한국부동산원·금융투자협회, 정비사업 활성화 방안 논의

한국부동산원(원장 손태락)과 금융투자협회(회장 서유석)가 도시정비사업의 방식별 장·단점을 분석하고, 발전방향을 제시하는 등 활성화 방안을 논의하는 시간을 가졌다.

부동산원과 금투협은 지난 19일 여의도 금융투자협회에서 ‘도시정비사업 공공과 민간의 조화 그리고 정책과제’를 주제로 한 학술세미나를 공동개최했다고 밝혔다. 이번 세미나에서는 △금융투자협회 조항신 이사 △서울대 건설법센터 최종권 박사 △한국토지주택공사 김병주 차장 △경기주택도시공사 손승배 부장 △한국건설산업연구원 이태희 박사 등이 각 사업방식을 주제로 발제했다.

먼저 조항신 이사는 신탁방식 정비사업의 도입 배경과 특징 등을 소개하면서 발표를 시작했다. 신탁방식은 토지등소유자로부터 신탁회사가 토지 및 건축물을 수탁 받고 직접 사업시행자로 추진하거나 조합을 설립한 뒤 조합의 역할을 대행하는 대행자 방식이 있다.

조 이사는 “2015년 9월에 신탁방식 정비사업이 도시정비법 개정과 함께 도입되면서 이듬해 1월에는 대행자 방식의 정비사업도 가능해졌다”며 “이후 2023년 7월 신탁특례, 11월 표준신탁계약서, 시행규정이 도입되고 12월에는 의무신탁요건이 삭제되는 등 제도 보완이 이뤄졌다”고 설명했다.

조 이사에 따르면 신탁사가 시행·대행자로 참여한 사업지는 2017년 말 38곳에 불과했지만, 올해 9월말을 기준으로 348개의 사업장으로 성장했다고 밝혔다. 사업지가 늘어나면서 보다 원활한 사업을 위해서 정부의 정책지원이 필요하다고 언급했다.

조 이사는 “신탁특례 적용대상 지역을 광역시 이상으로 확대하고 자금조달 방식을 다양화할 필요가 있다”며 “더불어 전문 인력을 추가확보하고 사업장별 밀착 지원체계를 마련하는 등 사업관리도 강화해야 한다고 본다”고 주장했다.

한국토지주택공사(LH) 김병주 차장은 LH가 참여하고 있는 공공정비사업의 현황을 발표하면서 각종 인센티브 등 장점들에 대해 소개했다. 공공정비사업이 사업성 부족이나 내부 갈등으로 정체된 구역들이 사업 동력을 되찾을 수 있는 선택지가 될 수 있다는 것이다.

김 차장은 “공공재개발사업의 경우 용도지역 상향과 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등 사업성 개선책을 적용 받는다”며 “이뿐 아니라 총 사업비의 절반까지 1.8%의 저금리로 융자 지원하고, 이주비도 보증금의 70%까지 조달받을 수 있다”고 말했다.

아울러 2023년부터 2025년까지 서울 내 공공정비사업 6곳의 시공자 선정 현황을 공개하면서 합리적인 공사비로 사업추진이 가능하다고 부연했다.

김 차장은 “2023년 7월 두산건설을 선정한 신설1구역은 3.3㎡당 700만원이고, 올해는 중화5, 장위9, 신월7동2구역 등에서는 3.3㎡당 700, 780만원 등의 공사비가 책정됐다”며 “지난해 서울기준 민간재개발은 3.3㎡당 평균 850만7,000원인데 반해 공공재개발은 780만원 수준으로 경제성 측면에서도 합리적인 선택지가 될 수 있다”고 밝혔다.

마지막으로 조합방식에 대해서는 한국건설산업연구원 이태희 박사가 발표를 진행했다. 조합방식은 1983년 합동재개발 등장 후부터 주류 사업방식으로 자리매김했고, 현재도 대부분의 사업장들이 채택하고 있다.

이태희 박사는 “조합방식은 조합장도 함께 비용을 분담하는 소유주이기에 다른 조합원 설득이 용이하고, 축적된 사례와 판례가 많다는 장점이 있다”며 “다만 전문성이나 초기 자금조달 측면에서 부족하다는 평가도 있으며, 내부 분쟁이 발생할 가능성도 있다”고 말했다.

이에 따라 전문성, 자금, 내부 분쟁 등의 단점을 보완하기 위한 공공의 역할도 제시했다. 현재 시행 중인 사업성 검토, 공사비 검증, 사업비 지원 등의 제도를 강화 및 개선하고 일관성 있고 예측 가능한 행정을 위해 노력해야한다는 것이다.

이 박사는 “상대적으로 부족한 전문성, 자금조달을 보완하기 위해 체계적이고 내실 있는 교육을 시행하고, 초기사업비 융자 및 보증, 중도금 대출 등 지원책이 활성화되어야 한다”며 “조합임원 자격 요건도 일부 완화해 역량을 갖춘 임원 선임 가능성도 높여야 할 것”이라고 말했다. 이어 “조합 내 갈등은 인·허가 지연이나 과도한 공공기여, 부동산 규제 등 외부 요인과 조합 주도권 다툼 등 내부 요인에 의해 발생하는 경우가 많다”며 “신속 인·허가 센터 설립 등 해결책을 제시할 필요가 있다”고 덧붙였다.

이호준 기자 leejr@arunews.com