임차인이 건물주와 임대차계약을 체결하면서 종전 임차인에게 권리금을 주는 경우가 있습니다. 현행 상가임대차보호법이 종전 임차인 보호를 위해 관련 규정도 두고 있습니다. 새로운 임차인이 권리금의 대가로 종전 임차인으로부터 영업권과 영업시설, 종업원 등 일체를 양수하는 계약을 체결한 후 종전 임차인의 상호를 그대로 사용하여 영업을 합니다. 이럴 경우 새로운 임차인은 자칫 종전 임차인의 채무를 떠안을 수 있습니다. 이런 문제는 임차인이 건물주로부터 건물주의 종전 영업을 양수하여 영업을 하는 경우에도 마찬가지로 발생합니다. 상법은 영업양수인
4형제가 상속받은 토지 위에 장남이 집을 지어 살고 있는데, 차남의 토지 지분이 경매로 나오자 다른 사람이 그 지분을 낙찰 받았습니다. 이 토지에는 장남이 지은 집 대지 부분 150㎡ 외에도 그 옆의 텃밭 400㎡가 있습니다. 낙찰자는 자신이 공유자이니 텃밭 면적의 4분의 1인 100㎡에서 농사를 지을 수 있도록 인도해 달라고 주장합니다. 나머지 공유자 3명은 상속받을 때부터 장남이 영구히 집을 짓고 텃밭을 경작하기로 하는 특약을 했다고 주장합니다. 낙찰자는 장남이 텃밭 전체를 경작하는 것을 보고 있어야만 할까요. 민법상 공유물은
집합건물법(약칭)은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다”고 규정합니다. 건물과 대지권의 분리처분금지 규정입니다. 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지하려는 규정입니다. 전유부분과 분리하여 집합건물의 대지를 처분하면 대지 처분행위는 무효로 됩니다. 대지사용권의 분리처분금지가 문제된 경우를 예를 들어 보겠습니다. 실무상 자주 부딪히는 사례입니다. 건물을 신축하려는 건축주 A가 대지를 담보로 은행에서 대출을 받은 후 집합건물을 신축
도시환경정비사업에서는 용적률과 층고제한 완화 등 각종 인센티브로 인해 사업시행자가 얻는 개발이익이 크다. 기존 토지등소유자들의 숟가락을 거둬 들이기만 하면 사업시행자가 얻는 이익은 더 커진다. 사업시행자가 된 A회사는 기존 토지등소유자를 축출하는 작업을 한다. 토지등소유자들로부터 분양신청을 받으면서 종전자산 가액을 터무니 없이 낮게 제시하거나 법정 금액보다 많은 부담금을 내라고 요구한다. 상식에 벗어나는 요구를 하거나 곧 사업이 망할 것이라는 소문을 낸다. 기존 토지등소유자들이 분양신청을 포기한다. 이들은 보상금만 받고 토지 또는
정비사업 중에 도시환경정비사업이라는 것이 있다. 재개발·재건축처럼 익숙한 사업이 아니다. 상업지역·공업지역 등에서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 슬럼화 되어 가는 도심 또는 부도심을 정비하여 건축물을 신축하는 사업이라고 생각하면 된다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업이고, 대상 지역이 도심 지역이기 때문에 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의한 촉진지구로 지정된다. 촉진지구로 지정되면 많은 혜택이 있다. 구역지정 요건
경계를 둘러싼 문제는 측량 결과에 따라 결론이 나게 됩니다. 경계를 침범 당하였다고 주장하는 쪽이 소송을 제기하면 법원에서는 측량감정을 의뢰하게 됩니다. 이때 측량감정결과가 불리하게 나온 쪽은 측량결과를 믿지 못하겠다고 강하게 반발합니다. 내가 이전에 한 측량성과에 의한 경계와 다른 측량감정결과는 믿을 수 없다는 식입니다. 이론적으로 말하자면 측량결과가 매번 같아야 합니다. 변치 않는 어떤 지점을 기준으로 같은 방법으로 측량을 하는데 결과가 달리질 수 없기 때문입니다. 측량할 때마다 경계가 왔다 갔다 한다면 토지를 제대로 사용할 수
경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복
이웃 간 경계분쟁이 심심찮게 생깁니다. 몇 평 안 되는 경우가 대부분이고 경제적으로 보면 그리 크지 않은 경우도 많습니다. 경계분쟁이 격화되면 자존심을 걸고 온 집안이 나서서 싸우는 경우도 많습니다. 이렇게 큰 싸움으로 번지는 이유는 제도적인 적(籍)으로 나와 너를 구분해 두었기 때문이라고 생각합니다. 국가는 사람을 호적(戶籍)으로, 땅을 지적(地籍)으로 구분하여 세금을 매겨 왔습니다. 호적에 따라 신분관계가 결정되고 지적에 따라 재산관계가 구분되었습니다. 또한 신분에 따라 재산관계가 결정되고, 재산에 따라 신분관계가 변동되기도 하
매도인 甲이 시골에 있는 토지를 팔려고 내 놓았더니 컨설턴트라는 사람이 자기가 알아서 팔아 주겠다고 합니다. 그 사람과 ‘부동산컨설팅계약’을 체결하였더니 다행히 토지가 팔렸습니다. 그런데 컨설턴트가 요구하는 컨설팅 수수료가 지나치게 높다는 생각이 듭니다. 좀 덜 주고 싶은데요. 중개대상물에 대하여 거래 당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 중개라고 합니다. 공인중개사가 아닌 사람이 중개행위를 한 경우에 약정된 중개수수료를 지급해야 할까요? 부동산 중개행위는 민법상 위임에 해당됩니다. ‘부
재개발·재건축 사업비로 지출한 감정평가수수료, 정비기반시설 토목설계비용, 측량비용, 소송비용은 매입세액으로 공제 또는 환급받을 수 있을까요? 세금 이야기인 만큼 머리 아픈 문제입니다. 조합이 지출한 정비사업비 중 매입세액 공제를 받을 수 있는 것과 없는 것을 구분하는 기준은 제법 복잡한 문제입니다. 정비사업을 통해 아파트를 공급하는 과정에서 지출되는 위 네 가지 비용을 중심으로 살펴봅니다. 먼저 조합이 토지를 공급하는 부분에 대해서는 부가가치세가 면세됩니다. 토지는 노동·자본과 함께 생산요소로서 그 자체가 부가가치의 창출요소이기 때
부동산 등기를 타인 앞으로 돌려놓는 것이 명의신탁이다. 아파트를 분양받아 중도금을 내는 단계에서 수분양자 명의를 다른 사람 앞으로 돌리는 것도 명의신탁일까? 명의신탁이 된다고 보느냐, 아니냐에 따라 여기에 얽힌 사람들의 이해관계가 달라진다. 최근에 나온 대법원 판례를 보자. A씨는 모 재개발정비사업조합으로부터 아파트를 일반분양 받았다. A는 자신 명의로 아파트 중도금대출이 어려워지자 친척 B 앞으로 수분양자 명의를 돌려 B의 이름으로 중도금대출을 받아 조합에 납부하기로 하였다. 그래서 A가 B에게 분양권을 매도하는 계약을 체결하고
요즘에는 상속 문제에 관심 있는 사람들이 ‘유류분’이라는 용어를 자연스럽게 쓴다. 발음 자체도 어렵고 직관적으로 머리에 쏙 들어오는 단어가 아님에도 널리 쓰인다. 상속 문제에 대한 관심이 많아졌다는 이야기다. 상속이 개시되면 상속인에게 상속재산 가운데 일정 비율을 확보할 수 있는 권리가 부여된다. 배우자와 직계비속은 자신의 법정상속분 2분의 1에 해당하는 재산은 상속받도록 민법이 정하고 있다. 이것을 유류분이라고 한다. 상속인의 생계를 고려하고, 상속인들이 상속재산을 키우거나 유지하는데 어떤 식으로든 보탬이 되었다는 것을 고려하여
최선순위 전세권자가 배당요구를 하여 전세권을 소멸시키는 대신 전세금을 배당받겠다면 주의할 점이 있다. 내 전세금은 모두 배당받을 수 있는지를 확인해야 한다. 내 전세금보다 부족할 가능성이 있다면 배당요구는 모험이 될 수 있다. 배당요구를 하지 않는다면 낙찰 받은 매수인이 나에게 전세금을 반환해야 한다. 배당요구를 하면 내가 전세금보다 적게 배당받게 되어도 낙찰 받은 매수인에게 달라고 할 수 없고 배당금으로 만족해야 한다. 이런 이유로 배당요구를 할 것인지 여부는 주의해서 결정해야 한다. 최선순위 전세권자가 전세계약서에 확정일자를 받
건물을 전세하여 등기를 마친 전세권, 속칭 등기전세권은 경매절차가 진행되면 종국에 소멸할 수도 있고 살아 있을 수도 있다. 경매가 진행되면 저당권은 무조건 소멸한다. 저당권자는 담보권자로서 배당받을 지위에 있으면 배당 받으면 그만이고, 순위가 밀려 배당을 받지 못하더라도 소멸된다. 소멸되지 않으면 낙찰이 되지 않을 것이고 그렇게 되면 결국은 선순위 담보권자를 해치기 때문이다. 마찬가지 이유로 저당권보다 순위에서 밀리는 전세권도 소멸된다. 선순위 저당권보다 앞서는 최선순위의 전세권은 어떤가? 전세권은 부동산을 사용·수익하는 용익물권으
매매계약서에 “계약금 10/1.갑에게 귀속된다”는 규정이 있다. 이 부분을 읽고 객관적인 의미를 간파할 수 있는가? 원고 ‘갑’은 매도인으로, 피고 ‘을’은 매수인으로 ‘법인 양수도계약’을 체결하였다. 이때 ‘을’은 ‘갑’에게 매매대금 1억원 중 계약금으로 3,000만원을 지급하였다. ‘을’의 귀책사유로 잔금을 지급하지 못하였고, ‘갑’이 양수도계약을 해제하면서 ‘을’을 상대로 손해배상을 청구하였다. 문제가 된 계약 규정 전체를 보자. “본 계약을 ‘갑’이 불이행 할 때에는 ‘을’로부터 수령한 계약금의 배액을 배상하고 ‘을’이 불이
유류분을 침해한 피고가 원고들에게 물어야 할 범위에 관한 문제를 계속 살펴보자. 선의의 점유자도 본권에 관한 소에서 패소한 때는 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 본다. 민법에 있는 규정이다. 피고가 유증을 받아 부친이 하시던 점유를 계속 하였으니 선의의 점유자다. 그런데 유류분 소송에서 패소했으니 그 소송이 제기된 때부터 소급적으로 악의의 점유자로 간주된다. 불법행위가 성립되기 위해서는 가해자에게 고의 또는 과실이 있어야 한다. 사례에서 피고의 행위에 고의 또는 과실이 있다고 평가할 점이 있는가. 피고는 부친으로부터 물려받은
건물 소유자의 허락을 받지 않고 건물을 점유하여 영업을 하는 점유자는 어떤 책임을 부담할까? 건물 소유자를 원고, 무단 점유자를 피고라고 하자. 피고가 정당한 권원 없이 건물 소유자인 원고의 소유권 행사를 방해하였으니 불법행위가 성립되고 따라서 손해배상책임을 진다. 다른 측면에서 보면 피고는 건물을 사용수익하는 이익을 얻고 그로 인하여 원고가 손해를 입었다. 따라서 임료 상당의 부당이득을 반환하여야 한다. 피고는 매월 월세에 해당하는 금액의 이익을 얻고 있고 원고는 매월 월세만큼의 손해를 입고 있다. 어느 경우든 피고는 월세 상당액
(지난호에 이어) 증여를 하는 이유는 증여자와 수증자 사이에 인적관계가 있기 때문이다. 그 인적관계에서도 신뢰관계가 유지될 것을 전제로 증여가 이루어진다. 현행 민법상으로는 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위가 있을 때 증여자가 증여계약을 해제할 수 있다. 부양의무가 있음에도 부양의무를 이행하지 않을 때도 해제할 수 있다. 해제하더라도 이미 이행한 것은 돌려받지 못한다. 범죄행위까지는 아닌 패륜적 행위를 하더라도 증여계약을 해제할 방법이 없다. 증여자는 수증자의 배신행위에 속수무책으로 당할 수 밖에 없다. 불효와 배은
‘불효방지법’이라는 별칭으로 불리는 민법 개정안이 국회에 계류 중이다. 법무부가 지난 2013년 마련한 시안이 토대가 되었다. 현행 민법은 증여를 받은 사람이 증여를 한 사람에 대해 범죄행위를 하거나 부양의무를 이행하지 않을 때만 증여계약을 해제할 수 있다. 해제된 경우에도 이미 준 재산을 돌려달라고 청구할 수 없다. 재산을 증여받은 자식이 부모에 대해 패륜을 일삼아도 이미 준 재산을 돌려받을 방법이 없다. 이 민법 규정은 1960년 현행 민법이 시행되면서부터 있어 온 조문이다. 최근 증여받은 자식이 부모에 대해 패륜적 행동을 일삼
주택 임대차에서 전세금의 일부를 월세로 전환하여 이른바 ‘반전세’로 돌리는 임대인이 늘고 있다고 한다. 전체 주택 임대차의 50%에 육박한다고 보는 견해도 있다. 임대차보호법에서 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 일정 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없는 것으로 규제를 한다. 이 비율을 월세전환비율이라고 부른다. 현행 월세전환비율은 주택의 경우 10%와 ‘기준금리의 4배’, 상가건물의 경우 12%와 ‘기준금리의 4.5배’로 이 중 낮은 비율이 적용된다. 현재의 기준금리가 연 1