1. 문제의 소재=총회에서 조합장 보궐 선임을 할 경우 보궐 선임된 조합장의 임기가 전임자의 잔여 임기만인지 아니면 보궐 선임된 날로부터 정관 상 규정된 임기가 새로이 시작하는 것인지에 대해서 지금껏 대부분의 조합에서는 조합 정관 상 ‘보궐 선임된 임원의 임기는 전임자의 잔임 기간으로 함’이라는 규정에 의거 전임자의 잔여 임기만으로 해석하고, 잔여 임기 종료 시 새로이 조합장 선출 절차를 진행해 온 것이 사실이다. 그러나 최근 위와 같은 실무례를 뒤집는 가처분 사건 결정이 서울동부지방법원에서 내려졌는 바 해당 결정을 소개하고자 한다
실무상 상가건물을 임차하는 자(상가건물 임차인)는 임대인에게 임대차보증금을 지급하는 것 이외에 종전 임차인에게 별도로 권리금을 지급하는 사례가 많다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되기 이전에는 법률상 상가건물 임차인의
재개발·재건축 사업비로 지출한 감정평가수수료, 정비기반시설 토목설계비용, 측량비용, 소송비용은 매입세액으로 공제 또는 환급받을 수 있을까요? 세금 이야기인 만큼 머리 아픈 문제입니다. 조합이 지출한 정비사업비 중 매입세액 공제를 받을 수 있는 것과 없는 것을 구분하는 기준은 제법 복잡한 문제입니다. 정비사업을 통해 아파트를 공급하는 과정에서 지출되는 위 네 가지 비용을 중심으로 살펴봅니다. 먼저 조합이 토지를 공급하는 부분에 대해서는 부가가치세가 면세됩니다. 토지는 노동·자본과 함께 생산요소로서 그 자체가 부가가치의 창출요소이기 때
1. 부정의 생성과 적발과정 재무제표 부정의 생성과 적발과정은 크게 4단계로 구분되어진다. 1) 경영자 또는 종업원에 의한 부정의 일환으로 재무제표에 오도된 정보를 포함하는 단계이다. 특히, 일부 부정은 기업의 고유 위험(예, 산업특성) 등에 의해 발생되기도 한다. 2) 재무제표 부정 중 고유위험에 의해 발생된 것이 내부통제제도에 의해 적발되는 단계이다. 이 경우 더 이상의 고유위험에 의한 재무제표 부정은 존재하지 않는다. 그러나 내부통제제도가 미흡 또는 결함이 있는 경우 계속해서 재무제표 부정에 의한 오도된 정보가 재무제표에 내재
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업이란 무엇일까? 우리가 흔히 듣는 사업은 주택재건축사업, 주택재개발사업이 대부분인데, 이것을 정비사업이라고 하는 것일까? 그리고 정비사업에는 이 사업 이외에도 주거환경개선사업과 도시환경정비사업이등이 있다고 하고, 리모델링주택조합, 지역주택조합, 직장주택조합, 도시개발사업, 뉴타운사업등 사업의 종류가 엄청 많다던데 그 내용은 다 무엇일까? 1. 정비사업의 개념 ○ 정비사업이라고 함은 “도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불
조합 임원의 위법 부당한 업무집행행위가 있다고 하더라도 단체 임원의 부정한 행위를 이유로 그 해임을 청구하는 소송은 기존 법률관계의 변경 형성의 효과를 발생함을 목적으로 하는 형성의 소에 해당하고, 이러한 형성의 소는 법률에 명문의 규정이 있는 경우에 한하여 제기할 수 있다. 그런데 이 사건 조합의 설립근거가 된 구 도시 및 주거환경정비법은 임원의 해임을 총회의 의결사항(제24조제3항제8호)으로 정하고 있을 뿐 임원의 위법행위를 이유로 한 해임의 소를 허용하는 근거규정을 두고 있지 않다. 이 사건 조합 정관 제18조제1항에서 임원이
(지난호에 이어) 그런데, 설계자 등의 선정에 관하여는 위 시공자선정기준처럼 강행적으로 조합이 준수해야 하도록 정한 별도의 규정이 없고, 공공관리의 적용 대상 사업장을 대상으로 한 설계자 및 정비사업전문관리업자 선정 기준이 있을 뿐이므로 공공관리제 사업장이 아닌 A조합의 경우에는 적용 의무가 있는 설계자 등의 선정 기준이 없고, 그 외 설계자 등의 선정 절차와 방법에 관한 정관이나 다른 규정이 없으므로, 결국 구체적인 설계자와 정비사업전문관리업자의 선정 방법과 절차에 관하여는 도시정비법 및 조합 정관 규정을 합목적적으로 해석하여 정
서울시 소재 A재개발조합의 조합원 甲과 乙은 사업구역 내에 대지 99㎡ 및 그 지상주택의 각 1/2 지분소유자(대표조합원은 甲)이다. 甲과 乙은 단독으로 분양신청을 하였는데, 조합은 분양신청 접수를 거부하였다. 이 사건 주택은 무허가건물로 신축되었고, 甲은 1982년경부터, 乙은 1977년경부터 거주하여 왔는데 1985년 이 사건주택에 대한 사용승인을 받은 후 1995.8.17. 소유권보존등기가 경료되었다. A조합의 분양거부처분은 적법한가(서울행법 2015.12월). 1. 도시정비법령 및 서울시 정비조례의 규정=도시정비법은
1. 외부회계감사인의 적발책임 외부회계감사인은 위험평가에 근거하여 부정과 오류로부터 발생되는 왜곡표시는 재무제표의 전체적인 관점에서 적발될 것이라는 합리적 확신을 가질 수 있도록 감사절차를 수립하여야 한다. 따라서 외부회계감사인은 재무제표 상 중요할 수도 있는 부정과 오류가 발생되지 않았다거나, 발생되었더라도 그 부정이 재무제표에 적절히 반영되거나 오류가 수정되었다는 확신을 위해 충분하고도 적합한 증거를 찾도록 노력해야 한다. 일반적으로 부정은 그 존재를 은폐하는 행위가 수반되므로 오류를 발견할 확률이 부정을 발견할 확률보다 높다.
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 “도시재생사업? 어디서 많이 듣던 소리인 것 같은데….” 고 여사는 도시재생사업이라는 말을 듣자 어디서 많이 들은 것 같은데 막상 ‘도시재생사업이란 무엇인가?’라고 묻자 그 개념을 정확히 표현할 수가 없었다. 재건축·재개발을 말하는 것인가? 아니면 뉴타운사업? 자~ 그러면 도시재생사업이 무엇인지, 그리고 이 사업에는 어떤 것들이 있는지를 한번 살펴보도록 하자. 1. 도시재생의 개념 우리는 흔히 도시재생이라는 용어를 사용하면서 재건축·재개발사업을 많이 염두에 두고 있다.
도시정비법은 주택단지 내 구분소유자들이 재건축조합을 설립할 때 반드시 단지 전체가 사업에 참여하도록 강제하고 있지는 않다. 단지 전체를 사업구역으로 할때 사업성이 극대화 되는 것이 일반적이지만 재개발 등 다른 유형의 정비사업과 달리 공적인 색채가 비교적 옅은 재건축사업은 단지 전체가 아니라 동별로 사업참여 여부를 결정할 수 있도록 선택권을 부여하고 있다. 구분소유자들의 사업참여에 관한 선택이 동별로 이루어지기에 만약 단지 내 일부 동이 조합설립을 위한 요건을 충족하지 못하면 부득이 해당 동은 정비사업에서 제외될 수밖에 없다. 일부
1. 문제의 소재=필자는 사법연수원 수료 후 정비사업 쪽만을 전문으로 수십개의 조합을 자문하고, 수백개의 정비사업 관련 소송을 진행한 정비사업 전문 변호사로서 수 년 간 정비사업 관련 소송을 진행한 결과 법률 해석을 넘어서 입법적으로 개선이 필요한 사항들이 몇 개 눈에 띄곤 한다. 2. 분양계약 체결 절차 관련=대부분의 조합에서는 도정법에는 규정이 없는 분양계약 체결 절차를 진행하고 있고 조합 정관에서 분양신청을 하였더라도 분양계약 미체결시 현금청산자 즉, 분양미신청자에 준해서 현금청산을 받아나갈 수 있도록 하고 있다. 하지만 필자
아파트 재건축사업의 부대·복리시설(상가) 조합원은 원칙적으로 부대·복리시설만을 분양받을 수 있고, 다만 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조제2항제2호에 해당하는 경우에 한하여 상가조합원은 아파트를 분양받을 수 있다. 이하에서는 아파트 재건축조합이 사업시행계획인가상 상가가 신축될 예정이고, 분양신청 당시 상가 조합원이 상가분양을 포기하고 아파트를 분양신청한 경우 아파트 재건축조합이 위 상가 조합원에게 아파트를 분양할 수 있는지 검토하기로 한다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조제2항제2호 가목은 새로이 부대·복리시설을 건설하
부동산 등기를 타인 앞으로 돌려놓는 것이 명의신탁이다. 아파트를 분양받아 중도금을 내는 단계에서 수분양자 명의를 다른 사람 앞으로 돌리는 것도 명의신탁일까? 명의신탁이 된다고 보느냐, 아니냐에 따라 여기에 얽힌 사람들의 이해관계가 달라진다. 최근에 나온 대법원 판례를 보자. A씨는 모 재개발정비사업조합으로부터 아파트를 일반분양 받았다. A는 자신 명의로 아파트 중도금대출이 어려워지자 친척 B 앞으로 수분양자 명의를 돌려 B의 이름으로 중도금대출을 받아 조합에 납부하기로 하였다. 그래서 A가 B에게 분양권을 매도하는 계약을 체결하고
1. 외부회계감사인은 감사계획을 수립할 때에 부정과 오류로 인해 재무제표가 중요하게 왜곡표시 될 수 있는 위험을 평가하여야 하며, 발견된 부정과 중대한 오류가 있는지에 대하여 경영자에게 질문하여야 한다. 회계제도와 내부통제제도의 실제상 취약점과 파악된 내부통제를 준수하지 않은 사항 이외에 부정과 오류의 위험을 증가시키는 상황 또는 사건으로는 경영자의 정직, 성실성 또는 능력에 관련된 의심, 감사대상회사의 조직 내부 또는 조직에 대한 비정상적인 압력, 비정상적인 거래, 충분하고 적합한 감사증거를 얻는데 있어서는 문제점 등을 들 수 있
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 1. 임대차계약의 존속기간 ■ 임대차기간의 보호=주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서는 임대차의 최소기간을 정하고 있는데 주택임대차보호법의 경우에는 “제4조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하여 주택임대차 최소기간을 2년으로 정하고 있다. 그리고 상가건물임대차보호법의 경우에는 “제9조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거
1. 문제의 소재 필자는 수 년 간 정비사업 소송 관련 소송을 수 백 건 진행해왔지만 초기에는 아주 쉬워보였던 매도청구 소송이 최근에는 가장 중요하고 어려운 소송으로 느껴지고 있다. 매도청구 소송은 사실상 분양신청 기간 이후 벌어질 현금청산 소송 및 분양계약 미체결자를 대상으로 한 청산 소송, 미신탁자를 대상으로 한 신탁등기 청구 소송 등의 전형이 되는 사건으로서 그 소송의 승패 즉 소송 패소 시 해당 부동산은 속칭 구역 내 알박기가 된다는 매우 무서운 결과를 가져오기도 하는 소송이다. 2. 매도청구 소송에서 유의할 점 대한민국 최
A조합의 정관은 시공자 선정과 관련해 ‘시공자의 선정은 도시 및 주거환경정비법 제11조에 따르되, 정비사업의 시공자선정기준은 적용 대상인 경우에만 적용하며, 그렇지 않은 경우에는 정관 규정에 의한다’는 규정을 두고 있는데, 설계자와 정비사업전문관리업자(이하 ‘설계자 등’이라고 함) 선정과 관련해서는 ‘시공자 선정에 관한 정관 규정을 준용한다’는 내용만 두고 있을 뿐 별도로 설계자 등의 선정에 관한 내용을 두고 있지 않다. 이 경우 설계자 등을 어떠한 절차와 방법에 따라 선정해야 할지에 대해 문제가 제기되었다. 위 문제와 관련하여 A
‘분양신청을 한 조합원’도 주거이전비 청구권이 있는지 여부 甲은 재건축조합원으로서 사업시행구역 내에 부동산을 소유한 자로서 분양신청을 하였다가 철회한 현금청산대상자이다. 甲은 재건축조합으로부터 매매대금을 지급받은 다음 사업시행구역 밖으로 이주하였다. 甲은 주택재건축사업이나 주택재개발사업 모두 사업시행을 위해 주거이전은 필수적인 것이므로, 주택재건축사업으로 인해 주거를 이전하는 소유자(조합원)에게도 당연히 주거이전비를 지급하여야 한다고 주장하고 있다. 甲의 주장은 타당한가? 1. 사례의 정리 토지보상법 제
1. 부정과 오류에 대한 일반인의 주장 회계감사는 기업을 감사하는 회계법인이 하는 일 중에서 가장 중요 시 해야 할 기능은 부정을 적발하는 것이라고 믿고 있다. 즉, 감사보고서를 이용하는 대부분의 사람들은 부정적발을 감사의 가장 중요한 책임으로 들고 있다. 그러한 관점에서 부정과 오류의 적발이 회계감사의 주요한 목적이라는 큰 틀에서 본다면, 회계감사를 하는 공인회계사는 감사업무수행 과정에서 그러한 부분을 가장 부담스러워한다. 대부분의 이해관계자들은 공인회계사에게 그러한 책임을 강하게 요구하고 있다. 기업의 재무제표 감사시 회계감사인