A 조합의 감사 B는 조합 정관에 따라 조합의 업무집행과 관련한 감사를 실시하였는데, 불공정한 업무집행행위를 발견하였음을 이유로 감사 사항의 보고와 그에 따른 조치 방안의 마련 등을 위하여 조합장에게 대의원회의 소집을 요구하였으나 조합장이 이에 응하지 아니하였다. B가 취할 수 있는 조치에는 어떠한 것들이 있을까? 도시 및 주거환경정비법과 표준정관은 일정 수 이상의 조합원이나 대의원의 소집 요구가 있음에도 조합장이 일정 기간 이를 소집하지 않는 경우 감사가 총회나 대의원회를 소집할 수 있는 규정을 두고 있으므로 감사가 위 규정에 따
1. 사안의 개요=도급인인 피고는 용역계약에 따라 원고 정비업체가 제공한 용역을 바탕으로 조합설립인가를 받았으나 정비업체의 잘못된 용역 제공으로 피고에 대한 조합설립인가처분이 취소되어 법인격이 소멸하였다. 그로 인해 정비업체가 제공했던 용역은 아무런 가치가 없게 되었고 결국 조합이 지금까지 재건축 사업에 투입한 비용은 아무 쓸모가 없게 되었다. 따라서 용역계약은 조합의 해제 의사표시에 의하여 계약 당시로 소급하여 효력을 상실하였으므로 조합은 정비업체에 대해서 용역대금을 지급할 의무가 없다고 주장했다. 2. 조합과 정비업체의 용역 계
부정적발 감사절차(3) 외부회계감사인은 회계부정을 적발하고 동일한 부정의 추가발생을 방지하기 위한 최적의 지위에 있다고 볼 수 있다. 외부회계감사의 효과성에 관하여, 외부회계감사인이 감사과정에서 높은 수준의 전문가적 의구심을 이용하여 회계부정의 부정징후와 적신호에 특별히 주목함으로써 법률집행에 준하는 현장 감사절차를 이용해야 한다. 외부회계감사인은 특히 부정이 발생하기 쉬운 분야에서 법률집행에 준하는 현장 감사절차와 지속적인 거래시사(표본축출)를 해야 한다. 현재의 일반적으로 인정된 감사기준에 따라 외부회계감사인은 감사위험모델을 채
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 정비기본계획 수립단계 최 부장은 정비사업의 종류에 대하여 알아보니 너무 생소하고 복잡하였다. 안 그래도 머리가 복잡한데, 그렇게 복잡한 것을 우리가 어떻게 다 알겠는가? 그러니까 간단하게, 아주 간단하게 어떻게 진행되는지 한번 말해주는 사람이 있었으면 좋겠다! ♣ 자세하게 알면 너무 복잡해 ~ “아이고 죽겠다~” 최 부장은 아침에 사무실에 들어가자 말자 자신도 모르게 이 말이 나왔다. 아니나 다를까? “부장님! 왜 그러세요? 어디 편찮으세요?” 사무실의 김 대리가 최
도시환경정비사업에서는 용적률과 층고제한 완화 등 각종 인센티브로 인해 사업시행자가 얻는 개발이익이 크다. 기존 토지등소유자들의 숟가락을 거둬 들이기만 하면 사업시행자가 얻는 이익은 더 커진다. 사업시행자가 된 A회사는 기존 토지등소유자를 축출하는 작업을 한다. 토지등소유자들로부터 분양신청을 받으면서 종전자산 가액을 터무니 없이 낮게 제시하거나 법정 금액보다 많은 부담금을 내라고 요구한다. 상식에 벗어나는 요구를 하거나 곧 사업이 망할 것이라는 소문을 낸다. 기존 토지등소유자들이 분양신청을 포기한다. 이들은 보상금만 받고 토지 또는
전호에서는 국내 정비사업 현장에서는 ①사업이익 극대화 ②조합원간 공평배분의 두 가지 목표 중 공평배분의 문제에만 몰입하고 이익 극대화를 소흘히 하고 있음을 지적하였다. 그렇다면 정비사업의 이익극대화를 위하여 우리가 가장 먼저 이해해야 하는 것이 무엇인지를 검토해 보자. 모든 사업은 상품을 생산하여 고객에게 판매함으로써 이익을 추구한다. 그러므로 모든 사업의 두 가지 핵심업무는 응당 생산과 판매다. 개발사업에서도 건축물이란 상품을 생산하여 고객에게 판매함으로써 이익을 추구하며, 정비사업의 경우에서도 마찬가지이다. 다만 정비사업의 경우
1. 포괄위임 가부와 관련하여=수원지방법원 안양지원 2014가합101694 사건에서는 ‘조합원이 재건축정비사업조합의 총회 등에 부득이한 사유로 참석 및 의결을 할 수 없어 상기의 대리인을 지정하고 총회 등에서 가지는 본인의 모든 권리를 위임한다’는 내용의 대리인 지정 동의서를 제출한 사안에서 “위 조합원들이 이 사건 총회 결의에 관한 의결권을 특정하여 위임하지 아니하고 피고 설립 이전 추진위원회 단계에서의 주민총회 또는 이후 설립될 조합 총회에서의 의결권 행사를 대리인에게 포괄적으로 위임하는 내용의 위 각 대리인지정동의서를 제출하였
‘당해 정비구역 안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 요청하는 때(제7호)’ 등의 사유가 있는 때에는 시장·군수가 직접 정비사업(주거환경개선사업 제외)을 시행하거나, 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다(도시정비법 제8조 제4항). 정비구역 안의 토지등소유자가 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행을 원하는 경우 사업시행을 원활하게 하기 위한 주민대표기구(‘주민대표회의’)를 정비구역지정 고시 후 구성하여야 하고, 주민대표회의는 5인 이상 25인 이하로서
법률상 약간의 예외적 사업형태를 제외한다면 정비사업의 시행주체는 곧 정비사업조합으로 보아도 무방하다. 정비사업의 시행주체가 조합이라 해도 정비사업에 관한 모든 업무를 조합 스스로 처리할 수는 없다. 조합원들은 물론 집행부를 구성하는 조합임원들 역시 대개는 정비사업에 관한 지식이나 경험이 부족하기 때문이다. 정비사업조합이 수많은 협력업체를 선정하여 업무를 위탁하는 것은 조합 스스로의 업무역량이나 전문성을 보완하기 위해 필요할 뿐만 아니라 불가피하다. 능력있는 협력업체를 선정하여 효율적인 업무수행을 도모하는 것이야말로 정비사업의 성패를
부정적발 감사절차(2) 외부회계감사를 수행하는 과정에서 위험요소가 회계부정의 가능성을 가리킬 때, 외부회계감사절차의 정도·시기·본질을 수정해야 한다. 외부회계감사인은 다음의 세 가지 단계를 취해야 한다. 1)외부회계감사인은 기업외부의 독립적 원천으로부터 수집되고, 보다 더 신뢰성 있고, 목적적합하며 보편적인 감사증거를 구하기 위해서 감사절차의 본질을 변경해야 한다. 2)외부회계감사인은 감사절차의 시기를 연말이나 연말 가까운 날로 변경할 필요가 있다. 경영자가 회계부정에 개입할 동기와 기회가 있을 때, 외부회계감사인은 오류를 적발하기
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 각 사업별로 정비계획 수립대상구역이 다르다고 하던데요? (2) ♣ 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 사업별 정비계획수립 대상 요건 지난 호에는 정비사업중 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업의 정비계획수립대상구역에 관하여 알아보았다. 이번 호에서는 지난 호에 이어서 도시환경정비사업등 나머지 사업에 대하여 정비계획 수립대상구역에 관하여 살펴보도록 하겠다. 정비계획 수립대상구역 (「도시 및 주거환경정비법」시행령 제10조제1항관련) 도시환경정비사업을 위한 정비계획은
A 재건축조합은 2016.1.27. 개정된 도시 및 주거환경정비법의 시행 이전에 동별 동의율이 과반수는 넘었으나 3분의 2에 이르지 못한 동에 대하여 도시정비법 제41조에서 정한 토지분할청구소송을 제기하였는데, 창립총회일 이전에 위 법 개정으로 해당 동의 동의율이 총족되었음에도 이를 제외한 채 조합설립인가를 받았다. 이러한 조합설립인가가 적법할까? 개정 전 도시정비법 제16조제2항은 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적의 4분의 3 이상의 토지등소유자의 동의 외에 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2
사례사업시행계획의 변경을 위한 조합원 총회의결에 변경되지 않은 종래의 사업시행계획을 상정해야 하는지 여부(서울고법 2016.4.) 사례도시정비법령상 이주시기의 제한이 있는지 여부(서울고법 2016.5.) 1. 사례의 정리 (1)도시정비법 제28조 제5항, 도시정비법 제24조 제3항 9의2에 의하면, 사업시행자가 사업시행인가를 변경하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 동의를 얻어야 하고, 사업시행계획서의 변경에 대하여는 총회의 의결을 거쳐야 한다. 그리고 도시정비법 제81조 제1항 4호는 사업시행자로 하여금 사업시행
1. 문제의 소재=재건축이든 재개발이든 관리처분계획 인가를 득하고 본격적인 이주 철거 작업에 돌입하게 되면 본격적 건물 철거에 앞서 수목 제거 작업 등을 진행하게 되는 경우가 있는데 실 소송 사례를 근거로 이에 대한 대처 방안을 정리해보기로 한다. 2. 통상적 대처 방안=해당 비대위를 대상으로 형법 상 위력에 의한 업무 방해죄로 형사고소할 수 있다. 또한 해당 비대위의 공사 방해 행위로 인하여 해당 조합에서는 사업 지연으로 인한 금융비용 상승 등 금전적 손해를 보게 되는 바, 조합이 원고가 되어 해당 비대위를 대상으로 민사상 손해배
부정적발을 하기 위해서는 종합예술처럼 여러 가지 방안과 기법들이 필요하다. 그럼에도 불구하고 부정은 매우 은밀하게 이루어지는 특성 때문에 적발하기는 매우 힘들다. 특정 회사의 모든 업무영역 중에서 회계부정을 적발하기 위해서는 매우 다양한 감사절차가 이용될 수 있다. 감사기준서에서 제시하고 있는 감사기준은 중요한 회계부정의 위험에 관해 판단함으로써 위험평가의 결과에 대한 감사인의 반응에 관해서 지침을 제공하고 있다. 이 위험평가는 수많은 방식으로 외부회계감사에 영향을 준다. 1. 전문가적 의구심 외부감사인은 전문가로서의 정당한 주의를
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 각 사업별로 정비계획 수립대상구역이 다르다고 하던데요? (1) 6가지 정비사업은 가로주택정비사업을 제외하고 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하여 진행되게 된다. 그런데 그 정비구역을 지정하는 요건이 틀려서 각 사업구역의 특성에 따라 정비구역의 사업방식(예를 들면 주거환경개선사업으로 할지, 주택재개발, 주택재건축사업을 할지 여부)이 결정된다고 하던데, 그 구체적인 정비구역지정요건은 어떻게 되는 것인가? 지면 분량상 주택재건축사업까지만 알아보도록 한다. ♣ 「도시 및 주거
전호에서는 도시정비사업의 네가지 목표, 즉 ①도시계획 목표 ②국가경제 목표 ③사유재산 목표 ④공평배분의 목표를 설명하였으며 이러한 네 가지 목표가 정비사업의 시행단계별로 적용되고 달성되어야 함을 또한 설명하였다. 즉 “서울시 도시전체” 내지 “한강변지역 전체”의 균형발전을 위한 도시계획 등이 수립되는 단계에서는 당연히 도시계획 목표와 국가경제 목표의 두 가지가 주로 고려되어야 하며, 그러한 전체적인 도시계획의 범위 내에서 다시 특정지역의 개별 정비계획이 수립되는 단계에서는 토지등소유자의 사유재산극대화를 위한 이익극대화목표 또한 고려
현금청산을 위한 협의 절차가 토지수용법이 아닌 도시정비법에 의해 규율되어야 한다는 지난해 대법원 판결은 참으로 획기적이었다. 정비업계에 종사하는 전문가들에게 커다란 놀라움을 안겨준 판결이지만 어느날 갑자기 하늘에서 뚝 떨어진 것은 아니다. 판결이 나오기까지 사업시행자인 조합의 대척점에 서서 청산자의 권익을 대변해온 변호사들의 부단한 연구와 노력이 있었을 것이다. 물론 해당 대법원 판결로 말미암아 도시정비법이 정한 청산기간을 도과한지 오래인 조합은 엄청난 지연손해금을 청산금에 가산하여 지급하게 됨에 따라 사업성에 큰 손해를 보게 된
집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 그리고 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다. 원심은 그 채택증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음 서울 중구
주택재개발사업의 경우 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정한다(시행령 제28조제1항제1호 가목). 주택재개발사업에서 정비구역 내 토지의 필지별 또는 토지·건축물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 원칙적으로 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다. 즉 대법원(2010.1.14. 선고 2009두15852 판결)은 “토지등소유자의 동의는 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하