1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다) 시행령 제30조제2항은 조합설립동의서에는 건축물의 설계의 개요, 정비사업비와 그 분담기준 등을 포함하도록 정하고 있고 도시정비법 제35조제8호는 조합설립동의를 받기 전에 추정분담금에 관한 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 정하고 있어서 추진위원회가 징구하고 있는 조합설립동의서가 현재의 정비계획에는 부합하지 않는 측면이 있는 바 이와 같은 사정이 조합설립동의서의 효력에 영향이 미치는 것인지 문제될 수 있다. 2. 관련 판례=판례는 정비구역 지정·고시 전에 특별계
1. 문제의 소재=재건축 조합을 대리해서 미동의자들을 상대로 매도청구 소송을 제기하다보면 ‘개발이익’ 반영 여부가 꼭 쟁점이 된다. 대법원 1996.1.232. 선고 95다38172 판결에서 “집합건물에 관하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조제4항에 의한 매도청구권이 행사되면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인 바,
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 제16조제2항에 정해진 동의 요건을 판단함에 있어 정비구역 내에 다수의 주택단지가 존재하는 경우 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상 토지소유자의 동의가 각 주택단지별로 이뤄져야 하는지 아니면 정비구역 안에 있는 주택단지들 전체를 일괄하여 이루어져야 하는지가 문제된다. 2. 법원의 판단=①만약 입법자의 의도가 각 주택단지별로 각각 구분소유자의 3/4 이상의 동의를 요하도록 하는 것이었다면 그 문언을 ‘각 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상’으로 하는 식으로 그 입법의도를
1. 점유자를 항정시켜야 함(점유이전금지가처분의 필요성) 이주가 개시되면 통상 조합에서는 이주 기한을 자체적으로 설정하고, 이주 기간 개시 전 이주 계획서 접수 등의 절차를 거쳐서 이주 기한 개시 시점에 이주비를 조달해주게 된다. 위 이주비를 받기 위해서는 사실상 소유 부동산에 대한 공가 처리가 완료되어야 하지만 일부 조합원들의 경우 단기 임대차 수익을 노리고 세입자를 들이는 경우가 종종 있고, 조합 사업과 관련이 없는 청산자들의 경우에는 더더욱 보상금 액수 등을 다투면서 그 기간 동안 임대차 수익을 노리고 단기 세입자 등을 들이는
1. 문제의 소재 재건축 조합 설립 인가 후 매도청구 소송 중 피고들이 조합설립동의서 징구 과정 또는 조합설립인가 후 최고 과정에서 추정분담금 등 정보 제공이 이뤄지지 않았거나 미흡해서 매도청구소송이 기각되어야 한다는 주장을 하는 경우가 종종 있다. 이에 대해서 최근 본 법인이 진행한 사건에서 그 이행의 정도 관련한 의미 있는 판례가 선고되었는 바, 이를 소개하고자 한다. 2. 법원의 판단 가. 구 도시정비법 제16조 제6항은 ‘추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자
1. 항소심 판결의 내용=도시정비법 시행령 제47조제2항 전문은 “법 제46조제2항의 규정에 의하여 분양신청을 하고자 하는 자는 제1항 제3호의 규정에 의한 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다”라고 규정하고 있다. 그리고 갑 제5, 8, 9, 11, 12호증의 각 기재에 따르면 원고의 정관 제44조제2항은 “토지 또는 건축물을 분양 받고자 하는 조합원은 분양신청서에 소유권의 내역을 명시하고 그 소유의 토지 및 건축물에 관한
1. 문제의 소재=총회 속기록 녹음자료 또는 영상자료가 공개 대상 자료인지에 대해서 논란이 많다. 공개하지 않으려는 측에서는 도시 및 주거환경정비법 상 공개 대상 자료로 명확히 기재되어 있지 않음을 근거로 공개를 꺼려했고 공개를 원하는 측에서는 공개 대상인 의사록의 관련 자료로 볼 수 있고 의사록만으로는 확인할 수 없는 참석자의 발언 내용 뉘앙스 등을 확인하고자 요청하는 경우가 많다. 2. 대법원 판결 요지=피고인은 추진위원회의 위원장인 바, 추진위원회 위원장은 정비사업 시행에 관하여 추진위원회의 의사록 및 관련 자료와 중요한 회의
1. 문제의 소재=후보자가 난립할 경우 후보자 간 표가 분산돼서 1차 내지 최초 투표에서 참석자 과반수 이상의 득표자가 없는 경우가 발생할 수 있고 이러한 사태는 빈번하게 발생한다. 2. 결선 투표 시행 자체의 적법 여부=재개발조합의 시공사 선정총회에서 결선투표 시행에 관하여 조합원이 정관의 총회 의결방법 위반을 주장한 사안에서 “피고가 이 사건 총회에서 이용한 투표용지에 1차 투표를 위한 투표란과 본안 투표시 과반수를 득표하지 못하여 정족수가 부족할 경우 재투표를 방지하기 위해 예비투표를 위한 투표란을 함께 표시한 사실은 앞서 살
1. 문제의 소재=주택건설사업자가 신탁계약을 맺어 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마친 경우에 주택법 제21조에 따라 주택건설사업계획승인을 위한 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 관련 유권해석 및 판례(법제처 2013.8.21. 회신 13-0284, 2018.11.2. 회신 18-0378 해석례 및 서울행정법원 2012.5.18. 선고 2011구합37718 판결)의 해석이 엇갈리는 바, 신탁계약에 따른 수탁자를 제15조의 주택건설대지의 소유권을 확보한 자로 볼 수 있는지에 문제된다
1. 문제의 소재=조합원 발의로 개최되는 조합 임원 해임 총회에서는 통상 조합 임원에 대한 해임 안건 외에 직무정지 안건 및 더 나아가 해임 총회 소요 예산에 대한 승인의 건을 안건으로 상정하는 경우가 종종 있다. 2. 서울북부지법 판례=조합 임원 해임 절차의 도입 취지 및 도시정비법 제23조제4항의 개정 연혁에 비추어 보면 비록 채권자 조합 정관 제18조제1항에서 별도로 조합 임원의 해임 사유를 규정하고 있다 하더라도 도시정비법 제23조제4항에 따라 조합의 임원들을 해임하는 경우에는 조합원들이 자치적인 판단에 따라 총회에서 해당
1. 문제의 소재 서울시 선거관리 규정에서는 사실상 기존 OS(오에스) 요원들에 의한 서면결의서 징구가 징구 과정에서 조합 기존 집행부 등을 옹호하는 등의 의사 결정 조작 내지 부당 홍보가 이뤄지고 그로 인해서 조합 임원 선거 절차가 왜곡된다는 것에 문제 의식을 갖고 있고, 적어도 임원 선출 관련 안건에 대해서는 조합원이 총회장에 직접 와서 투표를 하는 직접 투표를 원칙으로 하고 예외적으로 서면결의서 우편 발송에 의한 투표를 가능케 하고 있다. 여기서 우편 발송에 의한 서면 투표는 우체국 소인이 찍힌 것으로만 엄격히 제한함으로써 과
1. 사안=구역 내 소유자들은 토지등소유자 10분의 1 이상의 발의로 추진위원장 포함 추진위원들에 대한 해임 및 직무정지를 위한 주민총회 소집 개최 공고를 하였다. 이렇게 되자 추진위원회 측에서는 같은 날 오히려 시간을 1시간 더 앞당겨서 추진위원장이 주민총회를 소집 개최 공고하였다. 이에 대해서 해임 총회 발의자 대표들은 발의자 대표들이 적법하게 소집한 이 사건 해임총회를 방해할 목적으로 이 사건 주민총회의 개최 일시를 이 사건 해임 총회와 같은 날로 정하여 소집하였음을 이유로 이 사건 주민총회의 개최 금지를 구하는 가처분 신청을
1. 문제의 소재=정비사업 진행 절차 자체도 지난하지만 관리처분계획 인가 후 이주 철거 착공을 거쳐서 이제 입주만 바라보고 있는 시점에 의외의 복병이 있다. 바로 인근 거주 주민들의 신축 건물로 인한 일조권 조망권 침해 주장 등이다. 위와 같은 주장 등은 단순히 시행자인 조합이나 구청을 상대로 민원을 제기하는 것부터 시작해서 심한 경우 공사 중지 가처분 또는 일조권 조망권 침해에 따른 손해배상청구 소송 제기 등으로 비화되는 경우도 있어서 이 경우 수십 년 간 같이 생활해왔던 조합원과 인근 단지 주민 간 갈등과 분쟁으로 치닫는 경우도
1. 토지분할청구의 대상이 된 토지등소유자가 조합원에서 제외되는지 여부=도시 및 주거환경정비법 제41조는 주택단지 안의 일부토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자의 반대 등으로 조합설립인가나 사업시행인가를 받지 못하여 그 밖에 다수의 토지등소유자들에게 피해가 발생하는 것을 방지하고 재건축사업을 원활하게 시행할 수 있도록 하기 위하며 마련된 특별규정으로 추진위원회가 법원에 토지분할을 청구한 경우 일정한 요건을 갖추면 토지분할이 완료되지 아니하여 동의요건에 미달되더라도 조합설립의 인가를 받을 수 있도록 하여 조합설립의 동의 요건
1. 문제의 소재 조합에서는 사업시행계획인가 고시를 득한 후 분양신청 절차를 진행하게 되는데 분양신청서에 조합원이 권리 내역 등을 기재하지 않은 채로 분양신청서를 제출하는 경우가 있다. 이와 같은 경우 실무적으로는 통상 조합 측에서 해당 조합원의 소유 물건을 공부 상 확인하여 권리 내역 등을 보충 기재하는 경우가 있는데 그 이후 관리처분계획 인가 후 이주 단계에서 해당 조합원이 이주 거부의 명분으로 권리 내역 등을 본인이 직접 기재하지 않아서 분양신청이 무효고 따라서 본인은 조합원이 아니라 청산자이므로 정당한 보상금 수령 전까지는
1. 사업시행기간에 대한 판례의 동향=사업시행기간이 만료된 경우 사업시행인가가 실효될 것인지 여부에 대해 2014.7.3. 선고된 서울행정법원 2013구합18018 판결은 “정비사업의 사업시행인가는 사업시행기간 경과로 실효되며 그 후에 실효된 사업시행인가를 변경 인가하여 그 시행기간을 연장하였다고 하여 실효된 사업시행계획의 인가가 효력을 회복하여 소급적으로 유효하게 될 수는 없다”라고 하였고 위 판결에 대한 항소심인 서울고등법원 2014누58558 판결도 제1심과 동일한 입장을 취하였습니다. 반면 2015.8.21. 선고된 서울행정
1. 문제의 소재=모 재건축 조합이 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 3회 하였는데 1, 2차 입찰 공고와 3회차 입찰 공고의 내용이 동일하지 않았다. 위 조합은 3회 입찰 공고와 동일한 내용으로 4회 차 입찰공고를 진행한 뒤 또 다시 유찰이 되자 수의계약 방식으로 시공사를 선정하였다. 이에 대해서 일부 조합원이 3회 유찰이 이뤄지긴 했지만 그 입찰 공고 내용이 동일하지 않아서 수의계약 조건이 아님에도 수의계약 방식으로 시공사를 선정한 것은 위법하다고 주장하면서 시공사 선정 결의 무효 확인 소송을 제기하였다. 2. 법제처 유권해석=최
1. 문제의 소재=국토교통부가 내력벽(세대간 내력벽)을 부분적으로 철거하는 베이(bay) 증가 방식이 주택법 시행령 제75조 별표4 허가 기준의 내력벽 철거에 의한 세대를 합치는 행위에 해당한다는 유권해석을 내렸고 위 해석에 따라서 일선 구청에서는 내력벽을 부분 철거하는 베이 증가 건축 계획에 대해서 허용하지 않고 수정 보완 등을 요청하고 있는 실정이다. 2. 내력벽의 철거 가능성에 대하여=주택법은 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선을 하거나 사용검사일 또는 사용승인일로부터 15년 이상이 경과된 공동주택을 증축
1. 발의의 배경 도시 및 주거환경정비법은 재건축사업에 수용권을 부여하지 아니하고 매도청구권을 부여하였고, 수용권이 인정되지 아니하는 재건축사업에서 구역 내 세입자는 손실보상의 대상이 되지 않는다. 재개발과 달리 재건축에서 세입자의 손실보상금을 인정하지 않는 도시정비법에 대하여 법원이 위헌법률심판을 제청한 사건에서 2014년과 2015년에 헌법재판소는 이미 2차례에 걸쳐 재판의 전제성이 인정되지 않는다며 각하결정을 하였으나, 최근 법원이 동일한 사안에 대하여 다시 위헌법률심판을 신청하자 이에 맞추어 국회에서는 재건축사업의 세입자에
1. 사안의 개요=총회에서 의결된 사업시행계획(안) 접수와 관련하여 총회에서 승인 받은 사항과 건축심의 조건에 대한 보완사항 보고가 서로 상이한 점이 있어 신청 시 총회 의결된 설계 내용과 일부 다르게 건축심의 보고 시 보완된 내용으로 실제 인가 신청을 하려고 하는 바, 사업시행인가를 진행하는데 변경된 내용으로 조합원 총회에서 다시 의결을 하여 신청을 해야 하는지 법률적으로 문제가 되었다. 다만 해당 조합은 사업시행계획 수립을 위한 총회 개최 시 건축심의가 조건부 통과됨에 따라 일부내용이 변경될 수 있어 제안사유에 “사업시행계획서(