1. 서설=지역주택조합 사업을 추진하다 보면, 조합 채권자들로부터 언제까지 채무를 변제하고 이를 지체하면 강제집행을 당하더라도 이를 수인하겠다는 취지의 공정증서 작성을 요청받는 경우가 흔히 발생한다. 특히 조합장(추진위원장)이나 업무대행사 등 관계자들이 관련 법령의 내용을 숙지하지 못한 상태에서 무턱대고 공정증서를 작성해주고 한참이 지나 새로운 집행부에 의해 발견되는 패턴을 보이는 경우가 많은데, 그 원인이 되는 채무는 각종 용역비나 대여금에서부터 보상금, 연대보증채무에 이르기까지 다양하다. 위와 같은 상황에 처했을 때 상당수 조합
정비구역 내 건물을 소유한 피고인들이 재개발조합이 자신들을 상대로 제기한 명도소송에서 승소하고 확정판결을 받아 건물에 대해 강제집행을 실시하려 하자 보상액이 적다는 이유로 물리력을 행사하여 집행관의 집행을 방해한 사건에서, 검사는 피고인들을 업무방해죄로 기소하였는데, 제1심과 항소심 판결은 피고인들에 대해 모두 유죄판결을 선고하였으나, 대법원은 원심(항소심) 판결이 업무방해죄의 법리를 오해하였다며, 원심 판결을 파기하고 사건을 항소심에 환송한 사례가 있었습니다(대법원 2023.4.27. 선고 2020도34 판결).위 사건에서 조합은
재개발 과정에서 법원의 강제집행을 막았더라도 업무방해죄로 처벌할 수 없다는 대법원의 판결이 나왔다. 강제집행은 조합의 업무가 아닌 집행관의 직무에 해당하는 만큼 업무방해로 볼 수 없다는 것이다.대법원 제1부(주심 노태악)는 지난 4월 27일 업무방해 혐의로 기소된 A씨 등에게 벌금 30만원을 선고한 원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원으로 환송했다.판결문에 따르면 2018년 5월 서울 성북구의 한 재개발구역에 거주하고 있는 A씨 등은 명도소송 확정판결에 따라 진행된 법원 집행관의 강제집행을 막았다. 당시 A씨 등은 양손에 칼
재건축·재개발 등 정비사업은 기본적으로 도시정비법을 따라 진행하지만, 대규모 주택을 공급하는 사업인 만큼 수많은 법령이 적용된다. 주택법과 건축법, 도시재정비법, 국토계획법, 민간임대주택법, 국토안전관리원법, 토지이용규제법, 재난안전법, 시설물안전법, 문화재보호법 등 수십 개에 달하는 법률의 교집합이 바로 정비사업인 셈이다.따라서 정비사업을 추진하는 과정에서 다양한 법적 충돌이 발생한다. 법령 규정 자체가 해석이 용이하지 않은데다, 개정마저 잦은 법률이 바로 도시정비법이다. 가뜩이나 복잡한 절차와 인허가로 힘든데 법적 분쟁은 정비사
일찍이 대법원은 정비구역 내 부동산을 소유하고 있는 조합원이 각종 행정소송을 제기함과 동시에 이를 이유로 조합원으로서 부담하는 이주의무를 이행하지 않는 경우, 해당 조합원은 사업지연에 따른 손해를 조합에 배상할 책임이 있다고 판단한 바 있다.그런데 행정소송을 제기하여 이주의무를 회피하려는 것 외에, 조합이 제기한 명도소송에서 부동산 인도를 명하는 가집행선고부 판결이 선고되었음에도 피고가 이에 불복하는 취지로 강제집행정지를 신청하고 신청이 인용됨으로써 부동산 인도 강제집행 시도가 무산되었다면, 이러한 방식의 이주지연 행위에 대해서도
재개발 구역 내 청산자가 소유한 토지 위에 비닐하우스 등 지장물이 존재하고 있어 조합이 수용재결을 거쳐 명도소송으로 토지의 인도와 지장물의 철거를 구한 사안을 생각해보자. 수용재결과 공탁에 특별한 하자가 없다면 일응 전부 인용되지 않을까 예상해볼 수도 있을 것이다.그러나 법원이 토지의 인도는 인용하되 지장물 철거 청구는 각하하는 판결을 내린 사례가 있어 검토가 필요하다. 이러한 판단의 근거에는 아래 대법원 판결이 있다.대법원 2016다213916 판결은 “행정대집행의 방법으로 건물의 철거 등 대체적 작위의무의 이행을 실현할 수 있는
조합장이 가압류를 피할 목적으로 자금을 현금으로 인출했더라도 채권이 존재하지 않는다면 범죄행위에 해당하지 않는다는 대법원 판결이 나왔다.대법원 제2부(주심 민유숙)은 지난달 16일 ‘강제집행면탈’ 사건에서 부산 A구역 재개발 B조합장에 대해 무죄 취지의 판결을 내리고 사건을 부산지법으로 돌려보냈다.판결문에 따르면 지난 2014년 6월 A구역의 시공사는 조합을 상대로 약 61억원 규모의 추가공사비 지급을 구하는 소송을 제기했다. B조합장은 시공사가 가압류를 걸자 조합자금 전액을 현금 등으로 인출해 보관했다. 검찰은 B조합장이 강제집행
이주 막바지에 1세대라도 강제집행이 정지된다면 코앞까지 온 착공이 요원해지는 등 정비사업의 진행에 차질이 생기게 된다. 신속한 이주를 목표로 달려온 시간이 유종의 미를 거두기 위해서는 강제집행정지 리스크에 잘 대처할 필요가 있다.강제집행정지는 이주를 거부하는 현금청산자 등이 명도소송 1심 판결에 불복하며 항소할 때 함께 신청할 수 있는데, 이때 불복하는 이유로 내세운 사유가 법률상 정당하다고 인정되어야 한다. 따라서 조합이 강제집행정지를 막기 위해서는 집행정지 신청인이 주장하는 사유를 신속하게 반박하며 집행정지 사건의 재판부를 적극
현장에서 명도업무를 담당하다 보면 이주 막바지에 이르렀을 때 조합과 변호사, 협력업체가 공통적으로 언급하는 절차가 있다. 바로 명도단행가처분이다. 명도단행가처분은 결정적인 순간에 내보내는 마무리 투수 같은 존재다. 성공적으로 명도를 마무리하기 위해서는 이 절차를 잘 활용할 필요가 있다.단행가처분을 진행하는 이유는 사안의 급박성 때문이다. 명도소송은 소를 제기하여 법원의 판결을 받아 강제집행에 이르기까지 1년에 가까운 시간이 걸리고 여러 가지 변수로 때에 따라서는 소송 기간만 1년을 훌쩍 넘기는 경우도 상당하다. 반면에 단행가처분은
정비구역이 지정되고 나면, 총대를 메고 조합을 설립하려는 토지등소유자는 뜻을 같이 하는 몇몇을 모아 추진위원회를 만든다. 정비사업의 형태에 따라 ‘추진위원회’가 법정단체가 아니어서 추진위원회를 구성하지 않아도 되는 경우도 있지만, 대다수는 조합설립을 위한 구심점을 만들고 대표성을 선점하는 의미로 추진위원회를 만든다. 이러한 단체는 이름과 관계없이 임의단체에 불과하므로 구성 시 관할청의 승인처분이 필요하지 않고 위원장·위원·감사 등의 조직이나 운영규정 등을 갖출 필요가 없다.추진위원회는 구역 내 토지등소유자로부터 법정동의율 이상의 조
LPG가스 밸브를 열고 호스를 가위로 자르는 행위로 강제집행을 방해한 A씨가 집행유예 선고를 받았다.대구지방법원은 지난달 21일 특수재물손괴죄 등을 저지른 A씨를 징역 1년6개월과 2년의 집행유예, 사회봉사 200시간을 선고했다.A씨는 대구의 B재개발구역 내에서 C라는 상점을 운영하던 사람이다. 재개발 사업의 주체인 B재개발정비사업조합은 현금청산대상자인 A씨에게 지장물 및 영업보상금, 이주비 등을 공탁해 법령에서 정한 손실보상을 마쳤다. 하지만 A씨는 보상금액을 납득할 수 없었고 C가게의 부동산에 대한 인도를 거부했다.그러자 조합은
A재개발조합은 세입자 甲을 상대로 부동산 인도를 구하는 소를 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 피고 甲은 집행정지를 신청하여 항소심 판결선고시까지 위 승소판결에 기한 강제집행이 정지되었다. 그 후 조합은 甲이 이 사건 부동산을 인도한 이후 甲을 피공탁자로 하여 토지보상법에 따른 주거이전비 등을 공탁하였고, 조합은 이 사건 강제집행정지 결정이 있었던 시점부터 부동산의 인도일까지 인도 의무 지체로 인하여 원고에게 발생한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장하면서 피고를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였다. 손해배상청구소송의 인용여
일괄명도의 필요성을 강조했던 지난 기고에 이어 이번 기고에서는 일괄명도와 함께 진행하는 일괄적 점유이전금지가처분이 무엇인지, 그 목적과 절차 등에 관하여 말씀드리고자 한다.점유이전금지가처분이란 부동산의 점유이전 및 현상변경을 금지하는 것으로써, 타인에게 점유가 이전되더라도 여전히 기존 점유자만을 점유자로 인정하겠다는 당사자 항정(항상 고정) 효력이 있다.원래 명도소송 도중에 부동산의 점유자가 바뀌게 되면 기존 점유자에 대한 소송은 패소할 수밖에 없고 설령 승소한다고 해도 기존 점유자에 대한 판결로는 강제집행이 불가능하기 때문에, 바
국가인권위원회가 재개발·재건축을 위한 강제집행 시 인권침해를 금지하는 법안을 조속히 마련할 것을 촉구했다.국가인권위는 지난 4일 국회의장에게 국회에 계류 중인 ‘행정대집행법 전부개정법률안’을 조속히 입법화할 필요가 있다는 의견을 표명했다. 법무부장관과 법원행정처장에게는 ‘민사집행법’ 관련 조항 개정 추진을 권고했다. 이보다 앞서 지난해 말 국가인권위 상임위원회는 강제퇴거·강제철거 시 거주민 인권보호를 위한 의견표명 및 권고를 결정한 바 있다.행정대집행법 전부개정법률안에는 행정대집행 계고 시 최소한의 의무이행 기한을 도입하고, 공무원
기존 점유자에 대한 점유이전금지가처분 이후 명도소송 판결을 받아 강제집행을 하려고 보았더니 제3자가 해당 부동산을 무단으로 점유하고 있는 사실을 발견하였다면 어떻게 처리하여야 할까. 경우에 따라 그 처리방안이 조금씩 다르다.1) 점유이전금지가처분을 받은 기존 점유자가 제3자에게 무단으로 점유를 이전해 주었다면?=이 경우 가처분 자체의 효력으로 제3자에게 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 승계집행문을 부여받아 기존 점유자에 대한 판결문으로 제3자에 대해 강제집행 절차에 착수할 수 있다(민사집행법 제31조, 대법원 98다59118 판결)
규모가 큰 재개발사업의 경우에는 종교시설, 노유자시설과 같이 상대적으로 넓은 필지를 소유한 특수시설이 포함된 경우가 많다. 이러한 시설은 그 특성상 분양신청을 하는 경우는 극히 드물기 때문에 조합에 대토보상을 요구하는 경우가 대부분이다.종교시설의 대토보상과 관련하여 여러 논의가 있으나 오늘 필자가 말하고자 하는 것은 명도와 관련된 측면이다. 한 사업구역의 명도소송을 진행하면 그 구역 내에 종교시설이 있는지부터 먼저 살피게 될 정도로 종교시설에 대한 명도는 그 보상과 함께 얽혀 언제나 쉽지 않다.도시정비법은 분양신청 여부에 따라 분양
조합장이 총회 의결을 거치지 않은 채 자금을 빌린 후 이자를 지급키로 한 약정은 무효라는 판결이 나왔다. 조합이 지급하는 이자는 조합원의 부담이 될 계약인 만큼 총회의 결의를 거쳤어야 했다는 것이 법원의 판단이다.울산지방법원은 지난달 20일 A시장재건축조합이 B씨를 상대로 낸 ‘청구이의’ 소송에서 조합 승소 판결을 내렸다. 채권에 대한 이자는 물론 시효가 소멸된 원금을 갚지 않아도 된다고 판단한 것이다.판결문에 따르면 ◯◯건설 주식회사는 지난 2005년 12월 B씨에게 채권 1억6,000만원을 양도하고, 조합에 이를 통지했다. 당시
조합은 이주단계에서 현금청산자의 세입자 A에 대하여 명도소송을 제기하면서 점유이전금지가처분도 함께 받아 A이름으로 가처분집행까지 마쳐놓았다.명도소송 승소판결에 기해 강제인도집행을 하고자 계고(부동산인도고지)를 위해 현장을 방문하였더니, A는 진즉에 이사하고 그 자리에는 새로운 점유자 B가 있었다. 알고 보니 현금청산자가 다시 B에게 세를 놓은 것이었다. 그 결과 A에 대한 강제집행은 불능처리되었다.이처럼 조합이 명도소송에 기한 강제집행을 하려고 보면, 치밀하고 계획적으로 점유자를 변경하여 집행불능 처리되게 하는 악의적인 집행방해 사
서울 성북구 장위10구역과 사랑제일교회와의 보상금 합의안이 조합원들의 반대로 부결됐다. 지난 24일 장위10구역 재개발정비사업조합은 사랑제일교회에게 157억원의 보상금을 지급하기로 한 합의안이 총회에서 부결됐다고 밝혔다. 그동안 조합과 교회는 보상금에 대한 문제로 철거를 두고 갈등을 벌였다. 양측은 철거에 따른 보상금 148억원과 임시 예배당 지원비 9억원 등 157억원을 지급하는 내용을 합의한 바 있다. 이번 총회에서 협의안이 통과되면 즉시 사랑제일교회를 철거할 예정이었다.하지만 조합원들은 사랑제일교회에 대한 보상금이 과다하다는
서울 성북구 장위10구역이 사랑제일교회와의 보상 협의가 급물살을 타면서 철거가 본격화될 전망이다.장위10구역 주택재개발정비사업조합과 사랑제일교회에 따르면 양측은 지난달 말 이주·철거를 위한 합의 초안을 마련했다. 해당 합의안은 지난 8일 조합 이사회를 거쳐 대의원회까지 통과한 것으로 알려졌다. 이에 따라 조합은 이달 말 조합 총회에서 합의안이 통과되면 올해 안으로 사랑제일교회에 대한 철거 작업을 진행한다는 방침이다.이번 합의안에는 교회 철거에 따른 보상금 148억원, 임시 예배당 지원비 9억원 등을 합쳐 157억원을 지급하는 내용을