임기 만료된 조합장이 총회소집 권한을 가질까? 정비사업에 몸담고 계신 분이라면 ‘임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다’는 정관 규정에 따라 당연히 총회를 소집할 수 있는 것 아니냐고 생각하실 것이다. 그러나 너무나 당연해 보이는 이 쟁점이 총회결의의 효력을 다투는 소송에서 종종 조합의 발목을 잡기도 한다.임기 만료된 조합장이 소집한 총회가 무효라고 주장하는 쪽에서 어김없이 들고나오는 근거는 민법 제691조이다. 민법 제691조는 ‘위임이 종료된 경우 급박한 사정이 있는 때에는 위임인이 위임사무를 처리할
작년 말부터 시행되고 있는 개정 도시정비법은 직접 출석이 어렵다고 인가청이 인정하는 경우 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있는 예외를 인정하고 있다.정당한 법률은 실현 불가능하거나 위법한 행위를 국민에게 강요하지 않는다. 그동안 도시정비법의 직접 참석규정은 방역 대책에 역행하는 위법한 행위를 사실상 유발한 측면이 있었지만 이제 방역 대책에 역행하지 않으면서 총회를 소집할 수 있게 된 것이다.방역 대책의 강도가 누그러지지 않고 있는 상황에서 개선된 입법에 발맞춰 몇몇 조합이 선도적으로 전자적 의결방법을 도입하려 하고 있다. 제도
조합을 운영하다 보면 조합원이 제기한 소송의 소장을 받을 때가 있다. 조합원은 자신의 토지 또는 건축물을 정비사업에 제공하는 대신 정비사업의 시행으로 완공되는 건축물을 분양받는 자로 ‘사업시행자에 준하는 지위’를 가진다. 현금청산자야 그렇다 쳐도, 조합과 이해관계를 같이 하는 조합원이 왜 피아식별없이 조합에 손해가 되는 소송을 제기하는지 모르겠다며, 이런 괘씸한 조합원은 그대로 놔두면 안 된다고 생각하시는 분들이 계실 것이다. ▲조합원 제명 가능할까?=단체가 구성원에게 가장 강력한 제재는 구성원 자격을 박탈하는 것이다. 도시정비법은
재개발사업구역 내 무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 대해 대법원 2009마168, 169 결정은 조합원 자격이 부여되는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않으나 다만 조합이 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니라고 정리한 바 있다.이에 따라 각 시·도 도시정비조례는 특정 시점 이전에 건축한 무허가건축물인 ‘기존(특정)무허가건축물’ 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 조합 정관으로 정하게 하고 있으며 표준정관 역시 기존무
이주기간 종료 후 조합원 지위를 회복한 자가 조합에 이주촉진비를 요구할 수 있을까.재개발 정비사업 조합은 관리처분계획인가를 얻은 후 이주계획을 수립하여 아파트 착공을 위한 이주 및 철거업무에 박차를 가하게 된다. 이때부터 조합은 이주비 대출, 현금청산자에 대한 보상업무등을 중첩하여 진행하면서 엄청난 사업비 대출을 받아야 하고, 이로 인한 금융비용을 최소화하기 위해 하루라도 빨리 이주를 완료시키기 위한 속도전에 돌입하게 된다.이에 조합은 이주촉진을 위해 이주기간을 지정하면서 ‘이주촉진비’라는 명목으로 1,000만~2,000만원 정도에
오랜 기간 정비구역 내에서 거주하던 현금청산자가 수용재결일 이전에 사망한 경우 그의 상속인은 이주정착금 및 주거이전비를 지급받을 수 있을까.상속인이 이주정착금 등을 지급받을 수 있는 경우는 첫째 망자인 현금청산자에게 그 청구권이 발생한 후 상속인이 이를 상속받는 경우, 둘째 상속인이 직접 청구권을 취득하는 경우 두 가지로 나누어 생각할 수 있다.현금청산자가 이주정착금 및 주거이전비를 지급받기 위해서는 정비계획에 관한 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하여야 한다. 따라서 정비계획 공람공고일 전부터 거주하던 현
해임총회에도 조합원 10%의 직접 참석이 필요할까. 실무에서 종종 맞닥뜨리게 되는 이 질문에 대한 답을 찾으려면, 도시정비법 전면 개정 전후의 법조문을 들여다볼 필요가 있다.개정 전 도시정비법은 “조합임원의 해임은 제24조에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다”고 규정하고 있었다. 바로 ‘제24조에도 불구하고’가 문제였다.도시정비법 24조에는 총회의 소집권한과 요건에 대하여 규정하는 ‘2항’이 있는가 하면, 총회의 직접 참석의무를 규정한
도시정비법이 개정되었다. 서면결의에 관한 내용이 추가되었고 전자적 의결권 행사로 직접 참석을 대체할 수 있도록 하였다. 전자적 의결의 도입은 코로나 시국에서 총회개최에 어려움을 겪어온 조합의 목소리를 입법에 반영한 것이어서 반갑다.문제는 서면결의 규정. 개정사항은 두 가지다. 첫째, 총회소집 시 ‘총회의 목적·안건·일시 및 장소’ 등 기존 사항 외에 ‘서면의결권의 행사기간 및 장소 등’을 함께 통지하라는 것. 둘째, 서면의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인해야 한다는 것.그런데 서면결의에 관한 개정사항을 둘러싸고 의외의 해석론이
코로나19의 장기화로 전자투표에 대한 관심이 뜨겁다. 최근 도시 및 주거환경정비법이 개정되어 재건축·재개발 총회에서도 전자투표가 가능해졌다는 소식은 다들 한번쯤 들어보셨을 것이다.한 가지 주의할 점은 개정법이 “「재난 및 안전관리 기본법」제3조제1호에 따른 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 시장·군수등이 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우” 에 한하여 전자투표를 허용하고 있다는 것이다. 위 조항에 근거하여 실시된 전자투표에 참여한 조합원은 총회 현장에 가지 않아도 ‘직접 출석’한 것으로 간주된다.전자기기에
“조합장님, 소송의 예측불가능성, 긴급성과 무관하게 소송은 수의계약으로 위임하실 수 있습니다.”정비사업을 진행하는 동안 조합은 셀 수 없이 많은 소송을 겪게 된다. 이해관계가 각기 다른 조합원들이 하나의 조합을 구성하여 정비사업을 진행하다 보니 각 사업단계를 밟을 때마다 덤덤한 마음으로 예상되는 소송을 기다려야 하는게 현실이다.특히 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가와 관련한 분쟁들은 정비사업의 명운과 직결되는 경우가 많고, 시공자 선정과 관련한 분쟁들은 막강한 자본력을 갖춘 대형 건설사들이 기업의 사활을 걸고 분쟁을
재건축사업은 매도청구소송이라는 민사소송 절차에 의해 매매의 형식으로 소유권을 확보하기 때문에 현금청산자는 법원의 감정결과에 따른 시가 상당의 매매대금으로 보상받는다.개발이익이 배제되는 재개발사업의 손실보상과는 달리, 매도청구소송에서의 시가는 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다. 그러나 기준시점 당시 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제한다는 것이 감정평가실무기준이 정하는 원칙이자 판례의 확립된 입장이다(대법원 2017다218246 판
수용에 따른 ‘정당한 보상’은 완전한 보상을 의미하는 것이지만 당해 사업으로 인한 개발이익 또는 손실은 보상에서 제외된다. 피수용자에게 공익사업으로 인한 손해도 입히지 않겠지만, 반대로 공익사업으로 인한 부당한 혜택도 주지 않겠다는 것이 토지보상의 대원칙이기 때문이다.이러한 개발이익 배제원칙은 형평의 관념에 기반하고 있다. ‘개발이익’은 당해 공공사업의 시행으로 비로소 발생하는 것이므로 수용되는 토지가 갖는 객관적 가치에 포함된다고 볼 수 없고, 따라서 토지소유자에게 귀속될 성질의 것이 아니라고 보는 것이다.쉬운 예를 들어보자. 내