Q. 부동산의 가격을 평가하는데 있어 감정평가의 3방식을 적용한다고 하는데 3방식의 논리적 근거는 무엇이고 그 중 원가방식이란 어떤 것인가요? 지난 기고문에 이어 원가방식에 대해 알아보고자 합니다. 원가방식은 재조달원가를 산정하고 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 구하는 것이고 재조달원가는 흔히 얘기하는 공사비와 일맥상통하나 원가를 산정하는 것이 아닌 가격을 평정하는 감정평가에서 고려되어야 하는 사항이 있습니다. 첫째, 시점에 따른 금액의 가변성 둘째, 원가의 적정성이 등이라 하였습니다. 그다음 셋째, 원가의 구성요소를 어디까지로
(요지) 재정비촉진지구 변경지정에 따른 경계의 변경으로 해당 조합원의 토지지분 중 일부를 조합의 토지지분과 교환하는 경우 해당 교환거래는 조합원입주권의 양도에 해당하지 아니하는 것임. (답변내용) 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인해 조합원입주권을 보유하게 된 정비사업조합의 최초조합원이 정비사업조합의 경계구역 변경으로 해당 조합원의 토지지분 중 일부를 조합의 토지지분과 교환하는 경우 해당 교환거래는 조합원입주권의 양도에 해당되지 않는다. 즉 양도소득세가 과세된다. 1. 사실관계 -2005.09.21.
23. 정비사업 지원기구 신설 (제114조) 가. 개정이유 정비사업에 전문성이 있는 공공기관으로 하여금 정비사업의 원활한 진행을 위해 지원할 수 있도록 근거규정을 신설함. 정비사업을 투명하게 운영하기 위해 대통령령으로 정하는 공공기관(LH, 감정원 등)을 지원기구로 지정하여 참여확대 필요. 나. 현행법 규정 없음, 신설됨. 다. 개정법 규정 제114조(정비사업 지원기구) 국토교통부장관은 다음 각 호의 업무를 수행하기 위하여 정비사업 지원기구를 설치할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관은 「한국감정원법」에 따라 설립된 한국감정원 또는
부동산 매매계약에 빠지지 않는 조항이 있다. 매수인이 계약을 위반한 때에는 계약금이 매도인에게 귀속되고, 매도인이 계약을 위반한 때에는 매수인에게 계약금의 배액을 상환한다. 모두가 알고 있는 이런 조항을 위약금 조항이라고 한다. 위약금은 손해배상의 예정으로 추정된다. 손해배상의 예정이 있는 경우에는 상대방은 자신이 본 실제 손해를 입증할 필요 없이 계약금을 몰수하거나 또는 계약금의 배액을 청구할 수 있다. 그것을 넘는 손해가 있으면 별도로 입증하여 청구할 수 있다. 손해배상의 예정 금액은 법관의 재량으로 감액할 수 있다. 제반 사정
1. 확인의 소의 적법요건으로서 소의 이익=확인의 소는 그 대상이 넓어 남소의 우려가 있으므로 적법요건 단계에서 소의 이익을 요구함으로써 이를 통제하고 있습니다. 확인의 이익의 판단기준과 관련하여 대법원은 “그 법률관계에 따라 원고의 권리 또는 법적 지위에 현존하는 위험·불안이 야기되어 이를 제거하기 위하여 그 법률관계를 확인의 대상으로 삼아 원고·피고 간의 확인판결에 의하여 즉시 확정할 필요가 있고, 또한 그것이 가장 유효・적절한 수단이 되어야 확인의 이익이 있다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1995. 5. 26. 선고 94다5
1. 현금청산자의 조합원 지위 상실=재개발·재건축조합은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고, 분양신청을 받아야 한다. 조합원은 조합이 지정한 분양신청기간내 분양신청을 하지 않을 경우 해당 조합원은 분양신청기간 만료일 다음날부터 조합원의 지위를 상실하게 된다. 이에 현금청산자는 조합원으로서의 권리인 분양권 뿐만 아니라 총회 참석 및 의결권 행사도 할 수 없으며, 이에 대응하여 조합원으로서의 의무인 사업비 등의 비용납부의무도 부담하지 않는다. 2. 재건축사업
명도소송의 제기시점을 두고 많은 조합들이 고심한다. 예전에는 이주기간이 지나도록 집을 비우지 않는 점유자들만을 상대로 선별적인 소송을 제기하는 것이 일반적이었다. 이 시기에 소송을 시작하는 이른바 선별적 명도소송의 최고 미덕은 명도소송 제기 건수를 줄여 변호사에게 지출되는 소송비용을 최소화할 수 있다는 것이다. 허리띠를 졸라 한 푼이라도 아껴야 한다는 소박한 마인드로 본다면 더할 나위 없이 훌륭한 선택으로 여겨질 수 있기에 얼마간 유행이 지난 감이 있긴해도 여전히 이 방안을 선호하는 조합이 상당수 있을 정도다. 그러나 직관적으로
18. 분양신청 하지 않은 자에 대한 조치 (제73조) 가. 개정이유=현재는 분양신청을 하지 않은 자에 대한 손실보상을 협의하는 기간이 관리처분인가 후 90일 이내로 규정되어 있으나, 충분한 협의를 하기에는 부족한 기간임. 분양신청기간이 종료하면 협의 대상이 확정되는 만큼 협의 착수 기간을 분양신청기간 종료시로 앞당겨 충분한 협의기간을 확보할 필요. 또한, 현재는 손실보상의 협의가 성립하지 않으면 수용재결 절차 등을 진행하고 있더라도 지연이자를 지급하도록 하고 있어 불합리한 이자 발생으로 사업시행자에게 부담. 나. 현행법 규정 제4
입주권을 교환한 경우취득가액 산정방법 자산을 교환한 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 불분명한 경우에는 추계결정합니다. 자산을 교환한 경우 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 소득세법 시행령 제176조의2 제1항의 규정에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차
1. 사안의 개요 재개발 조합의 조합장 갑이 업무상 횡령 혐의로 약식 기소되자 구역 내 조합원 중 일부가 ‘용납될 수 없는 직무위배 행위이므로 조합장(이하 ’채무자‘라 한다)의 직무집행을 정지할 필요성이 있고 정관에도 임원이 직무위배행위로 인한 형사 사건으로 기소된 경우 자격을 정지할 수 있는 근거 규정이 마련되어 있음을 이유로 가처분으로써 조합장의 직무집행정지 및 직무대행자 선임을 구하였다. 2. 법원의 판단 가. 피보전권리의 내용=채권자가 주장하는 이 사건 신청의 피보전권리는 결국 해임청구권, 업무집행정지청구권, 제명 또는 해임
A재개발조합의 조합원인 甲은, 재개발조합이 분양신청 시 토지등소유자에게 통지할 사항 중에 ‘종전자산가격과 주택의 주거전용면적’을 통지하지 아니하여 공동주택 2채의 분양기회를 놓쳤으므로, 관리처분계획이 무효라고 주장한다. 이러한 경우 관리처분계획의 위법여부? 1. 도시정비법령의 규정=도시정비법 시행령 제47조는 사업시행자가 토지등소유자에게 분양신청과 관련하여 ①사업시행인가의 내용, ②정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적, ③분양신청서, ④분양신청기간 및 장소, ⑤분양대상 대지 또는 건축물의 내역, ⑥개략적인 부담금 내역, ⑦
도시 및 주거환경정비법 제1조는 “이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다”고 규정하고 있다. 즉 정비사업은 도시환경개선과 주거생활의 질 향상을 본질적인 목적으로 하는 사업이지 경제적 약자의 희생을 토대로 다수의 경제적 이익을 도모하고자 하는 것이 아니다. 물론 정비사업으로 인하여 본인의 의사에 반하여 생활의 터전을 상실하게 되는 사람이 있고, 그 중
Q. 부동산의 가격을 평가하는데 있어 감정평가의 3방식을 적용한다고 하는데 3방식의 논리적 근거는 무엇이고 그 중 원가방식이란 어떤 것인가요? A. 감정평가의 3방식에는 원가방식, 비교방식, 수익방식이 있습니다. 이것은 감정평가에만 적용되는 특별한 개념이라기보다는 재화의 가격이 형성되는 원리를 그대로 반영한 것으로 그 논리적 근거는 어떤 재화의 가격을 판단할 때 고려할 수 있는 일반적인 상식에서 출발합니다. 우리가 어떤 물건에 가격을 지불하고자 한다고 가정해보겠습니다. 이 경우 첫째 참작할 수 있는 사항은 ‘그 물건을 만드는데 얼
1조합원입주권을 보유한 1세대가 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 후, 직계존속이 사망하여 상속받은 주택을 양도하는 경우 비과세 대상에 해당하는지? 1. 사실관계 및 질의내용 구모씨는 미혼이지만 30세 이상이고, 독립된 생계를 유지할 수 있는 자로서 1세대를 구성하게 됨(소득세법시행령 제154조 2항에 부합됨). - 2005.12.5.-2012.8.28. 쟁점주택에서 직계존속과 구모씨 함께 거주함. - 2012.8.28.-2014.7.11. 분가함. - 2012.8.20. 구모씨는 ***촉진 주택재개발정비사업조합의 조합원입주권 취득함
14. 인·허가시 의제사항 추가 (제57조) 가. 개정이유=공공주택을 포함하는 사업시행계획 인가시에는 신속한 사업추진을 위해 공공주택 특별법상의 주택건설사업게획승인도 의제처리 함. 나. 현행법 규정 제32조(다른 법률의 인·허가 등의 의제) 현재는 주택법상 사업계획승인, 건축법상 건축허가, 국토계획법상 도시계획시설 실시계획인가 등 의제처리. 다. 개정법 규정 제57조(인·허가 등의 의제) ① …다음 각호의 인·허가 등의 고시·공고가 있은 것으로 본다. 2. 「공공주택 특별법」 제35조에 따른 주택건설사업계획의 승인 15. 존치지역에
‘갑’ 철강 회사가 20년 동안 주물공장을 운영하면서 토양오염을 발생시켰다. ‘갑’이 주물공장을 철거하고 폐기물을 불법 매립하고는 1993년 이 부지를 오염 사실을 알고 있는 ‘을’에게 매도하였다. 이것이 여러 단계를 거쳐 현재 소유자 ‘병’에게 넘어 왔다. ‘병’이 개발사업을 하기 위하여 터파기 공사를 하던 중 오염된 토양을 제거하는데 막대한 정화비용이 발생된다는 사실을 알게 되었다. 최근에 대법원 전원합의체 판결이 난 사례를 조금 변형하였다. ‘을’은 이 부지가 오염된 사실을 알고 매입하였다. 이 단계에서는 오염된 점을 감안하여
1. 현금청산 사전협의=구 도시정비법 제47조 및 구 도시정비법 시행령 제48조에 따르면 각 규정은 사업시행자와 소유자 사이의 협의에 따른 청산을 전제로 하는 것으로써 이 사건과 같이 사업시행자인 원고의 매도청구권 행사에 따라 매매계약 체결이 의제되는 경우에까지 적용된다고 볼 수 없다. 앞서 본 것과 같이 주택재건축조합의 조합원이 구 도정법 제47조에서 정한 요건에 해당하여 현금청산 대상자가 되면 주택재건축조합은 그 현금청산대상자에 대하여 구 도시정비법 제39조를 준용하여 매도청구를 할 수 있고, 그 매도청구권의 행사로 인하여 매매
1. 재개발조합의 토지수용권=주택재개발정비사업조합 및 도시환경정비사업조합은 정비구역안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘공익사업법’이라 함) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다(법 제38조). 도시 및 주거환경정비법에서 공익사업법을 준용함에 있어 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 공익사업법 제20조제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업시행 및 그 고시가 있는 것으로 본다(법 제40조제1항). 수용 또는 사용
1. 사례에 대한 질의=김모씨는 만 45세로 친누나 및 그의 남편인 배우자와 함께 즉, 매형과 함께 매형 소유의 아파트에서 거주하고 있다. 매형은 2011.11월에 현재 거주하고 있는 주택을 취득하였고 김모씨는 서울 동작구 소재 아파트를 2002.6월 취득하여 2016.5월에 양도하였다. 김모씨가 본인 아파트를 양도하기 전인 2015.2월에 친누나는 강남구 소재 아파트를 취득하였다. 1주택을 보유하는 거주자가 무주택자인 누나 및 1주택자인 누나의 배우자(매형)와 생계를 같이 하던 중 주택을 취득하고 그 취득일로부터 3년(현재는 2년
9. 조합장의 대의원 자격 인정 (제42조) 가. 개정이유=현행법상 조합장은 대의원회 의장을 겸임하도록 규정하고 있으나, 이 경우 대의원에 포함되는지는 별도의 규정이 없음. 대의원회의 의결정족수 등과 관련하여 조합장의 대의원 자격에 관한 혼란을 방지하기 위해 명확하게 규정함. 나. 현행법 규정 제22조(조합임원의 직무 등) ①조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 제25조의 규정에 의한 대의원회의 의장이 된다. 다. 개정법 규정 제42조(조합임원의 직무 등) ①조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회