정비사업조합 인가를 취득한 정비사업조합은 조합원이 종전에 보유하고 있던 토지 및 건물의 가액을 조합의 출자금으로 회계처리 해야 한다. 출자금의 가액을 정하는 방법으로는 실제거래가액, 감정평가액 그리고 정부에서 고시한 공시지가 및 공시가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있다. 출자금의 가액이 높아지면 이에 대응하는 건설용지 원가도 동일하게 증가된다. 원가가 높아지면 수익사업에 대응하는 원가도 높아져서 영업이익이 감소되고 이에 따라서 법인세도 감소된다. 따라서 정비사업조합에서 법인세 절세목적으로만 종전 토지 및 건축물의 가액을 평가하
1. 사업자등록 정정 신고=조합설립인가를 득한 정비사업조합은 설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 조합 주소지를 관할하는 등기소에서 조합법인에 대한 등기를 해야 한다. 등기업무가 완료되면 조합은 추진위원회에서 정비사업조합으로 조직변경이 된다. 따라서 정비사업조합은 추진위원회 때 발급받은 사업자등록증을 관할 세무서에서 정정을 해야 한다. 정정의 사유는 정비사업조합이 법적인 법인등기가 발생되었기 때문이다. 추진위원회 때 받은 사업자등록증을 정비사업조합의 사업자등록증으로 정정하기 어려운 사유가 발생되면 업추진위원회 때 받은 사업자등록증
1. 업무추진비, 판공비, 경조사비. 접대비=업무추진비, 판공비, 경조사비, 접대비는 반드시 총회에서 승인받은 규정에 근거하여 사용되어야 한다. 업무추진을 위한 접대성 경비집행 또는 물품의 구입으로 세법에서 정한 금액 이상(현재는 1원원 이상임)을 지출 시는 반드시 적격증빙(세금계산서, 계산서, 신용카드, 체크카드, 직불카드, 현금영수증)을 수취해야 한다. 적격증빙을 수취 못하는 현금지출은 조의금, 축의금 등이다. 현금집행을 할 수 없는 불가피한 경우엔 현금을 사용할 수 있지만, 거래상대방, 지급사유, 연락처, 지급장소 등 관련사항
1. 상근 임직원=조합은 승인받은 예산편성 범위 내에서 상근 임직원에게 기본급, 상여금, 퇴직금을 지급된다. 조합의 상근 임직원은 무기계약근로자이다. 상근 임직원의 급료는 세법에 따라서 갑종 근로소득세로 신고 되어야 하면, 5대 보험(국민연금, 의료보험, 산재보험, 고용보헙, 장기요양보험)에 가입하여야 한다. 조합의 협력사인 세무대리인이 작성한 원천징수신고서와 급여대장의 대조, 조합정관, 이사회, 대의원회, 총회 의사록 등 관련 자료를 통하여 상근임직원의 급여가 적절하게 지급되고 있고, 제반 신고 의무를 준수하고 있는지를 검토한다.
사업비는 정관 등에서 정한 절차에 의거하여 지출되어야 한다. 대의원회의 등 집행기관 승인과 용역회사와의 계약서에 정한 업무가 완결됨에 따라 대금이 집행되어야 한다. 용역회사와의 계약서 내용을 검토하고 업무범위에 맞게 성과가 달성되었는지를 확인한다. 용역비의 지급시기가 계약 내용에 준하여 적법하게 지급되었는지를 검토한다. 용역비의 선집행 , 세금계산서 미수취, 용역비의 미지급에 대한 부채 미인식, 계약서 상의 업무범위 모호함 내지 부실, 명분없이 인상되는 용역비 인상, 계약 상의 업무 이행 여부 등을 검토해야 한다. 사업비의 차입이
예산을 집행하는 경우 정관규정을 준수해야하고 총회에서 승인된 제반 규정에 따라 그 절차와 기준을 반드시 준수해야 한다. 예산의 집행은 반드시 사업자등록증 또는 고유번호증에 근거하여 조합 또는 추진위원회 명의 통장을 개설하고 자금목적별로 사업비, 운영비, 기타 통장으로 구분하여 집행되어야 한다. 예산의 집행은 근거가 되는 증빙을 반드시 비치해야 하며, 집행은 금융기관을 통한 자동이체 및 무통장이체, 신용카드 및 체크카드 사용을 원칙으로 하며, 고액 또는 불가피한 경우를 제외하고는 거래 상대방에 직접 현금으로 지급하는 것은 금지한다.
조합은 도시및주거환경정비법(조합원부담비용) 및 정관(예산편성)의 규정에 의하여 조합 총회에서 예산을 승인받아야 한다. 예산편성은 클린업시스템(서울시 기준) 월별 입출금지출내역 상의 과목을 기본으로 편성하는데 이는 조합 간의 비교가능성을 제고하고, 조합원과 조합 간의 견제 및 통제를 목적으로 한다. 예산은 예산 대비 실적표에 의하여 그 차이에 대한 정당성이 부여 될 수 있게 사용되어야 한다.예산의 편성과 예산사용에 대한 외부회계감사에서 중요하게 검토하는 사항을 나열하면 다음과 같다.1. 예산편성 부문-예산편성에 관련된 정관규정과 총회
1. 회계흐름의 이해1) 개괄=정비사업조합의 회계흐름은 예산의 편성부터 시작된다. 특정연도 예산의 편성이 마무리되면 그 기준에 의거 예산을 집행하게 된다. 예산의 집행은 사업비, 운영비 그리고 자산구입 및 부채의 발생으로 구성되고 이에 대한 거래에 대하여 지출증빙 수취는 필수적이다.자금 결제를 위한 지출결의서 작성, 계약서 첨부, 견적서, 의결내용 등 관련서류를 보고 결제승인이 이루어지면 자금의 유출 또는 자금의 유입이 된다. 이러한 거래에 대하여 금전출납부에 기록되고 협력업체인 세무회계사무실로 관련 서류가 전달되어서 작부가 작성된
1. 일반사항사업비와 판매비와 일반관리비(이하 판관비라 한다)의 구분이 적절이 되어 있는지 검토한다. 정비사업조합 임직원의 수당, 회의비, 업무추진비 등은 판관비으로 처리되어야 한다. 즉 사업비로 회계처리하면 아니 된다. 반면에 총회비, 변호사비용, 세무용역비 등은 사업비로 회계처리한다.회계 계정과목의 명칭이 적절히 사용되고 있는지 검토한다. 일반적으로 인정되고 있는 기업회계기준을 회계처리기준 원칙으로 하지만, 서울특별시 등 지방자치단체에서 정비사업조합의 회계처리기준을 특별히 제정 운용하는 경우에는 그 기준을 우선 적용한다.비반복적
외부회계감사를 하는 공인회계사들이 일반적으로 회계감사를 수행할 때 고려하는 절차들을 개괄적으로 살펴보려 한다. 이러한 수행절차는 조합설립인가, 사업시행인가 그리고 준공인가 시점에서 회계감사를 수행하는 경우에 공통적으로 적용되다. 특히 사업시행인가부터 준공인가 사이에 자금의 집행이 중점적으로 발생되는 기간이므로 이 기간의 회계감사를 수행하는 외부회계감사인은 감사의 시기, 범위 등에 대한 주도면밀한 감사계획과 실시가 필요하다.1.분석적 검토절차1)손익계산서 개괄=연도별, 월별 손익계산서를 징구하여 전년도 대비 약 10%를 초과 내지 감
추진위원회 단계에서 납부 또는 발생주의에 의한 지출액이 3억5,000만원 이상인 경우 조합설립인가 직후 외부회계감사를 받아야 한다. 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내에 회계감사를 받아야 한다. 회계감사는 재무제표에 대하여 감사의견을 표명하는 것인 바, 재무제표 작성 목적과 작성에 따른 일반원칙은 다음과 같다.1. 재무제표의 목적=재무제표는 회계정보의 이용자(조합원, 투자자, 거래처, 공공기관 등)가 조합의 실체와 관련하여 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 재무상의 자료를 일반적으로 인정된 회계원칙에 따라 처리하여 유용하
1. 조합의 임원(도시정비법 제21조)=조합은 조합장 1인, 이사, 감사를 둔다. 이사와 감사의 수는 대통령령이 정하는 범위 안에서 조합정관으로 정한다. 정비사업조합의 규모, 사업방법 등에 따라 상근 및 비상근 임원의 수는 정해진다. 상근직 임원에 대해서는 임원급여, 임원상여 및 임원퇴직금 등의 근로소득이 발생되며 이에 따른 4대보험의 가입이 이루어진다. 임원에 대한 급여규정과 퇴직금 규정을 정비사업조합에서 제정하여 운영할 필요가 있다.2. 조합임원의 직무 등(도시정비법 제22조)=조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의
1. 조합설립인가 조건주택재개발사업과 도시환경정비사업의 정비사업 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 시에는 토지소유자 4분지 3 이상의 동의를 얻어야 한다.주택재건축사업의 정비사업 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 재건축의 결의(제47조 제1항 및 제2항) 규정에 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이
1. 조합 총회소집과 결의에 관한 사항=총회는 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. 다만 조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 한다.조합이 총회를 개최할 때는 총회의 목적 등을 인터넷 홈페이지 등 게시판에 게시하고 총회 14일 전까지 회의목적, 안건, 일시, 장소, 참석자격, 구비서류 등을 각 조합원에게 등기우편으로 통지해야 한다.조합의 표준정관에서는 조합원의 권리 의무에 관한 고지,
1. 추진위원회의 손익 회계처리=추진위원회가 주무관청으로부터 승인을 받아 조합으로 설립하는 경우, 조합설립 이전 사용 손익은 최초사업연도의 기간이 1년을 초과하지 않은 범위 내에서 실질적으로 조합의 손익에 해당할 경우에는 조합의 손익이 된다. 이 경우 최초 사업연도 개시일은 당해 조합에 귀속시킨 손익이 최초로 발생한 날로 한다. 그러나 조합설립 이전의 경우로서 수년 전부터 사용한 비용이 추진위원회의 손익인 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제15조 제4항의 추진위원회의 권리 및 의무가 조합에 포괄적으로 승계됨에 불구하고 조합의 손익으
조합설립추진위원회는 조합설립을 위한 일시적 임시기구이지만, 설립추진위원회에서 행한 권리와 의무는 조합설립인가를 받은 조합에 영향을 준다. 추진위원회는 정비사업의 최초단계로 향후 사업을 위한 제반업무를 준비하기 위한 위원회다. 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자들이 결성한 단체로서 조합설립인가가 획득되면 추진위원회의 목적이 달성되었으므로 그 추진위원회는 해산되는 한시적인 위원회라 할 수 있다.1. 추진위원회 승인요건 등=정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등의 소유자로 구성된 조합을 설립하기 위한 추진위원회를 조직하여 관할 구역
일반적으로 도시기반시설은 도시개발법에 의해 체계적이고 쾌적한 도시환경시설과 적합한 기반시설을 시행하는 사업이고 정비사업은 도시기반시설이 열약한 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선사업을 하게 된다.도시개발법에 의한 사업은 도시개발 구역 안에서의 사업이고 정비사업은 정비구역 안에서의 사업이다. 도시개발사업은 수용, 환지, 혼용방식이고 정비사업의 시행방식은 관리처분에 의한 방식이다.1. 정비구역정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 시장, 군수가 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후, 불량 건축물이 밀집 등 정비의 필요에 의하
1. 재건축부담금의 예정액 산정을 위한 자료의 제출=재건축조합은 재건축부담금의 예정액을 산정하기 위한 서류와 서식을 작성하여 지방자치단체장(국토교통부장관에게 위임 받은 자)에게 제출해야 한다. 서식 작성의 내용은 사업주체, 사업시행기간, 시공사, 개발비용 추정액, 부과대상 주택 중 일반분양분의 분양가격 추정액, 기타 필요하다고 인정되는 사항 등이다.지방자치단체장은 재건축조합이 제출한 자료에 대하여 자료 미비 등의 사유가 발생되면 재건축조합에 추가 자료의 보완을 요청할 수 있고, 조합은 요청을 받은 날로부터 10일 이내에 추가 자료를
1. 개발비용의 구성항목개발비용은 해당 주택재건축사업의 시행과 관련하여 다음과 같은 금액을 합하여 산출한다.-주택재건축조합(승인받은 추진위원회 포함)의 운영과 관련된 경비-도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축소형주택 건설과 관련된 비용-공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비-관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자(조합, 조합원)가 국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금-관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부의무자가 공공시설 또는 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우 그
재건축초과이익 환수에 관한 법률(2)1. 부과기준재건축부담금의 부과기준기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(다만 부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가액의 총액이로 하며, 이하 “종료시점 주택가액”이라 한다)에서 다음 각 호의 모든 금액을 공제한 금액으로 한다.-개시시점 부과대상 주택의 가격총액-부과기간 동안의 개시시점 부과 대상 주택의 정상주택가격상승분-개발비용 등2. 기준시점부과개시시점은 도시 및 주거환경정비법에 의한 당해 주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날로 한다