Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 시간에 이어서 토지의 평가에 적용하는 표준지 공시지가(이를 비교표준지라고 합니다)의 선정요건에 대해 알아보겠습니다. 비교표준지를 선정하기 위해 첫 번째로 검토해야 할 사항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 용도지역·지구·구역 등 공법상의 제한사항입니다. 예를 들어보겠습니다. 마포구의 ○○정비사업구역에 편입된 △△동 128-23번지 토지를 평가하는데 해당 토지는 2종일반주거지역입니다. 인근에 △△동 2종일반주거
Q. 서울시 고시 제2010-341호(2010.9.30.) 「서울시 공공관리(지원) 설계자 선정기준」에 따라 설계자 선정 절차를 밟아 공공관리자의 자격심사 결과를 통보받았으나 2011년 이후 3차에 걸친 주민총회에서 안건이 부결되어 설계자를 선정하지 못하고 있는 경우, 다시 총회에 상정하여야 하는지 혹은 현행 기준에 따라 새로운 절차를 밟아야 하는지?A. 서울시 개정 고시 제2014-392호(2014.11.13.) 「서울시 공공관리(지원) 설계자 선정기준」 부칙 제2조에 따르면 이 기준 시행당시 제10조에 따라 입찰공고 등을 한 추
필자가 얼마 전 조합원발의에 의한 총회와 조합 총회의 중복 개최 문제에 관하여 본지에 기고를 한 적이 있는데 최근 관련한 판결례가 있어 이를 소개하면서 관련한 다른 몇 가지 문제를 짚어 보고자 한다. 시장 승인을 얻어 조합원 발의에 의한 총회 공고를 한 상태에서 조합이 조합원 발의 총회보다 앞선 날짜에 총회를 개최할 수 있는지에 관하여 필자는 조합 총회의 원칙적인 소집권자는 조합장인 점, 시장의 승인은 발의자에게 총회 소집 권한을 준 것에 불과하고 조합에 총회 소집을 금지한 것은 아니라는 점 등을 이유로 조합이 별도로 총회를 소집하
1주택을 소유한 1세대가 1조합원입주권을 취득하여 일시적으로 1주택 1조합원입주권을 소유한 경우 양도소득세 과세 여부 1. 사실관계 2007년 1월 서울 강남구 소재 아파트를 취득했다. 2011년 1월 정비사업조합의 조합원입주권을 취득했다. 2015년 1월 세대주 본인이 서울에서 부산으로 직장을 이동했다. 2015년 7월 정비사업조합의 아파트가 준공되여 사용승인 되었으나 본인은 거주하지 않고 타인에게 임대했다. 2015년 12월 자녀 양육을 위해 본인이 거주하는 부산으로 세대원이 이주했다. 2017년 7월 정비사업조합의 아파트 전세
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 추진위원회의 설계자 선정 절차 추진위원회를 설립승인 받으면 추진위원회 단계에서 선정하여야 할 협력업체가 있다. 정비사업전문관리업자와 설계자인데, 물론 추진위원회 단계에서 선정하지 않고 조합설립인가후에 선정할 수도 있다. 하지만 대부분의 경우에는 추진위원회의 원활한 업무수행에 위 2개 업체는 필요하기 때문에 추진위원회 단계에서 선정을 하고 있는 것이다. 정비사업전문관리업자의 선정에 관하여는 이미 기고를 하였고, 이번에는 설계자 선정절차에 관하여 알아보도록 한다. 1. 설계
사람이 살아 기 위해서는 이웃에 있는 다른 사람의 토지를 사용하지 않을 수 없는 불가피한 경우가 있다. 예를 들면 내 땅 위에 새로 집을 지어 멀리 떨어진 곳에서 수도관을 끌어 와야 한다. 이웃 토지 소유자에게 부탁을 한다. 그 사람 입장에서는 내키지 않는데 토지 이용을 참아 내야 한다면 사유재산권을 침해당한다는 생각을 할 수도 있다. 그러나 혼자서만 살 수 있는 사람은 없지 않은가. 이와 같이 불가피하게 서로 이웃 토지를 이용하여야 하는 관계를 조절하는 규정을 민법에 두고 있다. 이런 관계를 상린관계(相隣關係)라고 한다. 수도관,
1. 사안의 개요 재건축 구역 내 소유자인 갑은 조합설립에 동의하지 않아 조합으로부터 매도청구 소송을 당하였고, 위 판결은 확정되었다. 갑은 위 판결 확정 후에 조합을 상대로 ‘이 사건 부동산의 소유권이전등기절차 이행에 필요한 서류를 변호사 또는 법무법인에게 구비시킨 후 조합에게 소유권이전등기절차를 인수하고 매매대급을 지급할 것을 최고하는 한편 부동산을 인도할 준비를 마침으로써 동시이행 관계에 있는 자신의 채무에 관한 이행제공을 마쳤다’고 주장하면서 위 최고 이후에도 조합이 매매대금을 지급하지 않자 위 최고서 수령일 익일부터 현재까
민홍철 의원 외 10명은 지난 2016년 8월 18일 도시 및 주거환경정비법 전부개정법률안(이하 ‘전면개정 도시정비법’이라 한다)을 발의하였고, 전면개정 도시정비법 제64조 및 제73조에서 재건축조합의 매도청구권 행사에 관한 절차를 정하고 있다. 1. 미동의자에 대한 매도청구권 행사를 위한 재건축조합의 최고(촉구)시점 재건축조합은 현행 도시정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의거 미동의자들에게 조합설립인가일로부터 ‘지체없이’ 조합설립동의여부를 최고하여야 한다. 전면개정 도시정비법 제64조제1항에 의하면
재건축조합설립에 동의하지 않은 자는 결국 조합으로 자신이 보유한 토지나 건축물의 소유권을 넘겨주어야 한다. 조합이 정비구역내 소유권을 모두 확보하여야 온전한 사업시행이 가능하기 때문이다. 재개발조합이 정비구역 내 소유권을 확보하기 위한 수단이 수용권이라면 재건축조합의 소유권 확보수단은 매도청구권이다. 매도청구권은 청구를 당하는 소유자의 의사와는 상관없이 조합이 일방적으로 매매관계를 성립시킬 수 있는 강력한 힘이기에 사실상 재개발조합의 수용권과 실질에 있어 다를 바 없다. 일방적으로 소유권을 취득할 수 있는 권리이기에 대단히 효율적
2016년은 국지적 호황이 전체 시장을 견인한 상저하고의 한 해로 수도권과 비수도권 신규 분양시장과 재고주택시장의 양극화가 확대되어 특정 호황지역이 후퇴기로 접어든 다수의 잠재 위험시장을 커버했고 규제완화 유지정책에서 필요시 규제강화정책 도입의 가능성을 확인한 한 해이다.지난해 말부터 시작된 공급과잉 논란과 집단대출 규제 강화 및 여신심사 강화 미국 기준금리 인상 등의 요인이 복합적으로 강하게 작용하면서 상반기 주택시장은 급격히 위축되었으나 임대소득과세 유예 확정, 규제완화 연장 확정 및 여신심사 선진화 가이드라인의 시행이 정착되면
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 추진위원회를 설립승인 받으면 추진위원회 단계에서 의결을 하여야 할 사항들이 많이 있다. 이러한 의결에 대하여 간혹 ‘추진위원회 의결을 받으면 된다.’라고 생각하시는 분들이 많은데, 그렇지 않다. 바로 주민총회의 결의를 받아야 하는 것이다. 주민총회와 추진위원회의 개념 차이를 명백히 구분한 뒤 주민총회와 추진위원회 개최 절차와 의결사항에 대하여 알아보도록 하겠다. 1. 추진위원회와 주민총회의 개념 차이 가. 추진위원회=재건축(재개발)을 추진하기 위하여 추진위원이라는 대표를
1. 사실관계 2010년 12월 서울 강남구에 소유하고 있는 단독주택(가주택)과 해당 단독주택과 인접한 아파트(나 주택) 취득했다. 2015년 12월 가 주택과 나 주택은 갑 지구 주택재개발정비사업지역에 포함되어 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분게획인가가 고시됐다. 가 주택과 나 주택은 조합원입주권(다 입주권) 1개로 전환됐다. 가 주택의 취득가액 1억원이고, 나 주택의 취득가액은 2억원이다. 종전주택 가 주택의 평가액은 2억원이고, 나 주택의 평가액은 3억원으로 합계 5억원이다. 신규 아파트의 분양가액은 5억원이다. 따라서
1. 조합원대표자가 총회 당일 대표자로 선임된 경우 대표자로서 의결권을 행사할 수 있는지 여부=가령 총회 전일까지 대표자선임동의서를 제출하지 않았던 자가 총회 당일 총회장에 직접 참석하여 대표자 선임 동의서 등 증빙 자료를 첨부하여 총회 참석 의결권 부여를 요구하는 경우 이것이 허용되는 것인지 질의가 들어오는 경우가 있습니다. 대표자 선임 및 대표권 행사방법에 관해 도시정비법령, 귀 조합정관에 아무런 제한이 없으므로 대표자를 선임하는 당사자의 의사에 충실하게 대표자를 선임하면 되고, 대표자를 선임한 때부터 위 대표자는 조합원의 지위
A재개발조합은 2009.7. 인가청으로부터 사업시행인가를 득하고 1차로 2012.11.12.부터 2013.1.30.까지 조합원 분양신청을 받았다. 그 후 2013. 12. 사업시행변경인가(내용은 최초 사업시행인가와 비교하여 건축연면적, 용적률이 확대되고, 총 건축세대수도 약 200여세대 증가됨)를 받은 후, 다시 2차로 2014.1.10.부터 2014.2.24.까지 다시 조합원분양신청을 받았다. 甲은 1차 분양신청 기간내 분양신청을 하였으나 2차 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않았고, 乙은 1차 분양신청 기간 내 분양신청을 아니하
A재개발조합은 청산자 B에 대한 수용 재결서를 수령한 후 청산자 B가 보상금 수령을 거부하므로 보상금을 바로 공탁하려고 하는데, 청산자 B 소유 토지에 대한 근저당권자인 C은행이 보상금에 대한 압류를 한 후 공탁을 해 달라는 요청을 하였다. A조합이 C은행의 요청을 거부하고 바로 공탁을 해도 무방할까? 먼저 저당권이 설정된 토지가 수용되는 경우 저당권의 효력 및 권리 행사 방법을 알아보자. 저당권은 저당 목적물 자체 뿐만 아니라 저당 목적물의 멸실·훼손으로 인한 손해배상금, 토지 수용으로 인한 보상금 등 가치 변형물에도 효력을 미
Q. 정비사업구역 내 토지를 표준지 공시지가를 기준으로 평가할 때 어떤 기준에 의해서 표준지를 선정하나요? A. 지난 기고문에서 평가 대상이 되는 토지의 가치를 산정하는 경우 표준지 공시지가를 기준으로 한다고 말씀 드렸습니다. 감정평가를 위해 전국에 분포된 50만 여개의 표준지를 대상토지와 전부 비교하는 것은 현실적으로 불가능하고 합리적이지도 않기 때문에 평가에 사용할 적정한 표준지를 선정이 필요합니다. 이것을 비교표준지 선정이라고 하며 감정평가이론과 관련법령에서는 평가사의 자의성 등을 방지하기 위해 몇 가지 기준을 제시하고 있습니
관리처분인가에 따라 취득한 조합원입주권 2개를 같은 날 1인에게 모두 양도한 경우 1세대 1주택 적용 여부(1주택 - 2입주권) 1. 사실관계 거주자 갑은 2004.4.1. 서울에 소재하고 있는 가 아파트를 9억원에 취득하여 현재까지 거주하고 있다. 가 아파트는 2015년 중 재건축될 예정이며 권리가격은 18억원이다. 갑은 1+1을 활용하여 관리처분계획인가에 따라 2주택(나. 다)을 취득할 수 있는 입주자로 선정된 지위를 부여받았다. 2개의 입주권의 취득에 따른 청산금의 납입이나 수령은 없다. 조합원 입주권 2개를 1인에게 동시에
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 추진위원회를 설립승인 받은 뒤에 가장 먼저 선정하는 협력업체는 정비사업전문관리업자이다. 정비사업의 전문적인 지식이 부족한 추진위원장 및 추진위원들이 사업을 수행하기는 어렵기 때문에 전문적인 업체인 정비사업전문관리업자를 선정하여 정비사업을 수행하는 것이 좋기 때문이다. 아울러 사업초기의 부족한 사업자금을 정비사업전문관리업자로부터 대여받기 위한 것도 선정의 주요한 이유중 하나다. 1. 정비사업전문관리업자는 꼭 선정하여야 하는가? 정비사업을 함에 있어서 정비사업전문관리업자를
정상적으로 임대보증금을 내고 건물을 임차한 임차인이 대출 사기에 휘말리는 경우가 있습니다. 사기에 관여된 이상 그에 대한 대가를 치르는 것은 당연한 이야기입니다. 상가 임대인은 은행에서 추가로 대출을 받으려고 합니다. 은행은 상가의 담보가치에서 임대차보증금을 뺀 금액을 채권최고액으로 근저당권을 설정하고 그에 따라 대출을 해 줍니다. 상가 임차인이 있으면 임대보증금만큼 대출을 받을 수 없게 됩니다. 은행에서는 상가에 세든 사람이 임대보증금이 없는 세입자임을 증명하면 대출한도가 올라간다고 설명을 합니다. 임대인은 임차인에게 서류를 하나
말도 많고 탈도 많았던 2016년도 이제 보내야 할 날이 얼마 남지 않았습니다. 가는 세월은 보내고 오는 세월을 준비해야 하는 현재, 정유년 새해 바뀌는 부동산 관련 제도를 미리 점검해 봤습니다.▲지금은 새해 계획을 세우기 위해 바쁜 때… 새해 바뀌는 제도들을 참고하자고!=다사다난했던 2016년을 보름 남짓 남겨두고 새해 계획을 세우는 건설사, 소비자들은 한창 바쁜 일정을 보내고 있습니다. 이들 모두 새해 바뀌는 부동산 관련 제도를 참고해 각종 계획을 수립한다는 공통점이 있는데요. 2017년 정유년(丁酉年)에 바뀌는 부동산 관련 제