1. 서설=주택법에 따라 설립된 지역주택조합은 조합이라는 명칭에도 불구하고 민법상 조합이 아니라 비법인사단에 해당한다(대법원 1996.10.25. 선고 95다56866 판결 등 참조).이번 화에서는 주택조합이 사업을 수행하면서 부담하게 된 채무를 조합의 재산으로 변제할 수 없게 된 경우 조합원이 곧바로 조합에 대해 지분 비율에 따른 분담금 채무를 부담하게 되는 것인지 살펴보고자 한다.2. 사안의 개요=원고들은 A 조합과의 사이에 진행된 선행 확정판결에 따라 합계 50억원 가량의 손해배상채권을 보유하고 있는 자들이다. A 조합의 조합
1. 서설=지역주택조합 사업을 추진하다 보면, 조합 채권자들로부터 언제까지 채무를 변제하고 이를 지체하면 강제집행을 당하더라도 이를 수인하겠다는 취지의 공정증서 작성을 요청받는 경우가 흔히 발생한다. 특히 조합장(추진위원장)이나 업무대행사 등 관계자들이 관련 법령의 내용을 숙지하지 못한 상태에서 무턱대고 공정증서를 작성해주고 한참이 지나 새로운 집행부에 의해 발견되는 패턴을 보이는 경우가 많은데, 그 원인이 되는 채무는 각종 용역비나 대여금에서부터 보상금, 연대보증채무에 이르기까지 다양하다. 위와 같은 상황에 처했을 때 상당수 조합
1. 서설=지역주택조합 가입계약을 체결하는 경우 조합(추진위원회)이 분담금 전액 환불 보장 내용을 담은 ‘안심보장증서’를 교부하는 경우를 종종 볼 수 있다. 통상적으로 안심보장증서는 조합(추진위원회)이 조합설립인가 신청을 하지 않는 경우 또는 사업계획 승인을 받지 못하는 경우 등 특정 조건을 성취하지 못하는 경우에 조합원가입계약자가 이미 납부한 분담금 전액의 환불을 보장한다는 내용을 담고 있다.보통 안심보장증서가 등장하는 사건에서는 안심보장증서의 효력이 쟁점이 되는데, 하급심 판결의 주된 흐름은 “안심보장증서상 약정은 총유물인 분담
1. 서설=주택법은 지역주택조합 발기인 또는 임원의 정보공개의무 및 그 위반 시의 처벌에 관하여 규정하고(주택법 제12조, 제102조), 국토교통부의 지역주택조합 표준규약은 “조합 임원으로 선임된 후 그 직무와 관련한 형사사건으로 기소될 경우에는 확정판결이 있을 때까지 이사회 의결에 따라 직무수행자격을 정지시킬 수 있다”는 규정을 두고 있어(표준규약 제18조제4항), 대다수의 지역주택조합 규약은 이를 따르고 있다.이에 다수의 지역주택조합에서 조합장이 정보공개의무위반에 따른 주택법위반죄로 기소된 경우 이사회의 의결을 거쳐 조합장의 직
1. 서설=지역주택조합 조합원 자격요건과 관련하여 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주 자격을 갖추고 있어야 한다(주택법 시행령 제21조제1항). 그러나 주택법 시행령 제21조제2항은 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 간주하겠다는 예외규정을 두고 있다. 그러나 여기서 ‘부득이한 사유’와 ‘일시적으로 상실’한 경우가 구체적으로 무엇을 의미하는지는 전적으
1. 문제의 소재=주택법 시행령 제20조제4항은 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다고 정하면서, 창립총회 또는 동조 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다고 규정하여 지역주택조합 총회 의결시 조합원의 직접 출석 요건을 정하고 있다.그러나 2020년경부터 시작된 코로나19 사태의 심화로 인하여 방역수칙이 강화되고 집합이 금지되자 총회를 개최하여 지역주택조합 사업을 이어나가야 하는 여러 상황 등을 고려하여,
1. 서설=주택법 시행령 제21조제1항에 따라 지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하며, 이는 무주택 또는 소형주택 세대주에 대한 주택 공급을 목적으로 하는 지역주택조합 제도의 가장 핵심적인 사항에 해당한다.이번 호에서는 조합원이 집을 이사하는 과정에서 약 16일 정도의 기간 동안 2주택을 소유함으로써 주택법령상 무주택 요건 유지의무를 일시적으로 위반한 경우 조합원 자
1. 서설=주택법 제11조의2 제3항은 “주택조합 및 주택조합의 발기인은 제2항제5호에 따른 업무 중 계약금 등 자금의 보관 업무는 제1항 제5호에 따른 신탁업자에게 대행하도록 하여야 한다”고 정하고 있는 바, 이는 전문성을 갖춘 신탁회사에 자금의 관리 및 집행 업무를 위임함으로써 자금 지출의 투명성을 제고하고 소수 관계자의 의사에 따라 무분별하게 재원이 낭비되는 것을 방지하고자 함에 그 규정 취지가 있다.위 규정은 사업 초기 단계에 있는 일부 현장에서 다른 경로로 분담금을 납부받은 뒤 아무런 통제 장치 없이 자금을 지출하는 과정에
1. 서설=주택법 시행령 제20조제3항, 주택법 시행규칙 제7조제5항에 따라 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결’을 위해서는 반드시 총회 의결을 거쳐야만 한다. 이는 소수 임원의 전횡을 사전에 방지하고 이를 통해 지역주택조합과 그 조합원들을 보호하기 위한 입법자의 결단에 따른 것이다. 따라서 이러한 총회 의결 없이 조합원에게 부담이 될 계약이 체결되었다면 이는 강행규정에 반하는 것으로서 사법상 효력이 인정될 수 없다. 만일 지역주택조합의 조합장이 주택법령 및 조합규약에 반하여 총회 의결이라는 적법한 절차를
1. 서설=지역주택조합사업을 시행하기 위해 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’)를 조직하여 조합원을 모집하고, 법령상 요구되는 사업부지의 사용권원 또는 소유권을 확보한 후 조합설립인가 및 사업계획승인을 득하여 무사히 착공에 이르기 위해서는 각 단계의 진행을 뒷받침할 수 있을만한 충분한 사업비가 필요하다. 그러나 지역주택조합사업은 조합원들이 납입한 분담금 등을 재원으로 하여 시행되는 사업인바, 사업계획승인을 득하여 사업이 안정적으로 시행되는 것이 확실해져 금융기관으로부터 PF대출의 승인을 받기 전까지는 자금을 확보하는 방법이 지극히
1. 서설지역주택조합 표준규약 제12조 제4항은 “조합원 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다”고 정하고 있다.만일 지역주택조합이 총회에서 기존 조합규약 및 가입계약서의 내용과 달리 환급시기를 뒤로 더 늦추거나 공제규모를 변경하는 의결을 거친다면, 해당 의결 전에 조합원 지위를 잃은 자에게도 그 효력이 미친다고 볼 수 있는지 살펴보고자 한다. 2. 사안의 개요원고는 20
1. 서설=지역주택조합에 가입한 자들 중 조합원 자격요건을 갖추지 못하였거나 또는 개인적인 사정으로 인하여 탈퇴를 희망하는 경우가 비일비재하다. 중도에 탈퇴, 제명, 자격상실 등으로 조합원 지위를 잃게 되는 경우 원칙적으로는 가입계약서 및 조합규약에서 정한 바에 따라 일정 금원을 공제하고 남은 액수만을 돌려받을 수 있을 뿐이나, 간혹 조합임원 또는 업무대행사와의 개별 협의를 통해 규약에서 정한 것과 다른 금액 또는 방식으로 분담금을 반환받기로 합의서를 작성하는 경우도 종종 볼 수 있다.이처럼 어떤 조합원이 조합과의 사이에 분담금의
1. 서설=주택법 시행령 제21조제1항제1호 가목은 지역주택조합 조합원의 자격 요건 중 하나로 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령이 정하는 지위에 있는 경우를 포함함)하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 자일 것을 규정하고 있다.그러나 위 ‘국토교통부령으로 정하는 지위’가 구체적으로 무엇을 지칭하는 것이고, 실제 어떤 경우까지 주택 소유로 취급될 수 있는지에 대하여는 관계 법령의 내용도 상당히 복잡하고 상정할 수
1. 서설지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 주택법 시행령 제21조 제1항에서 정한 바에 따라 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하는바, 이러한 ‘무주택’ 요건은 무주택자들에 대한 주택 공급 촉진을 요체로 하는 지역주택조합 제도의 가장 핵심적인 자격요건에 해당한다.그러나 실무적으로는 위 무주택 요건의 충족 여부를 둘러싸고 복잡하고 다양한 양태의 분쟁들이 비일비재하게 발생한다. 이 중
1. 서설=국토교통부에서 만든 지역주택조합 표준규약 제12조제3항은 조합원이 그 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우 총회 의결 등의 절차를 통해 조합원을 제명할 수 있다고 정하고 있다. 위 규정은 구체적인 제명사유로서 ‘부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우’(제1호), ‘조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래하였을 경우’(제2호)를 들고 있는데, 이는 어디까지나 예시에 불과할 뿐 조합이 처한 사정과 필요에 따라 제명사유는 얼마든 다르게 규정하고 해석할 수 있다. 실제 필
1. 안심보장증서의 내용=조합(추진위원회)는 주택법상 지역주택조합 가입계약을 체결 시 ‘안심보장증서’라는 별도의 확인서를 교부하는 경우가 있다. 안심보장증서는 약정 내용에 따라 크게 ①일정 기간 내에 조합설립인가 미신청, 사업계획 미승인 등 그 약정을 이행할 전제조건(정지조건)을 성취하지 못하는 경우 납부한 분담금을 전액 환불 보장을 내용으로 하는 ‘환불보장 약정’형과 ②가입계약서상 명시된 사항 이외에는 어떠한 경우에도 추가 분담금이 없다는 것을 확약하는 내용의 ‘확정분담금 약정’형으로 구분할 수 있다.대법원은 원심의 ‘안심보장증서
1. 서설=지역주택조합의 조합원 자격을 취득하기 위해서는 ❶조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여야 하고(거주 요건), ❷조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하며(무주택 요건), ❸같은 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주여야 한다(세대주 요건). 또한 ❹본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것(중복가입 금지 요건)도
1. 서설주택법 제11조 제2항은 주택을 마련하기 위해 주택조합설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원 및 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 모두 확보해야 한다고 규정하고 있고, 동법 제11조의3 제1항 역시 지역주택조합 조합원을 모집하기 위해서는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다고 규정하고 있다. 여기서 추진위원회가 확보해야 하는 토지 사용권원과 관련하여, 통상 비중의 차이만
1. 문제의 소재=주택법 제22조제1항은 사업계획승인을 받은 지역주택조합이 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함함)의 소유자에게 그 대지를 시가를 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 이와 같은 매도청구권은 대개 지역주택조합이 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 다음, 사용권원을 확보하지 못한 나머지 부분에 대한 매도를 청구하는 식으로 이뤄진다(주택법 제22조제1항제1호 참조).그런데 매도청구대상이 되는 토지 전부가 주택건설대지에 포함되어 있지 않고 토지의 일부만이
1. 서설=지역주택조합 임원(조합장, 이사, 감사)의 임기가 만료되었거나 사임·해임 등의 사유로 임기 도중 업무를 중단하게 된 경우 해당 임원이 조합을 상대로 퇴직금을 청구할 수 있는지에 관한 질문이 의외로 많이 들어오는 편이다. 그 구체적인 내용을 짚어보고자 한다.2. 조합과 임원 사이의 관계(민법상 위임)=먼저 지역주택조합과 임원의 관계는 민법상 고용이 아닌 위임관계에 해당한다.지역주택조합은 민법상 비법인사단에 해당하는데 민법상 비법인사단과 그 기관인 이사와의 관계에 관하여, 대법원은 “주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은