1. 문제의 소재=총회에서 조합장 보궐 선임을 할 경우 보궐 선임된 조합장의 임기가 전임자의 잔여 임기만인지 아니면 보궐 선임된 날로부터 정관 상 규정된 임기가 새로이 시작하는 것인지에 대해서 지금껏 대부분의 조합에서는 조합 정관 상 ‘보궐 선임된 임원의 임기는 전임자의 잔임 기간으로 함’이라는 규정에 의거 전임자의 잔여 임기만으로 해석하고, 잔여 임기 종료 시 새로이 조합장 선출 절차를 진행해 온 것이 사실이다. 그러나 최근 위와 같은 실무례를 뒤집는 가처분 사건 결정이 서울동부지방법원에서 내려졌는 바 해당 결정을 소개하고자 한다
조합 임원의 위법 부당한 업무집행행위가 있다고 하더라도 단체 임원의 부정한 행위를 이유로 그 해임을 청구하는 소송은 기존 법률관계의 변경 형성의 효과를 발생함을 목적으로 하는 형성의 소에 해당하고, 이러한 형성의 소는 법률에 명문의 규정이 있는 경우에 한하여 제기할 수 있다. 그런데 이 사건 조합의 설립근거가 된 구 도시 및 주거환경정비법은 임원의 해임을 총회의 의결사항(제24조제3항제8호)으로 정하고 있을 뿐 임원의 위법행위를 이유로 한 해임의 소를 허용하는 근거규정을 두고 있지 않다. 이 사건 조합 정관 제18조제1항에서 임원이
1. 문제의 소재=필자는 사법연수원 수료 후 정비사업 쪽만을 전문으로 수십개의 조합을 자문하고, 수백개의 정비사업 관련 소송을 진행한 정비사업 전문 변호사로서 수 년 간 정비사업 관련 소송을 진행한 결과 법률 해석을 넘어서 입법적으로 개선이 필요한 사항들이 몇 개 눈에 띄곤 한다. 2. 분양계약 체결 절차 관련=대부분의 조합에서는 도정법에는 규정이 없는 분양계약 체결 절차를 진행하고 있고 조합 정관에서 분양신청을 하였더라도 분양계약 미체결시 현금청산자 즉, 분양미신청자에 준해서 현금청산을 받아나갈 수 있도록 하고 있다. 하지만 필자
1. 문제의 소재 필자는 수 년 간 정비사업 소송 관련 소송을 수 백 건 진행해왔지만 초기에는 아주 쉬워보였던 매도청구 소송이 최근에는 가장 중요하고 어려운 소송으로 느껴지고 있다. 매도청구 소송은 사실상 분양신청 기간 이후 벌어질 현금청산 소송 및 분양계약 미체결자를 대상으로 한 청산 소송, 미신탁자를 대상으로 한 신탁등기 청구 소송 등의 전형이 되는 사건으로서 그 소송의 승패 즉 소송 패소 시 해당 부동산은 속칭 구역 내 알박기가 된다는 매우 무서운 결과를 가져오기도 하는 소송이다. 2. 매도청구 소송에서 유의할 점 대한민국 최
1. 문제의 소재=재개발 재건축 조합은 관리처분계획 인가를 득한 후 본격적으로 이주를 시작하게 됩니다. 이주가 시작되면 조합원의 경우 종전 자산 금액의 60-70%에 해당하는 기본이주비가 지급되며, 기본이주비 금융비용은 통상 조합이 사업비로 차입하게 되므로 기본이주비가 지급 개시되면 개별 조합원이 이자 지급 의무를 부담하지는 않는다고 하더라도 어차피 이주비 금융비용 상당액이 조합 사업비로 계상되어 추후에 조합원 분담금으로 배분되게 됩니다. 따라서 구역 내 1세대라도 이주비를 지급받는 시점을 기점으로 조합이 얼마나 이주를 신속하게 마
1. 토지분할 소송에서 반드시 한 동으로서의 복리시설 전체가 분할 대상이 되어야 하는지 여부 도시 및 주거환경정비법 제16조제2항에 따르면 재건축 조합을 설립하기 위한 동의율 산정에 있어서 ‘복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다’고 정하고 있다. 한편, 도시정비법 제41조제1항은 사업시행자 또는 추진위원회가 도시정비법 제16조제2항의 규정에 의한 조합설립의 동의 요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 건축법 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자 하는 토지면적이
1. 판례 법리 주택재개발정비사업조합은 민법상의 사단에 해당하므로 민법의 법인에 관한 규정이 적용되는 바, 통상 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이다. 그러나 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수 밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고 이는 민법 제91조에 규정된 위임 종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로 임기
1. 관련 규정 도시 및 주거환경정비법 제25조(대의원회) ①조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. [개정 2009.2.6] ②대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 하되 조합원의 10분의 1이 100인을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 구성할 수 있으며, 총회의 의결사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다. [개정 2005.3.18, 2009.2.6] ③제21조의 규정에 의한 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. ④대의원의 수·의
1. 이미 진행된 분양계약 체결 기간에 분양계약을 체결하지 않아서 현금청산대상자(갑)가 되었는데, 그 이후 조합이 분양계약체결 기간을 연장할 경우 갑의 지위=사업시행자의 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 구 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 당초
1. 문제의 소재 최근 재건축 사업에서 아파트 조합원과 상가 조합원 간 분쟁으로 인하여 구역 내 상가 부지를 재건축 사업 구역에서 제척시키는 토지분할 소송을 제기하는 경우가 종종 있다. 이 경우 도시 및 주거환경정비법 제41조에 의한 토지분할 소송을 하게 되는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조에서는 ‘대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다’고 규정하고 있다. 이때 분할 대상인 상가가 집합건물이거나
1. 사안의 개요=서울시 공공관리제 적용 사업장에서 최근에 시공사를 선정하였는데, 시공사 선정 계획에 대해서 대의원회 결의만을 득하고 시공사 선정 총회 절차를 진행하였다. 이에 조합원 중 일부는 시공사 선정 계획 수립은 조합원들의 이해 관계에 중대한 영향을 미치는 사항으로 도시정비법 제23조제3항제2호 및 제4호, 제5호, 제12호 및 제4항, 동법 시행령 제34조에 따라 총회 결의 사항임에도 이를 거치지 아니한 채 대의원회 결의만을 거쳤으므로 시공사 선정 과정에 위법이 있고, 따라서 그에 기초하여 이뤄진 시공사 선정 결의는 무효라
1. 관련규정 도시 및 주거환경정비법 제81조 (관련자료의 공개와 보존 등) ③추진위원회 위원장 또는 사업시행자는 제1항 및 제6항에 따라 공개 및 열람·복사 등을 하는 경우에는 주민등록번호를 제외하고 공개하여야 하며, 그 밖의 공개 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. [개정 2012.2.1, 2013.3.23 제11690호(정부조직법)] ⑥제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원, 토지등소유자가 열람·복사 요청을 한 경우 추진위원회 위원장이나 사업시행자는 15일 이
1. 일반경쟁입찰=입찰에 참여하고자 하는 모든 건설사(건설업자 또는 등록사업자)가 입찰참여 자격의 제한을 받지 아니하고 참여할 수 있으며, 그 중에 가장 유리한 조건의 건설사를 선정하는 보편적 방식을 말한다. 참여 기회를 넓혀 담함의 여지를 줄일 수 있다는 점이 장점이나, 기술․자본․경험 등이 적은 부적격업자의 과다경쟁 내지 덤핑의 우려가 있다는 단점이 있다. 실무에서는 일반경쟁입찰에서도 입찰참여를 위한 각종 참여조건(현장설명회 참석 조건, 입찰보증금 납부조건, 홍보지침 준수, 컨소시엄 가부 등)이 제시되고, 이로 인하여 일반경쟁입
시공사의 변경은 기존에 선정된 시공사의 선정취소 및 계약해제와 새로운 시공사의 재선정 절차로 이루어지며 재선정 절차는 최초 시공자 선정 절차와 동일한 절차로 진행하면 족할 것이다. 다만, 시공사의 변경 과정에서 발생할 수 있는 몇 가지 법률적 문제를 아래에서 살펴보고자 한다. 1. 시공사의 사업비 대여 중단에 대한 대응방안=대다수 조합에서 시공사를 변경하려는 이유가 시공사가 부동산 경기 등을 이유로 사업비 대여를 중단하면서 사업을 지연하고 있기 때문이다. 이러한 경우에 시공사 변경 이전에 조합은 사업비 대여요청 공문을 통하여 시공사
1. 사건의 개요 원고들은 서울 양천구 소재 대지 및 그 지상 건물에 관한 공유지분권자로서 피고의 조합원이었다. 그런데 피고가 정한 분양신청기간의 종료일인 2006.5.27.까지 원고들의 분양신청은 이루어지지 아니하였고, 2008.12.18. 인가된 관리처분계획에는 원고들이 분양대상자에서 제외되었다. 원고들은 피고에게 위 대지 및 건물 중 각자의 소유 지분에 관하여 2005.10.4. 또는 2007.11.14. 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤고, 2007.2.경 위 건물이 철거되기 이전에 위 대지 및 건물 중 원고들의 점
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 제13조제3항 및 동법 시행령 제28조제5항과 관련하여 토지등소유자가 추진위원회 설립 동의에 대한 철회의 의사표시를 시장·군수에게만 한 경우 이러한 철회를 유효한 것으로 볼 수 있는지 여부가 문제된다. 2. 관련 규정=도시정비법 제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성) ③제2항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 “추진위원회 동의자”라 한다)는 제16조제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만 제16조에 따른 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및
1. 사안의 개요 피고 조합은 2002.12.경 구청장으로부터 인가를 받아 설립된 주택재건축 정비사업조합으로서 2005.3.경 사업시행계획을 수립하여 인가를 받은 다음, 조합원들로부터 분양신청을 받아 이를 기초로 관리처분계획을 수립하고 2006. 9.경 관리처분계획을 인가받았다. 위 최초 사업시행계획은 그 후 2007.11.23.과 2008.9.25. 및 2011.8.9.의 3차례에 걸쳐 각 변경인가·고시되었고 피고 조합은 최종 사업시행계획 인가 이후 조합원들로부터 분양신청을 받은 다음 2012.6.경 관리처분계획 수립 및 변경을
인천 부평구 청천2구역의 경우 재개발 사업장으로서 2010년 6월 경 사업시행계획 인가를 받았지만 부동산 경기 침체로 인하여 미분양 우려가 심각해져 최근까지 답보 상태였다. 그러나 최근 기업형 임대주택 일명 뉴스테이 사업장으로 선정되어 오는 2017년까지 뉴스테이 3,343가구를 공급하기로 하였다. 조합에선 임대주택과 일반분양분을 제외한 나머지 물량 전체를 임대사업자에게 매각하고, 인천시는 용적률 완화 등을 통해서 사업비가 증가하지 않도록 할 전망이다. 이를 위해 2015. 7.경 인천시는 해당 지역의 건폐율을 종전 15% 이하에서
1. 사안의 개요=피고는 주택재개발정비사업의 시행을 목적으로 설립된 조합으로 2009년 경 조합설립인가, 2012년경 관리처분계획인가를 받았고 구청장은 관리처분계획을 고시하였다. ‘병’ 소유의 건물은 위 사업시행구역 안에 있고 원고는 2002년 5월경부터 이 사건 건물 중 지층 부분을 임차보증금 3,500만원, 기간 2년으로 정하여 임차한 후 계속 거주하다가 2012년 11월경 주택임차권 등기를 마치고 2012년 11월경 다른 곳으로 이사하였다. 피고는 원고를 상대로 건물인도소송을 제기하였고, 위 소송 계속 중 원고가 위와 같이 임
1. 도시 및 주거환경정비법 개정 내용 제17조의2(토지등소유자의 동의서 재사용의 특례) ①조합설립인가(변경인가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등을 이유로 다툼이 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다. 1. 조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립 변경인가를 신청하는 때 2. 법원의 판결로 조합설립인가의