“사업방식 전환이 사업성 열쇠로… 분담금 최소화에 중점”

서울 도봉구 쌍문3구역이 이달 중 조합설립인가를 받고 본격적인 재개발 추진에 나선다. 이곳은 2010년대 중반 가로주택정비사업 창립총회까지 개최했지만, 사업성 문제 등으로 조합설립까지 이어지지 못했다.

하지만 서울시가 신속통합기획을 발표하면서 새 국면에 접어들게 됐다. 기존 가로주택 구역과 인근 지역을 합쳐 재개발사업으로의 전환을 구상한 것이다. 기존 제2종7층의 용도지역을 제2종일반주거지역으로 변경해 최고 7층에서 25층까지 높이고, 용적률 완화 혜택도 누릴 수 있기 때문이다.

당시 추진준비위원장이었던 김진춘 초대 조합장 당선자는 정비사업 성공을 위해 주민 설득에 나섰고 후보지 선정에 성공했다. 2023년 신통기획안 확정에 이어 지난해에는 재개발 정비구역으로 지정됐다. 이어 조합직접설립제도를 통해 초기 자금도 절감하는 등 지출 경감에도 힘썼다. 김진춘 초대 조합장 당선인의 쌍문3구역 재개발 이야기를 들어봤다.

우리 구역은 지난 2023년 3월 17일 ‘쌍문동 724번지 재개발’ 신속통합기획이 확정되면서 정비사업이 공식화됐다. 당초 2010년대 중반에는 쌍문3구역 과반수 토지등소유자들이 거주하는 백조아파트의 가로주택정비사업이 진행되면서 창립총회까지 개최했었다. 하지만 사업성 문제로 정체되던 중 서울시가 신속통합기획을 발표했다. 이에 인근 지역까지 포함해 정비사업으로 전환이 시도됐고, 후보지 선정과 함께 새로운 국면이 마련된 것이다. 이후로는 2024년 2월 정비계획 결정 및 정비구역 지정·고시가 되었고, 조합직접설립제도를 채택해 올해 7월 18일 창립총회를 열었다. 지난달 19일 조합설립인가 접수까지 하면서 공식적인 조합 출범을 앞두고 있는 상황이다.

우리 구역의 사업성을 위해서는 필연적이었다. 매몰비용 문제도 있고 여러모로 큰 결정이었지만, 실제로 서울시 신속통합기획과 조합직접설립제도를 통해 층수, 용적률 혜택과 비용 지원 등 많은 장점을 누릴 수 있었다. 최고 7층으로 건립해야 할 제2종7층에서 제2종일반주거지역으로 종상향되면서 25층까지 층수가 대폭 완화됐고, 용적률도 늘었다. 사실 사업성이 아킬레스건으로 작용해왔는데, 이것이 상당 부분 개선되면서 조합설립 직전까지 달려올 수 있었던 원동력이 됐다. 불과 몇 년 전까지 2016년에 조합직접설립제도가 도입된 후로 사례가 적었었는데 최근 여러 구역에서 성공사례들이 생겨나면서 우리 구역도 금전적, 시간적 이득을 볼 수 있었다. 결과적으로 사업방식 변경이 여러 부분에서 긍정적으로 작용했다.

가로주택정비사업이 시작됐던 구역 내 백조아파트가 지난 1981년 준공이다. 올해로 준공 45년 차라는 이야기다. 재개발사업으로 합류한 인근 주택, 빌라단지도 30~40년이 족히 넘는 노후건축물로 이뤄져 생활여건이 빨리 개선돼야 할 정도로 열악한 환경이다. 비가 올 때마다 천장에서 빗물이 새기 일쑤고, 부족한 주차 공간으로 인한 주민 갈등은 일반적인 일이 됐다. 최근에는 인근 상가를 방문한 사람들이 불법주차하는 경우가 늘어나면서 안 그래도 부족한 공간이 더 협소해졌다. 이번에 큰 비가 왔을 때는 구역과 맞닿은 우이천이 거의 범람 직전까지 가서 주민들을 위협하기도 했다. 그 중에서도 가장 큰 문제는 노후한 배관이다. 녹물로 인한 수질 저하, 누수로 인한 단수 문제 등이 골칫거리로 작용하고 있다.  조합장 당선 이전에는 건축설비 일을 오래해서 주민들의 불편을 직접 이것저것 해결해주다 보니 더욱 현실감 있게 와 닿는 문제들이다.

처음에는 가로주택정비사업 막바지부터 집행부에 참여했고, 이것이 재개발로 이어져 추진준비위원 중 한 역할을 담당했었다. 이후 2020년대 초반부터 본격적으로 위원장을 맡게 됐다. 위원장이 되면서 반드시 재개발이라는 대변화를 성공시켜야겠다는 책임감이 더욱 굳건해졌다. 사업 초반부 핵심은 동의율과 초기 자금 조달이다. 아무래도 처음에 금전 관련 문제가 나오면 보통 망설일 수밖에 없다. 이에 몇몇 추진위원분들과 합심해 십시일반 사비를 털어 운영비에 보탰다. 동의율도 제가 직접 차에 동의서를 싣고 동네를 수없이 돌면서 한 사람 한 사람 직접 뵈면서 확보해왔다. 초반에는 한 차례 사업이 정체됐던 적이 있어 다수 주민이 회의적인 입장이었는데 끈질기게 가가호호 방문해가면서 사업에 대해 설명하고, 여러 설득 과정을 거쳐 창립총회까지 무사히 개최할 수 있었다. 오랜 시간 거주해온 만큼 주민들과 같은 여건에서 함께 해온 친밀감과 공감능력이 여러 토지등소유자들에게 긍정적으로 작용한 것 같다.

이달 말 중으로 조합설립을 인가받을 수 있을 것 같고, 그 다음 우선순위는 협력업체 선정이다. 조속히 정비사업전문관리업자와 설계자를 선정해 기반을 마련할 예정이다. 12월 중 정기총회에서 협력업체를 선정하고, 내년 3월쯤에는 2026년 정기총회 개최를 예상하고 있다. 특히 설계자를 선정한 뒤에는 단지 배치나 평형 분배 등 여러 방면에서 조합원 분담금 절감에 초점을 맞추고 설계안을 마련할 계획이다. 다음으로 내년 하반기에는 시공자 선정까지 마치는 것이 당면 과제다.

초등학교 3학년 때부터 거의 평생을 쌍문동 일대에 살았고, 백조아파트에 거주한 지도 십수 년이 지났다. 주거환경은 세월에 따라 낡아졌지만, 우수한 입지요건 덕에 계속 거주하고 있다. 먼저 지하철4호선 쌍문역, 수유역이 가깝고 노원 롯데백화점, 미아 롯데백화점, 현대백화점 등도 편리하게 이용할 수 있다. 이 외에도 쌍문시장, 신창시장, 우이시장, 백년시장 등 재래시장도 근처에 있다. 특히 앞으로 건립될 우리 단지 옆면에는 우이천이 흘러 생활환경도 영위할 수 있다. 탁 트인 조망과 훌륭한 입지가 재개발로 재탄생한 쌍문3구역을 더욱 빛내줄 것이라 생각한다.

이제 쌍문동 일대 정비사업이 속속 기지개를 켜면서 도봉구 내 1호 신속통합기획이자 조합직접설립 구역인 쌍문3구역에 대한 관심이 올라가고 있다. 정부와 서울시, 도봉구청 등도 각종 활성화 정책과 지원책을 발표하고 구상하고 있는 만큼 우리 주민들이 지금까지처럼 합심한다면 충분히 빠르게 사업을 마무리할 수 있다. 조합 사무실로 방문하시어 적극적인 질의를 해주시고 관심 가져주시길 부탁드린다. 최선을 다해 성공적인 재개발을 이끌겠다. 감사하다.

이호준 기자 leejr@arunews.com