김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 고 여사가 듣기로는, 흔히 재건축·재개발을 한다고 하면 주민전체가 하는 것이 아니라 사업을 하고 싶은 일부의 사람들, 예를 들면 위원장이나 조합장, 임·대의원들이 주축이 되어 사업을 진행하고 소유자들은 단순히 동참을 하는 것으로 알고 있다. 그런데 왜 소유자들로부터 동의서를 받는 것일까? 중요한 것은 자신들이 다 정해놓고 우리들은 단지 손드는 거수기로 만들어 놓고 말이야! 김조영 변호사 강의 ♣ 정비사업은 소유자들의 동의로 진행되는 것입니다. ◯ 흔히 ‘재건축·재개발등
1. 감사보고 외부회계 감사인이 다음과 같은 사항이 발생했을 때, 해당 사항을 감사대상회사의 경영진 또는 통제계층에 보고해야 한다. - 재무제표에 미치는 결과가 중요하든 중요하지 않든지 간에 중대한 왜곡표시를 확인하였고, - 부정이 존재할 것이라는 것을 암시하는 증거를 확보하였다면(재무제표에 미치는 잠재적인 효과가 중요하지 않더라도) 이는 외부회계감사인이 그러한 문제를 적당한 때에 적합한 지위의 경영자에게 보고하여야 하며, 그러한 문제를 책임자에게 보고할 필요성을 고려하여야 함을 의미한다. 외부회계감사인이 부정이 존재하거나 존재할
신탁업자가 사업시행자가 되면 정비사업의 행태는 어떻게 변할까요?도시정비법이 개정되어 2016.3.2.부터는 신탁업자가 사업시행자가 될 수 있도록 되었다. 그런데 조합과 공동사업을 하는 것이 아니라 단독사업시행자가 될 수 있도록 개정이 되었는데, 만약에 신탁업자가 단독사업시행자가 된다면 정비사업의 행태는 어떻게 변하는 것일까?1. 2016.3.2.부터 신탁업자가 단독사업시행자로 진출 가능함◯ 도시정비법 제8조제4항의 개정으로 인하여, 조합설립동의요건 이상의 토지등소유자가 동의하는 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있도록 되었음.
서울시는 최근 국공유지 무상양도 관련 처리방안을 마련하여 각 자치구와 관련 부서에 하달하였는데, 그 핵심 내용은 아래 2가지로 요약된다. 첫째, 무상양도 대상인 국공유지를 유상매입하면서 용적률 인센티브를 받은 조합에 대하여는 해당 국공유지를 다시 무상양도하고 인센티브를 받은 용적률을 환원하는 내용으로 정비계획을 변경하며 둘째, 사업의 진행 경과 상 용적률을 환원하는 정비계획의 변경이 곤란한 경우에는 유상매입한 국공유지 매수 대금에 대하여 부당이득반환청구를 하지 않는다는 내용으로 총회 의결을 거쳐 제소전화해를 하도록 하는 것이다. 서
1. 지역주택조합원 자격 요건=무주택자이거나 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 세대주이고, 조합설립인가 신청일 현재 사업 구역에 6개월 이상 거주하여야 한다. 또한 조합원은 조합설립인가 신청일로부터 해당 조합 주택 입주일까지 무주택 또는 85㎡ 이하 1주택을 유지해야 한다. 2. 지역주택조합 구성과 관련하여=조합원 자격을 가진 자가 주택건설 예정세대수의 1/2 이상(최소 20명 이상) 조합원을 구성하고, 조합설립을 위한 창립총회 개최 후 해당 주택건설 대지의 80% 이상 토지사용승낙서와 제반 서류 등을 갖춰 조합설립 인가 신
A재개발조합의 조합원인 甲과 乙은 이 사건 건물 제303호 11㎡ 독서실, 제304호 10㎡ 독서실을 각각 2006년에 소유권이전등기를 마쳤다(제303호 및 제304호를 묶어 ‘이 사건 독서실’이라 함). 이 사건 독서실은 집합건축물대장과 집합건물등기부등본에 ‘독서실’로 각각 기재되어 있으나, 하나의 외부 출입구에 “303호”라고 호수를 표시한 채 복도와 싱크대, 화장실을 갖추고 주거용으로 사용되고 있다. 원고 甲과 乙을 공동주택 분양대상자에서 제외한 관리처분계획은 적법한지 여부?(서울행정법원 2015.12.판결) 1. 도
지난 기고에서는 조합원의 의결권 행사방법으로 직접 참석과 서면결의서 제출이 있다는 것, 서면결의서는 그 행사방법의 간편성에 힘입어 직접 참석에 비해 압도적 비율을 차지한다는 것, 제3자의 관여없이 이루어지는 서면결의의 특성상 위조 문제가 자주 거론된다는 것, 서면결의 위조의 문제는 특히 임원 선출 혹은 해임 안건에서 두드러진다는 것, 서면결의서 위조 증거를 확보하기 위해 흔히 형사고소를 활용하게 된다는 것 등을 살펴보았다. 그러나 형사고소를 통해 손쉽게 위조의 증거를 확보하고자 하는 시도는 기대만큼의 결과를 얻기 힘들다. 수사 관행
1. 관련 규정 도시정비법 제49조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ⑥제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. 도시정비법 제44조(지상권 등 계약의 해지) ①정비사업의
1. 주택재개발조합의 현금청산 절차 주택재개발사업의 경우에는 재개발조합이 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해 도시 및 주거환경정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 한다(대법원 2008.3.13. 선고 2006두2954 판결, 대법원 2011.7.28. 2008다91364 판결). 만약 도시정비법상 협의 또는 공익사업법상 수용절차를 거치지 아니한 때에는 도시정비법 제49조제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의
경계에 의구심을 가지는 쪽은 경계측량을 하게 됩니다. 이때 경계복원측량을 하게 되는 경우가 보통인데, 이것은 지적도상의 경계를 실제 토지 위에 선을 긋듯이 복원해 보는 방법입니다.그 결과 경계가 어느 한쪽으로 밀리면서 면적은 지적도상의 면적과 동일한데 결과적으로 상대방의 경계를 침범하게 되는 경우도 있고, 내 토지만 지적도상의 면적보다 넓은 면적이 되어 이웃 토지를 침범하게 되는 경우도 있습니다.경계가 전체적으로 밀리는 현상이 생겨서 인접 토지 상호간에 서로 물고 물리는 경우는 애초에 지적도를 잘못 그렸기 때문일 수도 있고, 경계복
외부회계감사위험은 재무제표가 중요하게 왜곡표시 되었음에도 불구하고 외부회계감사인이 부적당한 감사의견을 표시할 위험이다. 감사위험은 고유위험, 통제위험, 적발위험 세 가지로 구성된다. 1. 고유위험과 통제위험 고유위험과 통제위험을 고려할 때 부정과 오류의 결과로 재무제표가 어떻게 왜곡표시 되는가를 외부회계감사인은 항상 고려하여야 한다. 외부회계감사인은 재무제표의 분식이나 자산의 횡령이 일어날 가능성이 있는 부정위험이 존재하는지 고려하여야 한다. 외부회계감사인이 고유위험과 통제위험을 어느 수준으로 결정하느냐에 따라서 감사절차의 성격,
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 9. 분양가 자율화가 좋은 것일까요? [Q] 신축주택의 분양가를 자율화 하면 사업수익이 증가하여 사업에 좋다고 하는데, 과련 분양가 자율화가 정비사업에 있어서 좋은 것인가요? 1. 일반분양가 자율화의 경우에 나타나는 정비사업 현상 ① 신축아파트 분양가를 높여서 받을 수 있음 →일반분양수입을 증가시켜 개발이익이 증가됨 ② 분양가를 과도하게 높이면 미분양 발생 가능 →미분양아파트라는 나쁜 이미지를 발생할 수 있음 ③ 조합원들의 초과분양면적에 대한 분담금이 증가될 가능성
재개발조합은 대부분이 도급제사업으로 진행된다. 도급제이기 때문에 사업의 이익과 손실에 대한 모든 책임은 조합에 있다. 그러나 현실은 슈퍼 갑인 시공자에 따라 끌려가는 게 대부분이다. 시공자 선정 당시 제시한 제안서에는 모든 것을 책임지고 다 해줄 것 처럼 되어 있지만 막상 사업이 진행되면서 조합원을 벼랑끝으로 몰아가는 시공자의 횡포에 혀를 내두를 지경이다. 특히 일반분양가 산정을 두고 갈등이 최고조에 다다른다. 관리처분을 앞두고 (본)계약 협의과정에서 분양에 대한 책임은 “갑” 인 조합에 있는 것으로 규정하도록 강제했고, 분양실무는
A 조합은 시공자 선정 총회를 앞두고 대의원회에서 총회에 상정될 건설업자를 선정하였다. 합동설명회와 별도로 각 건설업자별로 별도의 설명회를 개최하고 나아가 합동홍보관을 설치 운영하고자 하는데, 위와 같은 행위가 정비사업의시공자선정기준에 위반될 소지는 없을까? 정비사업의 시공자 선정기준 제13조(건설업자등의 홍보) 제1항은 “조합은 제12조의 규정에 의하여 총회에 상정될 건설업자 등이 결정된 때에는 조합원에게 이를 즉시 통지하여야 하며, 건설업자 등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하여야 한다”고 규정하고 있고, 제3항은 “건설업자
1. 명도 소송 시 예상되는 피고 항변 및 그에 대한 반박 가. 세입자를 상대로 한 명도 소송에서 ‘부동산 소유자들에 대한 명도 판결이 선행되어야 한다’는 주장 1)서울서부지방법원 판례(2012가단14213 판결)=“피고들(세입자)은 자신들이 점유하고 있는 각 부동산의 소유자들에 대한 명도 판결이 없는 이상 원고의 청구에 응할 수 없다는 취지로 주장하나, 세입자들은 소유자들과 구별되는 독자적인 점유권한으로써 직접 점유를 하는 사람들로서 원고로서는 사업시행구역 내에 있는 부동산의 명도를 거부하는 세입자들을 상대로 명도청구를 할 수 있
A재개발조합은 2008.2.5. 재정비촉진구역으로 지정고시 되었고, 사업시행인가는 2009.3.31. 고시된 후 2013.11.20. 사업시행변경인가를 득하였다. 위 사업시행구역 내의 무상세입자 甲(사용대차의 차주)은 1985년부터 2012년 1월까지 거주하고 있었고, 甲은 A조합에 주거이전비와 이사비를 청구하였다. A재개발조합은 위 금액을 지급하여야 할 의무가 있는지? 1. 주거이전비 청구에 관한 검토 토지보상법 제78조제5항은 “주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을
1.외부회계감사 계획단계에서의 고려사항 외부회계감사인은 감사계획 시 감사대상회사의 부정과 오류에 대해 외부회계감사팀과의 토의를 필수 감사절차로 삼아야 한다. 외부회계감사인은 감사대상회사의 특수한 상황, 오류발생의 잠재성이 존재하는 부문, 발생가능한 부정의 유형 등을 토의해야 한다. 외부회계감사인은 이러한 토의를 기초로, 외부회계감사팀 내 개개인의 감사영역에 발생 가능한 오류에 대한 지식과 이해를 높이고, 나아가 감사절차와 질문사항에 대한 내용을 결정할 수 있다. 2. 경영자에 대한 질의 외부회계감사인은 다음과 같은 내용을 경영자에게
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업은 소유자만 할 수 있는가요? 세입자는 할 수 없는가요? 고 여사는 현재 정비사업 지역에 세입자로 살고 있다. 그동안 세입자로서 엄청난 서러움을 당하고 있다가, 이제 정비사업을 한다고 하여 세입자에게 혜택이 주어지나 생각했는데, 그게 아닌 것 같다. 세입자는 정비사업을 할 수가 없는 것일까? 1. 세입자의 서러움 ○ 주택임대차계약기간 최단 2년, 상가건물임대차계약기간 최단 1년(법적용시 5년) 종료에 따른 이사로 주거 또는 사업의 불안정 ○ 계약갱신 때 임대차보증
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비사업을 하면 안 좋은 점도 있겠지요? 고 여사는 김 변호사가 앞에서 설명한 재건축·재개발의 긍정적인 효과에 대한 설명을 듣고, ‘재건축·재개발사업이 우리에게 꼭 필요한 사업이구나.’라는 생각을 다시 한 번 하게 되었다. 하지만, 현실적으로는 어느 사업구역을 불문하고 사업에 반대하는 목소리 또한 많은 것이 사실이다. 사업에 반대하는 사람들은 도대체 왜 사업을 반대하는 것일까? 과연 사업의 부정적인 효과는 어떤 것이 있을까? 1. 부정적인 효과 재건축·재개발을 하면 아래
1. 부정과 오류의 구체적 내용 재무제표의 왜곡표시의 원천으로 부정과 오류가 있다. 오류는 재무제표의 의도적이지 않은 잘못된 표시로서 다음과 같은 금액이나 공시의 생략을 포함하고 있다. - 재무제표 작성 시에 정보를 모으고 처리하는 과정에서의 실수 - 사실의 간과나 잘못된 해석으로 인한 부적절한 회계추정 - 정보를 측정, 인식, 분류, 보고나 공시에 관련된 회계원칙의 잘못된 적용 부정은 경영자, 통제계층, 종업원 또는 제3자간에 불법적인 이익을 추구할 의도로 행해지는 행위로서 감사인은 재무제표에 중대한 영향을 미치는 부정행위에 초점