김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 15. 긴급한 정비사업의 경우 용적률 완화 및 소형주택공급의무 면제 개정전 도시정비법에 따르면, 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 일정비율에 해당하는 소형주택(주거전용면적 60제곱미터 이하)을 건설하도록 의무화 하고 있다. ①과밀억제권역에서 시행하는 주택재건축사업의 경우 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율 ②과밀억제권역에서 시행하는 주택재개발사업의 경우 100분의 50 이상 100분의 75 이하로
1. 관련 규정 도시 및 주거환경정비법 제25조(대의원회) ①조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. [개정 2009.2.6] ②대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 하되 조합원의 10분의 1이 100인을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1 범위 안에서 100인 이상으로 구성할 수 있으며, 총회의 의결사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다. [개정 2005.3.18, 2009.2.6] ③제21조의 규정에 의한 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. ④대의원의 수·의
명도 소송을 언제 제기해야 하는지를 결정하는 데 고려해야 할 요소는 여러 가지가 있으나 크게 비용 문제와 소송의 진행 과정 문제를 들 수 있다. 먼저 비용 문제와 관련하여 조합에서 전문 이주관리 업체를 선정하여 사전에 아무리 면밀한 조사를 한다고 하더라도 명도소송의 집행 권원을 얻어야만 할 거주자, 즉 자발적으로 이주 기간 내에 이주를 하지 않을 자를 100% 정확하게 선별하는 것은 불가능하기 때문에 명도소송 대상자의 누락으로 인한 큰 피해를 예방하기 위하여 조합은 보수적인 관점에서 명도소송 대상자를 다소 넓게 선정하여 명도소송을
주택재개발정비사업구역에서 담보(처분)신탁 등이 이루어진 경우 토지등소유자의 자격 및 동의자 수를 산정할 때 위탁자를 기준으로 하는지 아니면 수탁자를 기준으로 하는지 여부(대법원) 조합총회는 회의개최 14일 전에 회의목적·안건·일시 및 장소 등을 조합사무소의 게시판에 게시하여야 한다. 그럼에도 회의개최 13일전에 공고하였지만, 회의개최 7일전까지 각 조합원에게 등기우편으로 발송 통지한 안건에 대하여 총회에서 유효하게 의결할 수 있는지 여부(서울고법) 1. 의 해결=신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소
지난 2016년 1월 19일 ‘임원 임기3년 상한제’를 골자로 한 도시 및 주거환경정비법 제21조제5항이 개정 공포됐다.종전 도시정비법은 조합임원의 임기를 별도로 규정하지 않고 조합정관으로 정하도록 함으로써 소수 특정인이 조합임원의 임기를 장기간 독점해 사익을 추구하는 사례가 발생하기도 했다.이같은 폐단을 막기 위해 이번 개정안이 마련된 것이다. 이후 국토교통부에서는 자치단체에 관련 업무처리 지침을 하달한 바 있다.도시정비법 제21조제5항의 적용례를 명시해 개정 도시정비법의 시행에 만전을 기하도록 당부한 것이다.이 공문에서는 도시정
정비사업조합에서 토지의 취득시기를 언제로 봐야하느냐는 법인세법에 의한 법인세의 과세표준을 정함에 있어 중요한 문제이다. 토지원가가 높아야 법인세를 절세할 수 있기 때문이다. 따라서 토지의 취득시기를 정하는 것은 국세청이나 정비사업조합이나 똑같이 중요하다. 이에 대한 국세청의 입장을 다음과 같은 질의 및 사례로서 살펴보고자 한다. ▲사례 1 Q. 공동사업자 모두 십 수년 전에 취득하여 거주하던 1가구1주택을 현물출자함에 따라 현물출자 당시의 토지에 대한 실지 거래가액이 없는 바, 이 경우 공공사업에 현물출자한 당시의 가액이라 함은 어
새해 벽두 진통 끝에 개최된 임시국회에서 민생현안 법안을비롯한 도시 및 주거환경정비법 일부 개정안이 가결되어 공포를 앞두고 있다.작년말 정기국회에 기대를 걸었던 추진주체들은 결국 파행으로 끝난 본회의로 법안폐기를 걱정해야만 하는 씁쓸한 연말을 보냈다. 이미 국회는 입법기구로서의 기능을 상실하였고 오로지 16년 총선외에는 관심 없어하는 행태에 국민들의 실망감은 더 깊어만 갔다.그러나 이번 임시국회를 통해 도시정비법 일부 개정안이 가결되며 정비사업의 제도개선에 불씨를 다시 살렸고, 그동안 고통받던 사업주체에게는 희망의 기운으로 새해를
조합이 총회를 개최한다는 것은 그리 만만한 일이 아니다. 이사회와 대의원회를 차례로 열어 총회에 상정할 안건을 심의하여 확정하여야 하고 그렇게 확정된 안건은 제안이유 및 관련자료 등과 한데 묶여 책자의 형태로 총회개최 14일 전에 조합원 개개인들에 빠짐없이 배포된다. 어떤 안건이 어떤 이유로 상정되는지 통지받은 조합원들은 안건에 관한 의사를 형성한 후 각자에게 주어진 의결권을 행사하게 된다. 의결권 행사의 원칙적 모습은 미리 정하여진 일시 장소에 직접 참석하여 총회현장에서 자신의 의사를 표명하는 것이다. 그러나 많은 경우 조합원들은
1. 이미 진행된 분양계약 체결 기간에 분양계약을 체결하지 않아서 현금청산대상자(갑)가 되었는데, 그 이후 조합이 분양계약체결 기간을 연장할 경우 갑의 지위=사업시행자의 청산금 지급 의무가 발생하는 시기는 구 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 당초
도시 및 주거환경정비법 제23조제4항에 의하면 조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다. 위와 같이 도시정비법에서 소수 조합원에게 조합임원의 해임권한을 부여한 취지는 조합임원의 활동에 대하여 조합원들의 건전한 비판을 실효성 있게 하고, 그에 따라 임원들의 업무집행에 있어 보다 신중을 기하도록 함으로써 조합운영의 투명성과 공정성을 확보하기 위한
건물을 전세하여 등기를 마친 전세권, 속칭 등기전세권은 경매절차가 진행되면 종국에 소멸할 수도 있고 살아 있을 수도 있다. 경매가 진행되면 저당권은 무조건 소멸한다. 저당권자는 담보권자로서 배당받을 지위에 있으면 배당 받으면 그만이고, 순위가 밀려 배당을 받지 못하더라도 소멸된다. 소멸되지 않으면 낙찰이 되지 않을 것이고 그렇게 되면 결국은 선순위 담보권자를 해치기 때문이다. 마찬가지 이유로 저당권보다 순위에서 밀리는 전세권도 소멸된다. 선순위 저당권보다 앞서는 최선순위의 전세권은 어떤가? 전세권은 부동산을 사용·수익하는 용익물권으
1.질의내용 요약주택재개발 정비사업 조합설립추진위원회는 관할 구청으로부터 조합설립추진위원회에 대한 승인을 받아 업무를 수행하고 있다. 동 정비사업 조합설립추진위원회에서는 구청장으로부터 승인을 받기 이전부터 행정대행 용역회사를 선정하여 조합 설립을 추진하여 왔다. 정비사업 조합설립추진위원회는 구청장 승인 이전부터 용역회사에게 용역비를 지불하여 왔으며, 승인 이후에는 월정액의 용역비를 지불했다. Q1. 조합설립 이후 일반분양에 대한 이익금이 발생하여 법인세를 신고하는 경우 추진위원회에서 지출된 금액을 비용으로 공제받을 수 있는지 여부.
1. 문제의 소재 최근 재건축 사업에서 아파트 조합원과 상가 조합원 간 분쟁으로 인하여 구역 내 상가 부지를 재건축 사업 구역에서 제척시키는 토지분할 소송을 제기하는 경우가 종종 있다. 이 경우 도시 및 주거환경정비법 제41조에 의한 토지분할 소송을 하게 되는데, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조에서는 ‘대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다’고 규정하고 있다. 이때 분할 대상인 상가가 집합건물이거나
과거 정비사업 초창기를 지나 현재에 이르기까지 많은 사례와 판례의 축적 및 법령이 정비되면서 정비사업의 주요 이슈에 관한 이론적 부분은 찾기가 그다지 어렵지 않다. 그러나 주요 이슈가 아닌 사안, 그 중에서도 조합에서 현실로 부딪히는 실무적인 문제에 관해서는 사안이 워낙 다양한 측면도 있겠지만 많은 논의가 없는 게 사실이다. 이에 실무적인 부분에 관해 여러 조합으로부터 질의를 받거나 혹은 필자가 업무 수행 과정에서 피부로 느낀 현실적인 문제와 나름의 방안을 서술하고자 한다. 먼저 최근 모 조합의 명도소송 대상자 선별 과정을 경험하면
1.질의내용=당 추진위원회는 도시 및 주거환경정비법 제13조의 규정에 의하여 해당구청장의 승인을 받아 주택재개발정비사업을 추진하고 있으며 관할세무서에 법인으로 보는 단체 승인을 받은 상태다. 당 추진위원회는 정비사업 전문관리업체의 선정, 정비사업 시행계획서 작성, 조합설립인가를 받기위한 준비 업무 등을 하고 있으며 건축사무소, 도시계획엔지니어링업체 등과 건축물 설계계약, 기술용역계약 등을 맺고 재개발사업을 진행하고 있다. 도시정비법 상 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 주택재개발정비사업을 시행하고자하는 경우에는 조합을 설립하
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 ※ 도시 및 주거환경정비법 개정법률이 2016.1.27.에 개정공포 되었습니다. 부칙을 보면 개정법은 공포후 6개월이 경과한 날로부터 시행되도록 되어 있고 일부 조항만 공포한 날부터 시행하도록 되어 있습니다. 따라서 지금 연재중인 개정 법률은 일부조항을 제외하고는 2016.7.28. 시행될 예정이고, 일부 조문만 2016.1.27.부터 시행됩니다. 11. 시공자등이 조합등에 대한 채권을 일부만 포기하는 경우에도 손금처리 가능하도록 확대=현행 도시정비법 제16조의 2 제7
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 7. 긴급한 정비사업을 위한 사업시행자 지정 요건 확대 긴급한 정비사업을 시행할 필요가 있을 경우에 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있는데, 현행법상으로는 ‘천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 잇다고 인정되는 때’에 한하여 가능하도록 되어 있다. 그런데 이것을 확대하여, 주택의 구조안전상 사용제한․사용금지를 하는 경우도 해당되도록 확대하였다(개정 법률 제8조제4항제1호). 8. 토지등소유자 과반수의 동의로 사업대행자 지정 가능
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 ※ 도시 및 주거환경정비법 개정안이 2016.1.8. 국회본회의에서 의결되었다. 총25개 부분에서 개정이 되었는데, 2015.9.1.개정되어 2016.3.2. 시행될 개정안에 이어서 상당히 큰 폭의 개정이 된 것이다. 이에 대한 개정내용을 연재하여 살펴보도록 하겠다. □ 개정 법률의 제안 경위 이번 개정 법률은 2015.11.13. 국회 국토교통위원회 제1차 법안심사소위원회에서 10건의 개정법률 발의안 (2014.9.17. 우상호 의원등 10인이 발의한 개정안을 비롯하여
정비사업 시행자의 원칙적 모습은 법인격을 가진 조합이다. 조합은 조합원으로 구성되기에 필연적으로 회의체 형태의 의결기관을 가진다. 총회나 대의원회가 이에 해당한다. 다수의 구성원이 모여 회의체로서 단체적 의사를 결정할 때 반드시 등장하는 개념이 의사정족수와 의결정족수다. 전자는 형식적으로 회의자체의 성립과 진행을 위해, 후자는 내용적으로 단체의 의사를 결정하기 위하여 필요한 머릿수를 뜻한다. 법령이 특별히 정하는 경우를 제외하고 총회의 통상적 의사정족수는 전체 조합원의 과반수, 의결정족수는 참석한 조합원의 과반수다. 오늘은 바로 이
1. 사안의 개요=서울시 공공관리제 적용 사업장에서 최근에 시공사를 선정하였는데, 시공사 선정 계획에 대해서 대의원회 결의만을 득하고 시공사 선정 총회 절차를 진행하였다. 이에 조합원 중 일부는 시공사 선정 계획 수립은 조합원들의 이해 관계에 중대한 영향을 미치는 사항으로 도시정비법 제23조제3항제2호 및 제4호, 제5호, 제12호 및 제4항, 동법 시행령 제34조에 따라 총회 결의 사항임에도 이를 거치지 아니한 채 대의원회 결의만을 거쳤으므로 시공사 선정 과정에 위법이 있고, 따라서 그에 기초하여 이뤄진 시공사 선정 결의는 무효라