신탁회사가 정비사업의 시행업무를 수행하는 신탁방식의 정비사업은 안정적이고 투명한 자금 조달이 가능하다는 점과 비대위와 집행부 간의 조합 내부 갈등을 최소화할 수 있는 등 여러 장점을 바탕으로, 최근 정비사업 추진 과정에서 비중이 확대되고 있다. 특히나 2016년 도시정비법 개정에 따라, ‘토지등소유자(조합원)의 과반수 동의 요청’만으로 신탁회사 등으로 하여금 정비사업을 대신하여 시행할 수 있게 하는 ‘사업대행방식’의 정비사업 시행이 가능하게 되었다. 그런데 신탁방식의 정비사업 추진이 대대적으로 도입되었음에도 이에 발맞춘 제도적 개선
재개발사업에서 현금청산자 및 세입자들은 일정한 법령상 요건을 갖춘 경우 주거이전비를 지급받게 된다. 토지보상법 시행규칙은 월평균 가계지출비 통계를 기준으로 현금청산자는 2개월분, 세입자는 4개월분의 주거이전비를 지급받도록 정하고 있다.본래 세입자의 주거이전비는 3개월분으로 규정되어 있었으나 2007년 토지보상법 시행규칙 개정으로 4개월분으로 증액되었는데, 이때의 개정 취지를 살펴보면 세입자의 기존 주거이전비 보상이 미흡하므로 영세서민의 재정착을 지원하기 위하여 증액 개정하였다고 설시하고 있다. 이에 비하여 현금청산자의 주거이전비는
정비사업을 하다 보면 관리처분계획에 따라 분양하는 아파트와 부대복리시설뿐 아니라 정비기반시설을 포함한 각종 부수적인 공사가 따른다. 그 각종 부수적인 공사를 하는 공사업체도 도시정비법상 시공자에 해당하여, 선정을 위해서는 반드시 사전에 총회를 거쳐야 할까.직관적으로는 당연히 아니라는 답이 떠오르기 쉬우나 객관적인 근거로 논리적으로 설명하자면 의외로 쉽지가 않다. 우선 도시정비법에서는 시공자에 대한 별도의 정의 규정을 두고 있지 않기 때문이다.그렇다면 법 해석의 원칙으로 돌아가야 할 텐데, 대법원은 법률 문언의 의미가 명확하지 않을
최근 필자가 담당하던 조합의 조합장이 직을 내려놓았다. 조합 정관에서는 후임자 선출 전까지 사임한 조합장이 직을 그대로 수행할 수 있으나, 해당 조합장은 사임 이후 조합에 출근하지 않는 등 조합에 직무수행 의사가 없음을 객관적으로 밝혔다. 조합장이 공백 상태가 되자 조합에서는 조합장 사임과 관련한 여러가지 논쟁들이 있었는데, 이를 소개하도록 한다.먼저, 사임서에 조합장의 인감 날인 및 그 인감증명의 첨부가 없어도 사임의 효력이 유효하게 발생하는지의 문제가 있었다.조합장과 조합의 관계는 위임 관계로 보는 것이 법원의 기본적인 입장인바
도시 및 주거환경정비법 제34조제1항에 따라 고시된 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정(국토교통부고시)의 별표 운영규정 제15조제2항은 추진위원장, 부위원장, 감사에게 사업시행구역 안에서 3년 이내에 1년 이상 거주할 것(제1호 거주요건) 또는 사업시행구역 안에서 5년 이상 토지 또는 건축물을 소유할 것(제2호 소유요건)을 요구하고 있고, 전국 대부분의 추진위원회들은 위 내용을 운영규정에 반영하고 있다. 이에 따라 추진위원회 구성시 추진위원장과 부위원장, 감사에게는 거주요건이나 소유요건이 필요하고, 반면에 추진위원의 경우에는 별다른
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 준용하는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 의하면 토지소유자는 협의가 성립되지 않은 때 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청하여야 하며, 만일 사업시행자가 그 기간을 경과하여 재결을 신청한 경우 지연된 기간에 대하여 소송촉진법에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 지연가산금을 지급하여야 한다(토지보상법 제30조). 재결신청 지연가산금은 토지보상법이 특별히 정한 책임으로서 사업시행
임의가입제를 택하고 있는 재건축에서는 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 된다. 그러나 언제까지 조합설립에 동의하면 조합원이 될 수 있는지에 대해 도시정비법에 명시적인 규정이 없다. ‘조합설립에 동의하지 않은 자는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다’는 재건축조합 표준정관에 따라 대부분의 재건축조합 정관에 그와 같은 규정을 두고 있을 뿐이다.이런 규정을 둔 재건축조합의 경우 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 조합에서 매도청구권을 행사한 경우, 나아가 매도청구소송이 이미 확정된 경우라 하더라도 분
사업 기간의 장단이 사업성에 결정적 영향을 미친다는 점에서는 재건축 사업도 재개발 사업과 다르지 않다. 차질 없는 이주, 철거, 착공을 위한 일괄명도는 한때 재개발 현장에서만 필수적인 것으로 여겨졌지만 지금은 웬만한 규모의 재건축 현장들도 그 필요성을 인식하고 있다. 소수 세대의 명도 지연으로 조합이 부담하게 될 추가비용에 대한 정확한 분석이 가능해지면서 법률비용 최소화보다 이주 기간 최소화가 사업에 훨씬 유리하다는 점을 깨달았기 때문이다.그간 재건축 조합들이 일괄명도에 적극적이지 않았던 것은 일괄명도 시스템에 대한 이해 부족과 함
공동주택관리법에 따르면 공동주택 관리 주체는 장기수선계획의 수립을 전제로 해당 주택의 소유자로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립하게 되는데(공동주택관리법 제30조), 재건축사업의 추진으로 공동주택의 철거가 예정된 경우 남아 있는 장기수선충당금의 처리에 관해서는 현재 공동주택관리법령이나 도시정비법령에서 규정하고 있는 바가 없고, 대부분 아파트의 공동주택관리규약에서도 이에 대해서는 구체적으로 정하고 있지 않은 경우가 많다. 때문에 재건축사업이 본격적으로 진행됨에 따라 조합이 설립되고 나면, 입주자대표회의가 실질적으로 관리하고 있던 장기
전국의 모든 정비사업조합들은 관리처분계획인가 고시가 있으면 구역 내 조합원들의 이주를 위하여 수개월 가량의 ‘이주기간’을 설정하고, 해당 기간 동안 이주를 완료하도록 조합원들에게 안내한다. 그러나 의외일지도 모르겠으나, 이러한 ‘이주기간’은 도시정비법 등 관련 법령에 규정되어 있는 제도가 아니다.도시 및 주거환경정비법 제81조제1항의 해석에 따르면 관리처분계획인가 고시가 있으면 조합은 즉시 구역 내 부동산들의 사용수익권을 취득하므로, 조합원 등 권리자들에게 즉각적으로 부동산의 인도를 청구할 수 있다. 반면에 관련 법령 어디에도 조합
분양신청 통지를 받지 못해 분양신청을 하지 못했으므로, 자신은 여전히 조합원이라고 다투는 소송을 종종 접하게 된다.조합은 관련 규정에 따라 절차를 이행했다고 주장하고, 상대방은 안내우편 등기를 받지 못해 돌연 현금청산자가 된 것이 너무 억울하다고 주장하면, 법원도 어느 쪽 손을 들어주어야 할지 고민에 빠질 수밖에 없을 법하다. 이에 대해 최근 당 법무법인이 수행한 몇 사례를 소개하고자 한다.첫째, 분양신청안내 등기를 배달하는 우편 집배원이 조합원 이름을 대리 서명하여 조합원이 받은 것처럼 기재한 후 우편함에 넣은 경우이다. 원고는
조합이 설립인가 이후 동의율 미달 등의 하자에 관하여 다툼이 있어 조합설립변경인가를 신청하는 경우 매번 모든 토지등소유자들로부터 동의서 징구 등의 절차를 새롭게 진행해야 한다면 지나친 사회·경제적 낭비가 야기된다. 이에 2015.9.. 법률 제13508호로 개정되어 2016.3.2. 시행된 도시정비법에서는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있도록 규정하였다.다만 유효성에 다툼이 없는 동의서가 무엇인지 구체적으로 정하고 있지 않고, 이에 필자가 최근에 진행한 사건에서도 선행사건 등에서 동의서의 유효