최근 법무부는 권리금 법제화 방안을 발표하였다. 임대차보증금 액수를 묻지 않고 모든 상가임대차 임차인에게 대항력을 인정하여 건물주가 바뀌어도 5년간 임대차계약의 존속을 주장할 수 있게 한다. 임대차계약이 종료되는 경우 기존임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 있도록 임대인에게 협력의무를 부과하고, 이에 위반하여 기존임차인이 손해를 입은 경우에는 손해배상청구를 할 수 있도록 명문화한 것이다. 이번 정기국회에서 상가건물임대차보호법을 개정하고 내년 6월 이전에 시행할 계획이라고 한다. 임차인 보호로는 미흡하다거나 임대인의 재산
계약할 때 서로 이야기 오간 사항을 정리하여 적으면 계약 내용이 된다고 하였다. 서로 오간 이야기를 계약 내용으로 만들 때 주의할 점이 있다. 이례적인 계약 조건이라면 반드시 확인을 하자. 특이한 내용으로 계약을 할 때 법률관계에 미칠 파장을 검토해 봐야 한다. 재산을 날릴 수도 있다. 이례적인 내용으로 계약을 하였다가 재산을 날린 예를 보자. 대법원까지 가서 판례를 남긴 사건이다. 조금 고쳐서 예를 든다. 매매계약에서 매도인은 매수인에게 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하고 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. 이러
매도인과 매수인 사이에 다양하게 상충되는 이해관계가 조절된 결과 매매계약이 체결된다. 중개업소에서 사용하는 계약서는 매매계약서든 임대차계약서든 한 장짜리이다.공인중개사협회에서 보급한 매매계약서를 예로 들면, 매매목적물, 매매대금액 및 지급시기·방법, 소유권이전과 인도일자, 제한물권의 말소의무, 제세공과금의 부담 기준, 해약금에 의한 해제, 채무불이행시의 해제 및 손해배상예정, 중개수수료, 중개대상물확인·설명서 교부에 관한 조항만 있다. 꼭 필요한 것도 있고 민법 규정과 같은 내용을 그대로 규정한 것도 있다. 그 외에 정하고자 하는
통상 건물이든 토지든 부동산은 한 가정이 가진 재산에서 가장 큰 비중을 차지한다. 사는 사람이나 파는 사람이나 계약을 제대로 하고 상대방으로부터 제때에 제대로 이행 받는 것이 중요하다.공인중개사를 잘 만나 그 거래에 따른 위험요소를 잘 설명 듣고 위험요소를 피할 대책을 세운 후 거래를 한다면 계약에서 이행과정까지 순탄하게 진행될 것이다. 훌륭한 공인중개사라면 거래가 깨어지는 한이 있더라도 위험요소에 대해 제대로 설명해 줄 것이다. 현실적으로는 중개수수료를 놓쳐 가면서까지 위험요소에 대해 설명해 주지 않는다. 오히려 눈을 감아버리고
국가에서는 부동산 명의신탁 사실을 알게 되면 명의신탁자에 대해 과징금, 형사처벌 등의 제재를 가하고 취득세 등 조세부과처분을 하게 된다. 부동산실명법은 시장ㆍ군수 또는 구청장, 국세청장에게 부동산실명법 위반 여부를 조사할 수 있는 권한을 부여하고 있다. 공무원이 그 직무를 수행할 때에 부동산실명법 위반 사실을 알게 된 경우에는 국세청장과 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 사실을 통보하여야 한다. 법령이 공무원에게 부과한 의무이다. 여기서 공무원이 직무를 수행할 때란 모든 공무원이 자신의 직
명의신탁자 A는 수탁자 B와 명의신탁약정을 하였다. 명의신탁 사실을 알지 못하는 매도인 C가 수탁자 B와 매매계약을 체결하고 B 앞으로 소유권이전등기를 해 주었다. 이 경우 매매계약과 소유권이전등기는 유효하다. 매도인이 명의신탁 사실을 알지도 못하는 데 매매계약과 이전등기를 무효라고 하는 것은 매도인에게 가혹하기 때문이다. 여기서 매매계약과 B명의의 소유권이전등기는 유효하고 명의신탁약정은 무효이므로 명의수탁자 B가 소유권을 취득한 것이 된다. 이때 A는 B에 대해 매매대금과 제세공과금 등 상당액을 부당이득반환으로 청구를 할 수 있을
지난 1995년 7월 1일부터 부동산실명제가 시행되어 이제 20년 가까이 되었다. 이 법은 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위하여 제정된 것이다. 최근에는 종중과 배우자 외에도 종교단체에 대해 명의신탁을 허용하는 예외 규정을 두어 논란이 된 바 있다. 종교단체에 대한 예외는 종교단체의 산하 조직이 보유한 부동산을 그 상급 종교단체 이름으로 명의신탁하는 경우에 적용된다. 부작용이 우려되기도 하나 엄격한 요건을 적용하면 큰 문제는 없을 것 같기도 하다.
최근 TV 소비자 고발 프로그램에 임대차기간 만료 후 아파트 임대인이 임차인에게 원상회복을 과도하게 요구하는 경우를 다루는 것을 보았다. 못 박은 자국 하나, 눈에 잘 띄지도 않는 장판 손상 부위 등에 대해 수리를 하여야 한다며 수백만 원이 소요된다고 주장하는 사례가 있었다. 필자가 최근 상담에서 접한 원상회복 요구는 더욱 황당하다. 임대인 A로부터 종전 임차인 B가 임차하여 이 점포를 학원으로 사용하였다. B의 임대차기간 만료 후 A와 새로운 임차인 C가 임대차계약을 체결하였다. A와 새 임차인 C 사이의 계약에는 '임대차기간 만
경매절차에서 매각물건명세서에 유치권 신고자가 있다고 기재된 경매 목적물을 싼 값에 낙찰 받으려는 사람들이 많다. 유치권을 행사하고 있다고 신고한 사람이 허위 유치권자이거나 실제 채권액이 신고한 것 보다 적으므로, 이런 물건을 낙찰 받으면 큰 이익을 볼 수 있다는 이야기다. 실제로 허위 유치권자임을 밝히거나 실제 채권액을 밝혀내어 큰 이익을 남기는 사람들도 있다. 그러나 유치권에 관한 법리가 그렇게 만만한 것도 아니고, 유치권이 실제로 성립된 것인지, 효력은 어느 범위까지 인지는 쉬운 문제가 아니다. 법률 전문가들도 쉽사리 판단하기
서초동을 비롯하여 전국 법원 주변에 경매컨설팅 간판을 내건 업체가 많다. 이들은 주로 권리분석이나 입찰가 결정에 도움을 준다며 자문을 하고, 때로는 입찰 대행을 해 주기도 한다.변호사, 법무사, 법원에 등록된 공인중개사가 아니면 입찰 대행을 할 수 없다. 입찰 대행을 하는 경우에는 변호사법 위반으로 형사 처벌을 받을 수 있다. 여하튼 이들은 재테크를 위해, 혹은 내 집 마련을 위해 입찰을 하는 서민들에게 접근하여 권리분석을 하고 입찰가를 가르쳐 주겠다며 컨설팅 계약을 유도한다. 학원에 다니며 열심히 경매 공부를 한 사람들이 희생양이
최근 정부는 경제혁신 5개년 계획을 내놓으면서 상가 권리금 제도를 보완하겠다고 밝혔다. 대체로 상가임대차보호법에서 권리금의 정의 및 보호범위를 규정하고, 국토부가 표준계약서에 권리금과 관련한 권리 의무를 명시했다. 또 모든 임차인에게 대항력을 부여하여 임대인 변경으로 5년의 갱신기간을 보장받지 못하고 권리금 회수 기회를 상실하는 일이 없도록 한다는 것이다. 권리금은 1960년대 이후 도시발달 과정에서 상가 점포의 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황에서 발생된 임차권 프리미엄이다.임차인끼리 주고받는 권리금에 대해서는 원칙적으로 임대인