Q. 감정평가 근거 법률이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 개정되었는데 이로 인한 감정평가방법에 변화가 있나요? A. 지난번 기고문에서 개정된 「감정평가에 관한 규칙」에서 실거래가 기준 토지의 감정평가에 관하여 말씀드렸습니다. 실거래기준은 기존 공시지가 기준평가와 평가계산식의 차이가 있을 뿐 결과의 차이는 크게 다르지 않다는 요지였습니다. 이와 관련하여 개정된 「감정평가에 관한 규칙」에는 거래사례의 선정기준이 제정되었습니다. 구체적인 내용을 살펴보면 ‘적정한 실거래가’라는 용어를 사용하였으며 “「부동산 거래신고에 관한 법률
Q. 감정평가 근거 법률이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 바뀌었는데 법 개정으로 감정평가에 변화가 있나요? A. 지난 2016년 9월 1일자로 감정평가 제도의 근거법률이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」로 시행되고 있습니다. 정비사업 관련 개정 법률 사항을 살펴보면 △감정평가방법에서 예전과 다른 평가가액의 유의미한 차이를 보일 수 있는 방법을 신설한 사항은 없으나 △거래사례 선정에서 실무관행으로 적용하여 왔던 사항들을 명문화하고 △관리처분 관련 평가의 정보체계등록규정
Q. 정비사업 구역내에서 국유지 점용허가를 점유하고 사업시행인가 이후에 관련 규정에 의해 국유지를 매수하는 경우 그 가격은 어떻게 결정되나요? A. 정비사업 구역내의 국·공유지의 매입에서 유의해야 할 부분 중의 하나가 그 가격이 사유지에 비해 낮지 않다는 것입니다. 원칙적으로 국·공유지 가격을 평가하는 시점이 사유지와 동일한 사업시행인가 고시가 있는 날이고 감정평가에서 현실 이용상황 및 기반시설의 경우 기존의 용도폐지를 전제하도록 되어 있어서 국가나 개인 등 소유주체가 다르다는 이유로 양자 간의 가격을 달리 볼 이유는 없기 때문입니
Q. 최근 조합원이 현재 소유하고 있는 부동산(종전자산)을 감정평가 할 때 기준이 되는 시점에 관한 대법원 판결이 나왔다는데 어떤 내용인가요? A 조합원 종전자산을 감정평가할 때 그 기준이 되는 시점을 어떻게 보아야 하는지에 대해 그 동안 몇 차례의 질의회신과 하급심 판례가 있어왔으며 대법원이 최종판결(2014두13294)을 내리기에 이르렀습니다. 그간의 기준시점에 관한 견해를 종합해보면 사업시행인가가 변경된 경우 당초 사업시행인가일을 기준으로 한다는 입장과 변경 사업시행인가일을 기준하여야 한다는 입장으로 나눌 수 있습니다. 하급심
Q 구분등기 된 상가를 소유하고 있는 소유자입니다. 구분소유 상가도 연립이나 다세대 같은 공동주택과 유사한 방법으로 평가하나요? A 지난 기고문에서 감정평가의 대상이 원칙적으로 소유권 형태에 따라 결정된다고 하였습니다. 그렇다면 상가의 경우도 동일한 원칙이 적용되는 것일까요? 결론부터 말하자면 상가도 주거용 부동산의 경우와 평가하는 방식이 유사하다고 할 수 있습니다. 예를 들어 토지와 건물이 별도로 등기된 상가의 경우 토지, 건물을 각각 평가하지만 공동주택과 같이 대지권과 건물의 전유부분이 일체로 등기된 구분상가의 경우에는 대지권과
Q 정비사업구역 내에 다세대주택을 소유하고 있습니다. 단독주택은 땅값과 건물값을 산정한다는데 다세대주택의 가격 산정방식도 유사한가요? A 감정평가의 대상은 원칙적으로 소유권 형태에 따라 결정된다고 할 수 있습니다. 예를 들면 단독주택은 토지, 건물 각각의 등기사항전부증명서(법률상 용어가 개정되었으나 아직까지는 소유자분들께서는‘등기부등본’이라는 용어가 더 친숙한 것 같습니다)에 토지 ◯◯㎡, 건물 △△㎡로 표기됩니다. 또한 주택 거래관행도 건물이 신축인 경우 주위의 일반적 토지가격에 건물값을 적정하게 얹어서 거래한다고 말할 수 있습니
Q. 국유지 위에 무허가건축물을 지어서 거주하고 있습니다. 점유하고 있는 땅이 재개발구역에 편입되었는데 무허가건축물도 감정평가 대상이 될 수 있나요? A. 무허가건축물은 원칙적으로는 관리처분 대상이 되지 않고 따라서 감정평가의 목적물이 되지 않습니다. 또한 건축물전체가 무허가인 경우뿐만 아니라 기존 허가받은 사항 외에 소유자가 임의로 증축한 부분도 감정평가 대상에서 제외됩니다. 허가 받지 않고 지은 건축물의 권익까지도 보호하는 것은 정당한 허가 절차를 거쳐 건축물을 취득한 사람과의 형평에 어긋나기 때문입니다. 그런데 예외적으로 무허
Q 최근에 거주하고 있는 주택에 새로 보일러를 설치했습니다. 건물을 감정평가할 때 보일러 설치비용만큼 건물가격이 증가하나요? A 재개발이나 단독주택재건축 관리처분을 위해 현장조사를 할 때 자주 듣게 되는 질문 중 하나인 것 같습니다. 건물은 원칙적으로 평가기준이 되는 시점에서 대상물건을 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가에서 대상물건의 물리적인 상태나 기능적인 효용의 감소 그리고 주위환경, 시장상황 등 경제적 요소들의 변화에 따른 감가요인들을 고려한 감가수정액을 차감하여 평가합니다. 따라서 단순히 물리적인 시간의 경과만을 고려
Q 최근 개정된 도시정비법에 조합에 무상으로 귀속되는 도로에 현황도로가 포함되었다는 기사를 본적이 있습니다. 이 개정조문은 어떤 의미인가요? A 최근 국회본회의에서 통과된 개정 도시 및 주거환경정비법에는(한국주택경제신문 8월 24일자 참조) 이른바 ‘현황도로’가 조합에 무상으로 귀속될 수 있는 도로에 포함된다는 내용을 담고 있습니다. 조합이 새로이 설치하는 정비기반시설과 국·공유지 용도폐지되는 정비기반시설간의 자치단체로의 무상귀속과 조합으로 무상양도를 정한 규정은 도시정비법 제65조입니다. 새 규정은 제65조에 무상양도 가능한 도로
Q 정비사업 구역 내 지방자치단체에서 설치한 사업구역을 통과하는 도로가 있고 개인이 주택을 신축하기 위해서 개설한 도로가 있는 경우 그 차이를 감정평가에서 어떻게 반영하나요? A 지난 기고문에서 도로의 설치 및 사용주체가 도로의 성격을 결정하고 이것이 도로의 가격에 영향을 미친다고 말씀드렸습니다. 이번 회에서는 왜 누가 도로를 개설하고 사용하는지가 도로 평가에 영향을 주는지 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 먼저 국가가 공용목적으로 도로를 개설한 경우입니다. 국가가 정비사업 구역 내 도로를 개설한 과정을 추론해 보면 먼저 도시계획사
Q 재개발사업구역 내에 도로를 가지고 있는 소유자입니다. 도로는 다른 토지에 비해 가격이 낮다는데 정말 그런가요? A 도로가 어떻게 평가되는지 설명하고자 한다면 한나절이 걸려도 부족할 정도로 도로는 유형이 다양하고 고려해야 할 요소도 많다고 할 수 있습니다. 일반 소유자의 관점에서 도로를 이해하기 위해서는 먼저 도로의 유형과 도로가 가지는 특성을 이해하는 것이 필요합니다. 먼저 도로의 유형을 살펴보면 실제 관계 법령 및 감정평가에서 구분하는 도로의 유형은 다양하지만 설명의 편의를 위해 도로의 유형을 ‘사도’와 ‘사도 이외의 도로’로
Q 지분제사업으로 재건축이 추진되는 곳의 조합원입니다. 시공자에서 평당 900만원으로 조합원 분양가를 책정했다고 하는데 조합원이면 누구나 900만원으로 분양을 받을 수 있는 것인가요? A 결론부터 말씀드리면 평당 900만원이라는 가격은 신축아파트를 조합원이 분양받는다고 가정했을 때 조합원들이 분양받는 가격의 평균이라고 할 수 있습니다. 지분제사업에서 조합원 분양가는, 지분제 계약의 내용이 시공자와 조합간의 계약에 기초하는 것이기 때문에 그 성격을 일률적으로 말하기는 어려운 측면이 있습니다. 하지만 예를 들어 통상 시장에서 쓰는 용어
Q 비교표준지와 평가대상 토지를 비교할 때 고려하는 ‘그 밖의 요인’이란 무엇인가요? A 비교표준지를 기준으로 토지를 평가할 때 ①비교표준지 선정 ②시점수정 ③지역요인비교 ④개별요인비교의 과정을 거친다고 지난 번 기고에서 말씀드렸습니다. 위 4가지 사항이외에 고려하는 항목이 ‘그 밖의 요인’입니다. 비교표준지 선정부터 개별요인 비교까지의 항목이 표준지와 평가대상 부동산의 물리적 특성이나 공법상 제한사항 등을 직접적으로 비교하는 것이라고 한다면 그 밖의 요인은 표준지나 평가 대상 토지와 동일 또는 유사한 인근에 소재하는 거래사례나 기
Q 토지를 평가하는 경우 표준지 공시지가를 기준으로 평가 대상 토지와 비교한다고 하는데 어떤 방법으로 비교하게 되나요? A 토지의 평가는 평가 대상토지와 지리적으로 근접해 있고 용도지역, 이용상황 등이 동일 또는 유사한 ①표준지를 선정하여 표준지에 ②시점수정 ③지역요인비교 ④개별요인비교 ⑤그 밖의 요인 비교 등의 요인 비교치를 산정하여 결정됩니다. 따라서 토지를 평가하기 위해서는 맨 먼저 평가 대상 토지와 비교할 표준지를 선정해야 합니다. 이를 비교표준지라고 합니다. 일반적으로 정비사업구역 내 토지를 평가하는 경우에는 당해 사업구역
Q 정비사업구역에서 관리처분을 위해 토지를 평가하는 경우 그 절차와 방법이 어떻게 되는지요? A 도시 및 주거환경정비법에서는 관리처분을 위해 토지를 평가하는 경우 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 한 가격으로 산정하도록 규정하고 있습니다. 간혹 조합설립시점에서 감정평가를 받을 수 있도록 요청하는 경우가 있는데 이는 당연히 법률 규정과 부합하지 않습니다. 또한 추정분담금상의 금액은 엄밀히 얘기해서 감정평가 금액이라고 하기에는 무리가 있습니다. 더불어 사업이 진행됨에 따라 지가수준이 상승하는 것이 일반적이라고 본다면 토지등소유자 입
Q 현재 거주하는 지역이 재개발구역으로 지정되면서 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었습니다. 이런 용도지역의 변경이 감정평가에도 어떻게 반영되나요? A 통상 제1종일반주거지역은 저층 중심의 주거지역을, 제2종일반주거지역은 중고층 중심의 주거지역을 말합니다. 따라서 재개발구역으로 지정되면서 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 용도지역이 변경되었다면 개발행위를 하여야 하는 시행자 입장에서는 용적률이 증가할 것이고 건축가능 세대수 역시 증가하여 사업에 긍정적으로 작용할 것입니다. 그렇다면 개별토지를 평가
Q 최근에 이자율이 낮아지고 있습니다. 이자율(금리)가 부동산 가격에 영향을 미친다는데 실물자산인 부동산이 어떻게 이자율의 영향을 받나요? A언뜻 보면 이자율은 금융시장의 수요 공급에 의해 결정되는 것이고 부동산 가격은 부동산이라는 실물자산의 수요 공급에 따라 움직이는 것이라서 이자율과 부동산의 관계는 다소 멀어 보일 수 있습니다. 그러나 이자율은 부동산 가격에 중대한 영향을 미치는 요소입니다. 이자율이 부동산 가격에 미치는 영향을 여러 가지 측면에서 설명할 수 있습니다. 몇 가지만 이야기하면 첫째로 금융과 부동산이 서로 투자 대상
Q. 정비사업구역 내 국·공유재산이 사업시행인가고시가 있는 날부터 종래의 용도가 폐지된다고 하는데 ‘종래 용도 폐지’란 무엇인가요? A. 도시 및 주거환경정비법 및 행정자치부 공유재산 관리운영규정 등을 종합해 보면 재개발·재건축사업구역 내에 소재하는 국공유재산은 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 종래의 용도가 폐지된다고 봅니다. 용도 폐지란 문자 그대로 국·공유재산의 현황을 기존에 사용하는 용도(예 도로)로 보지 않는다는 것입니다. 만약 용도 폐지가 되지 않는다면 건축계획 수립 시 구역 내 기존 국공유지 도로의 선형을 따라 건축물을
Q.무허가건물을 가지고 있는데 재산세는 납부해 왔고 건물이 점유하는 국유지에 대해서도 사용료를 납부하고 있습니다. 현재 거주하고 있는 지역이 재개발구역으로 지정된다고 하는데 무허가건물도 종전자산에 해당되나요? A.정비사업에서 평가의 대상이 되는 물건을 결정하는데 무허가건물이 해당되는지 여부는 해당 조례 등을 검토한 후 결정해야 합니다. 재산세 납부 여부 등이 조합원 대상 여부를 바로 결정해주지 않으며 사업종류에 따라서도 달라질 수 있기 때문입니다. 더불어 평가대상이 되는지와 조합원자격과의 관계도 살펴봐야 합니다. 예를 들어 단독주택
Q.2010년도에 사업시행인가를 받아 종전자산 평가를 마친 조합입니다. 사업계획변경으로 2015년에 변경 사업시행인가를 받아 관리처분계획을 수립하려 하는데 종전자산 평가액을 2010년 금액으로 하는지 아니면 2015년 기준으로 평가를 다시 해야 하나요? A. 종전자산의 평가시점은 최근 정비사업 분야에서 가장 쟁점이 되고 있는 부분 중 하나인 것 같습니다. 몇 년 전까지 주무부처인 국토교통부는 사업시행인가가 변경되었다고 할지라도 종전자산의 평가시점을 당초 사업시행인가 고시일을 기준으로 하도록 해석하여 종전자산평가를 다시 할 필요가