신탁업자가 사업시행자가 되면 정비사업의 행태는 어떻게 변할까요?도시정비법이 개정되어 2016.3.2.부터는 신탁업자가 사업시행자가 될 수 있도록 되었다. 그런데 조합과 공동사업을 하는 것이 아니라 단독사업시행자가 될 수 있도록 개정이 되었는데, 만약에 신탁업자가 단독사업시행자가 된다면 정비사업의 행태는 어떻게 변하는 것일까?1. 2016.3.2.부터 신탁업자가 단독사업시행자로 진출 가능함◯ 도시정비법 제8조제4항의 개정으로 인하여, 조합설립동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 되었음.
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 9. 분양가 자율화가 좋은 것일까요? [Q] 신축주택의 분양가를 자율화 하면 사업수익이 증가하여 사업에 좋다고 하는데, 과련 분양가 자율화가 정비사업에 있어서 좋은 것인가요? 1. 일반분양가 자율화의 경우에 나타나는 정비사업 현상 ① 신축아파트 분양가를 높여서 받을 수 있음 →일반분양수입을 증가시켜 개발이익이 증가됨 ② 분양가를 과도하게 높이면 미분양 발생 가능 →미분양아파트라는 나쁜 이미지를 발생할 수 있음 ③ 조합원들의 초과분양면적에 대한 분담금이 증가될 가능성
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업은 소유자만 할 수 있는가요? 세입자는 할 수 없는가요? 고 여사는 현재 정비사업 지역에 세입자로 살고 있다. 그동안 세입자로서 엄청난 서러움을 당하고 있다가, 이제 정비사업을 한다고 하여 세입자에게 혜택이 주어지나 생각했는데, 그게 아닌 것 같다. 세입자는 정비사업을 할 수가 없는 것일까? 1. 세입자의 서러움 ○ 주택임대차계약기간 최단 2년, 상가건물임대차계약기간 최단 1년(법적용시 5년) 종료에 따른 이사로 주거 또는 사업의 불안정 ○ 계약갱신 때 임대차보증
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업을 하면 안 좋은 점도 있겠지요? 고 여사는 김 변호사가 앞에서 설명한 재건축·재개발의 긍정적인 효과에 대한 설명을 듣고, ‘재건축·재개발사업이 우리에게 꼭 필요한 사업이구나.’라는 생각을 다시 한 번 하게 되었다. 하지만, 현실적으로는 어느 사업구역을 불문하고 사업에 반대하는 목소리 또한 많은 것이 사실이다. 사업에 반대하는 사람들은 도대체 왜 사업을 반대하는 것일까? 과연 사업의 부정적인 효과는 어떤 것이 있을까? 1. 부정적인 효과 재건축·재개발을 하면 아래
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업을 하면 어떤 좋은 효과가 발생하는 건가요? 고 여사는 언론에서 계속 떠들고 있는 정비사업 일몰제, 정비구역해제, 추진위원회, 조합해산등의 기사를 보면서 몹시 혼란스러웠다. 그리고 구역 해제 및 추진위, 조합해산등을 하자고 주장하는 사람들, 그러면 절대 안 된다고 하며 관할관청 앞에서 시위하는 사람들. 도대체 누구 말이 맞는 것인가? 재건축·재개발을 한다고 다 좋은 일만 생기면 누가 재건축·재개발을 하지 않으려고 하겠는가? 재건축·재개발을 하면 어떤 점이 좋고 어
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 고 여사가 지금까지 알기로는, 재건축·재개발은 낡은 주택 등을 철거하고 신축을 하는 사업으로 알고 있다. 그런데 가끔씩 보면 아직 철거할 정도의 건물이 아닌데도 서둘러서 재건축·재개발을 한다고 발표를 하거나, 신축한지 얼마 안 된 건축물까지 포함하여 철거를 하고 있다. 과연 재건축·재개발은 왜 하는 것일까? 그리고 꼭 해야만 하는 것인가? 자원낭비가 될 소지가 있는 것은 아닐까? ♣ 정비사업을 해야만 하는 이유 주택을 공급하는 여러 가지 사업을 알아보고 그 중에 정비사업
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 재정비촉진사업이란 무엇이며, 어떤 방식으로 진행되는가요? 최 부장은 정비사업의 종류와 그 차이점을 개략적이나마 알게 되었다. 그런데 서울특별시나 경기도의 경우에는 정비사업 이외에 재정비촉진사업이라는 것이 있던데 이것은 또 무슨 사업일까? 1. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비촉진사업 ○ 「도시 및 주거환경정비법」등에 의한 사업을 시행하게 되면 사업면적이 좁게 지정되어 별로 크지 않은 면적에 여러 개의 사업이 각각 진행되어 도시계획적인 측면에서 볼 때에 균형
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업이란 무엇일까? 우리가 흔히 듣는 사업은 주택재건축사업, 주택재개발사업이 대부분인데, 이것을 정비사업이라고 하는 것일까? 그리고 정비사업에는 이 사업 이외에도 주거환경개선사업과 도시환경정비사업이등이 있다고 하고, 리모델링주택조합, 지역주택조합, 직장주택조합, 도시개발사업, 뉴타운사업등 사업의 종류가 엄청 많다던데 그 내용은 다 무엇일까? 1. 정비사업의 개념 ○ 정비사업이라고 함은 “도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 “도시재생사업? 어디서 많이 듣던 소리인 것 같은데….” 고 여사는 도시재생사업이라는 말을 듣자 어디서 많이 들은 것 같은데 막상 ‘도시재생사업이란 무엇인가?’라고 묻자 그 개념을 정확히 표현할 수가 없었다. 재건축·재개발을 말하는 것인가? 아니면 뉴타운사업? 자~ 그러면 도시재생사업이 무엇인지, 그리고 이 사업에는 어떤 것들이 있는지를 한번 살펴보도록 하자. 1. 도시재생의 개념 우리는 흔히 도시재생이라는 용어를 사용하면서 재건축·재개발사업을 많이 염두에 두고 있다.
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 1. 임대차계약의 존속기간 ■ 임대차기간의 보호=주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서는 임대차의 최소기간을 정하고 있는데 주택임대차보호법의 경우에는 “제4조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하여 주택임대차 최소기간을 2년으로 정하고 있다. 그리고 상가건물임대차보호법의 경우에는 “제9조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 4. 인도를 위한 준비작업 가. 세입자 파악의 중요성 정비사업에 있어서 이주를 하여야 할 사람은 조합원등 토지등소유자 뿐만이 아니다. 세입자까지 이주를 하여야만 이주가 완료되는 것이다. 따라서 세입자를 미리 파악하지 않으면 추후 인도소송을 제기하더라도 시간이 지연될 수가 있으니 사전에 세입자 파악을 해 두는 것이 필요하다. 나. 세입자 파악의 준비 (1) 임대차계약서 제출 통보=이주기간이 시작되기 전에 전 조합원들을 상대로 하여 임대차계약서 사본을 조합에 제출(팩스등의
1. 정비사업에 있어서 인도소송 시점 정비사업조합에서 사업진행이 본격화되면 사업시행인가 → 조합원분양신청 → 관리처분계획인가 → 이주 → 철거 → 착공의 순서대로 대개 진행이 된다. 극히 일부 조합에서는 이주를 관리처분계획인가 전부터 시작하는 경우도 있는데 도시 및 주거환경정비법에는 이주 시기에 관하여 별다른 규정이 없기 때문에 관리처분계획인가 전부터 시작하여도 법률상 문제는 없는 것 같다. 다만 기존 건축물에 대한 철거는 관리처분계획인가가 난 이후에 가능하도록 도시정비법상 규정되어 있기 때문에 대개의 경우에는 관리처분계획인가 후
김조영 변호사의 동영상 강좌와 함께하는 쉽게푸는 재건축ㆍ재개발 19. 국·공유지 무상양여 대상사업 범위를 확대 현행법상으로는 주거환경개선구역안에서는 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보며, 다른 관계법령에도 불구하고 해당 사업시행자에게 무상으로 양여되도록 규정되어 있다(일부 예외 제외, 법제68조).주거환경개선사업의 사업성격을 고려하여 무조건 무상으로 양여하도록 규정하고 있는 것이다. 이 범위를 확대하여 ‘2. 국가 또는 지방자치단체가 도시영세민을 이주시켜 형성된
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 15. 긴급한 정비사업의 경우 용적률 완화 및 소형주택공급의무 면제 개정전 도시정비법에 따르면, 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 일정비율에 해당하는 소형주택(주거전용면적 60제곱미터 이하)을 건설하도록 의무화 하고 있다. ①과밀억제권역에서 시행하는 주택재건축사업의 경우 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율 ②과밀억제권역에서 시행하는 주택재개발사업의 경우 100분의 50 이상 100분의 75 이하로
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 ※ 도시 및 주거환경정비법 개정법률이 2016.1.27.에 개정공포 되었습니다. 부칙을 보면 개정법은 공포후 6개월이 경과한 날로부터 시행되도록 되어 있고 일부 조항만 공포한 날부터 시행하도록 되어 있습니다. 따라서 지금 연재중인 개정 법률은 일부조항을 제외하고는 2016.7.28. 시행될 예정이고, 일부 조문만 2016.1.27.부터 시행됩니다. 11. 시공자등이 조합등에 대한 채권을 일부만 포기하는 경우에도 손금처리 가능하도록 확대=현행 도시정비법 제16조의 2 제7
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 7. 긴급한 정비사업을 위한 사업시행자 지정 요건 확대 긴급한 정비사업을 시행할 필요가 있을 경우에 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있는데, 현행법상으로는 ‘천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 잇다고 인정되는 때’에 한하여 가능하도록 되어 있다. 그런데 이것을 확대하여, 주택의 구조안전상 사용제한․사용금지를 하는 경우도 해당되도록 확대하였다(개정 법률 제8조제4항제1호). 8. 토지등소유자 과반수의 동의로 사업대행자 지정 가능
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 ※ 도시 및 주거환경정비법 개정안이 2016.1.8. 국회본회의에서 의결되었다. 총25개 부분에서 개정이 되었는데, 2015.9.1.개정되어 2016.3.2. 시행될 개정안에 이어서 상당히 큰 폭의 개정이 된 것이다. 이에 대한 개정내용을 연재하여 살펴보도록 하겠다. □ 개정 법률의 제안 경위 이번 개정 법률은 2015.11.13. 국회 국토교통위원회 제1차 법안심사소위원회에서 10건의 개정법률 발의안 (2014.9.17. 우상호 의원등 10인이 발의한 개정안을 비롯하여
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 4. 총회 의결 가. 의사정족수=조합 총회를 개최할 수 있는 정족수가 ‘의사정족수’이다. 따라서 총회를 개의하기 위해서는 일정한 숫자의 조합원이 참석을 하여야 하는데, 이에 관하여 표준정관에는 “제22조(총회의 의결방법) ①총회는 법, 이 정관에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 조합원 과반수 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다.”라고 규정되어 있다. 그러면 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 함)에 의사정족수에 관하여 규정이 있는지를 살펴
3. 조합정관상 총회 소집 절차가. 도시정비법상 총회소집절차 관련 규정조합 총회의 소집과 관련하여 「도시 및 주거환경정비법」에는 특별한 규정이 없고 소집절차, 시기 및 의결방법은 조합정관으로 정하도록 규정되어 있다(도시정비법 제24조제5항) 나. 국토교통부 표준정관상 총회소집 절차 등에 관한 규정(1) 표준정관 규정따라서 각 조합정관에서 규정하는 바에 따라 달라지게 되는데, 아래에서는 국토교통부 표준정관에 따라서 해설을 해 보도록 하겠다. 국토교통부 표준정관에는 아래와 같이 규정되어 있다. 제20조(총회의 설치) ①조합에는 조합원
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 ♣ 이번 호 부터는 조합총회의 개최 및 의결절차, 그리고 의결하자등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다. 1. 총회소집권자 가. 총회 소집관련 도정법 조문 조합 총회 관련하여 도시 및 주거환경정비법에 있는 규정은 아래와 같다. ○ 조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다(도정법 제24조제1항) 〇 총회는 법제23조제4항의 경우(조합원 1/10이상 발의에 의한 해임총회)를 제외하고는 조합장 직권 또는 조합원 1/5이상 또는 대의원 2/3 이상의 요구로 조합장이 소집한다(도정법 제