있음) 거래 사례가 있더라도 단독주택은 동일한 유형의 주택이 없기 때문에 기준시가로 신고하더라도 문제가 되는 경우가 많지 않습니다.Q 단독주택 증여 시 기준시가를 증
1. 문제의 소재=서울시 소재 재개발조합의 조합원 甲은 권리산정기준일 이전에 3필지 토지에 관한 공유지분을 각 취득하였고, 그 공유지분 면적의 합은 100㎡이다. 甲은, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 ‘서울시 조례’라 한다) 제36조 제2항 제3호 단서는 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우에는 단독 분양대상자가 될 수 있는 것으로 규정하고 있으므로, 단독 분양대상자가 된다고 주장한다.2. 관련 규정 및 취지=서울시 조례 제36조제2항제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이
재건축조합이 조합원 자격이 없는 소유자라는 사실을 모른 채 조합원 분양신청을 받아 신축 아파트에 대한 이전고시를 진행했다. 이후 조합이 뒤늦게 분양권이 없다는 사실을 인식했다면 해당 소유자의 신축 아파트에 대한 매도청구가 가능할까? 이에 대해 대법원이 매도청구가 불가능하다는 판결을 내렸다. 재건축사업을 추진하는 것과 무관한 매도청구는 허용되지 않는다고 판단한 것이다.현행 도시 및 주거환경정비법에는 정비구역 내에 토지와 건축물을 소유하더라도 조합원 자격을 허용하지 않는 규정이 다수 존재한다. 주택 가격이 급등하던 시기에 재건축·재개발
상가 관련 분쟁, 재건축 초기부터 이어져 온 문제. 1기 신도시 재정비에도 큰 걸림돌 될 듯최근 재건축사업을 추진하는 많은 구역에서 상가와 관련된 분쟁이 보도되고 있다. 상대적으로 원활하게 분쟁이 타결되어 사업이 순항하는 구역도 있으나, 소송전으로 이어지는 등 심각한 내홍을 겪고 있는 구역도 다수 존재한다. 상가 소유자와의 갈등으로 심지어 추진위원회 승인 후에도 15년 이상 조합을 설립하지 못하고 사업이 지연된 사례도 있다.재건축사업은 기본적으로 주택과 상가가 원만하게 협의하여 토지를 분할하지 않고 통합하여 개발하는 것이 전체 이익
1. 문제의 소재재개발정비사업 구역 내 토지를 소유한 A는 권리산정기준일 이전에 사망하였으나, 그 상속인들이 권리산정기준일 이후에 법정상속분과 다른 내용으로 상속재산 협의분할을 함으로써 상속인들의 지분 면적이 각 90㎡ 이상이 되도록 공유지분 이전등기를 마친 경우, 상속인들이 각자 단독 분양대상자가 될 수 있는지 여부가 사안의 쟁점이다.2. 기초사실A는 이 사건 정비구역 내 토지(면적 200㎡)를 소유하고 있던 중 1998년 사망하였고, 법정상속인인 B와 C가 이를 공유하게 되었는바, 법정상속분에 따른 지분면적은 B 120㎡, C
1. 문제의 소재도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제76조 제1항에 의하면 사업시행자가 관리처분계획을 수립함에 있어, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 하되(제6호 후단), 제6호에도 불구하고 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있는 것으로 정하고 있다(제7호 가목).이에 따라, 서울시 도시정비 조례 제36조 제2항 제3호는 “1주택 또는 1필지의
현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 공유자의 경우 가장 많은 지분을 소유한 자가 조합 임원이 될 수 있다. 이 조항은 지난 7월 18일부터 시행 중인데, 조합임원을 선임(연임도 포함)하는 경우부터 적용된다. 소량의 지분만 매입한 후 조합임원으로 나서 이권 다툼이나 비리 등을 저지르는 상황을 막겠다는 취지다.그렇다면 부부가 공동명의로 똑같은 지분을 소유한 경우에는 어떻게 될까? 지분 변경 절차를 거쳐야 한다는 의견도 있고, 거칠 필요가 없다는 의견도 있다. 이는 ‘가장 많은 지분을 소유한 자’에 대한 해석에 차이가 있기 때문이다.
A는 재개발사업구역내에 토지를 소유하고 있는 조합원으로서 토지 200㎡와 지상 주택 주거전용면적 400㎡를 소유하고 있다가 2002년 경 토지와 건물에 대한 지분 일부를 B와 C에게 각 증여함으로써 토지와 건물은 A, B, C 3인의 공유가 되었는데 토지 공유지분 면적은 A가 100㎡, B가 70㎡, C가 30㎡이고, 건물 주거전용면적은 A가 200㎡, B가 150㎡, C가 50㎡ 지분으로 3명이 공유하고 있다. A, B, C는 각각 다른 세대를 구성하고 있다.이 경우 A, B, C에게 몇 개의 분양권이 주어질까? A, B, C 공
서울 마포구 아현동 699번지 일대(아현1구역) 공공재개발 추진을 위한 동력이 마련됐다. 이 곳은 복잡한 지분 관계 등으로 동의율 확보가 쉽지 않아 사업이 정체돼 있었다. 실제로 공유지분 소유자의 입주권을 두고 주민과 마포구의 갈등도 있다.이에 서울시의회 이민석 의원은 지난 3일 임시회 주택공간위원회 SH공사 업무보고에서 “SH공사가 공공재개발 시행자로서 속도감 있게 공공재개발을 추진해 달라”며 김헌동 SH공사 사장에게 현장 방문을 제안하기도 했다. 이후 지난 17일 이 의원을 비롯해 김 사장, 이상원 마포구의원의 후보지 현장 방문
1. 사안의 개요=원고들은 정비구역 내 단독 필지 및 그 지상 건축물을 소유하고 지상 건축물을 유치원으로 운영해 왔다. 원고들은 사업시행계획 인가 후 분양신청을 하면서 유치원을 특정하여 신청함으로써 이 사건 정비사업 이후에도 종전과 같이 유치원을 운영하겠다는 의사를 명확히 하였는데, 분양신청 마감 후 관리처분계획 수립 과정에서 원고들은 이 사건 유치원 부지를 다른 공동주택 소유자들과 공유로 소유하게 되는 것으로 정해졌고, 실제 그러한 내용이 담긴 관리처분계획안이 총회를 통과하여 인가 고시까지 이뤄졌다. 이에 원고들은 해당 조합을 피
투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행할 경우 조합설립인가 이후에는 조합원의 물건을 매입하더라도 조합원 자격이 제한된다. 그렇다면 다수가 공유하고 있는 건축물에 대해 일부 공유자가 제3자에게 지분을 양도했다면 모든 공유자의 조합원 자격이 사라지게 될까? 이에 대해 법제처는 다른 공유자가 대표조합원으로서의 권리를 행사할 수 있다는 취지의 법령해석을 내렸다.사정은 이렇다. 투기과열지구 재건축 정비구역 내 1개의 건축물을 A와 B가 공유하고 있는 상황이다. 해당 물건의 공유자 대표를 A씨로 선임해 조합원으로서의 권리를 행사했다.
부산광역시장은 2005. 6. 22. 부산 진구 D 일원을 재개발정비구역으로 지정·고시하였고, A는 권리산정기준일 이전부터 사업구역 내에 소재하는 3필지를 공유지분으로 각 소유하고 있었고(3필지의 공유지분면적 합계 54㎡), 원고 甲은 2015. 9. 1. A로부터 그의 공유지분 전부를, 2015. 11. 4. B로부터 구역 내 토지(단독필지 면적 10㎡)를 추가로 매수하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고 甲은 위 토지들을 소유하고 있음을 이유로 단독으로 분양신청을 하였으나, 피고 조합은 원고 甲이 독자적 분양신청권이 없다는 이유로
1. 1인의 조합원으로 간주=토지 또는 건축물의 소유권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다(법 제39조 제1항 제1호)(대법원 2001.12.27. 선고 2001두6531 판결).도시정비법 제39조제1항제1호는 강행법규적 성격을 가지는 규정이므로, 위 규정에 위배하여 공유자 각자에게 조합원 자격을 인정하는 내용으로 정관을 변경하는 것은 강행법규에 위반되어 무효이다(서울지방법원 북부지원 2002.10.2. 선고 2002카합982호 결정).공유자의 경우 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지
1. 문제의 소재=김갑동 씨는 투기과열지구 내 재건축 조합 구역 내 부동산 1채(이하 ‘A’ 부동산이라 함)를 10년 이상 소유 5년 이상 거주하다가 이을동 씨에게 매도를 하였다. 김갑동 씨는 위 매도 당시 상속으로 인해서 부동산 1채(이하 ‘B’ 부동산이라 함)를 상속 받았고, 공동상속이 이뤄짐에 따라 김갑동 씨는 해당 부동산에 대한 공유 지분만을 일부 소유하고 있었다. 이을동 씨는 위 에이 부동산에 대한 매수 직후 조합에 조합원 지위 승계 신고를 하였으나 조합 및 행정청에서는 1세대 2주택으로 보아서 투기 과열 지구 내 조합원
내국법인이 도시정비구역 안의 토지 등을 정비사업시행자에게 제공하고 관리처분계획에 따라 정비사업 시행 후 새로이 조성된 건축물 등을 분양하는 경우에는 소득세법 제88조(양도의 정의)에 따라 양도에 해당하지 않으므로 그 처분손익을 인식하지 아니한다.그러나 환지받을 권리면적의 일부를 환지청산금으로 교부받는 경우에는 그 청산금을 실제로 수령하는 날이 속하는 사업연도에 익금으로 산입하여야 한다(법규법인2013-41).1. 사실관계=갑법인의 사옥이 소재하는 주변지역이 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 도시환경정비계획수립 및 정비구역으
甲 등 8명은 대전시 재개발 구역 내에 있는 2층 건물의 공유자로서 1층은 점포(245㎡), 2층은 주거공간(234㎡)으로만 사용하고 있고 각 가구별로 지분에 관한 소유권보존등기를 마쳤다(1983년 건축허가 받고, 가구별 소유권보존등기 또는 지분이전등기가 1991.2.26.부터 마쳐짐), 甲 등 건물의 각 공유자는 다른 공유자와는 상관없이 자신의 공유지분을 이전하는 방법으로 가구를 양도하여 왔다. 甲 등은 단독 조합원 지위 및 단독 분양대상자의 지위가 인정되는지 여부?1. 관련 규정 및 취지(1)관련규정=도시정비법 제39조
내국법인이 도시 및 주거환경정비법 상의 도시정비구역 안의 토지 등을 정비사업 시행자에게 제공하고 관리처분계획에 따라 정비사업시행 후 새로이 조성된 건축물 등을 분양받은 경우에는 소득세법 제88조에 따라 양도에 해당하지 아니하므로 그 처분손익을 인식하지 않는다.그러나 환지받을 권리면적의 일부를 환지청산금으로 교부받은 경우에는 그 청산금을 실제로 수령하는 날이 속하는 사업연도에 익금으로 산입하여야 한다(국세청 서면질의 문서번호 법규법인 2013-41). 즉, 출자한 토지등 가액이 환지로 받는 건축물가액을 초과하여 그 차액을 수령받는 청
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 상 토지분할 소송을 진행하다보면 본래 상가 소유자들이 갖고 있었던 대지면적보다 면적을 더 부여하는 방안으로 현물분할을 하되 지분비율에 따른 과부족분을 현금으로 조정하게 되는데 그 때 적용 법리에 대해서 논란이 있다. 2. 토지분할 시 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 정산하게 할 수 있는지 여부=토지분할 소송은 공유물분할 소송으로서 민법 상 공유에 관한 법리 및 공유물분할의 법리가 배제되지 않는다고 할 것이다.판례는 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우에는 원칙적으로 각