서울시 정비사업에서의 시공사 선정시점과 선정기준 변경내용

도시정비법은 정비사업조합이 조합설립인가를 받은 후 경쟁입찰 또는 수의계약 방식으로 시공사를 선정할 수 있다고 정하였으나(도시정비법 제29조 제4항), 서울특별시(이하, 서울시) 내 정비사업의 경우 개정 전 서울시 도시정비조례가 사업시행계획인가를 받은 후 총회에서 시공사를 선정하여야 한다고 정하여(2023.3.27. 조례 제8675호로 개정되기 전 서울시조례 제77조 제1항), 그간 상당수 정비사업이 조합설립인가 후 시공사와 가계약을 체결한 뒤 사업시행계획인가 후 시공사 선정 및 본계약을 체결하는 방식으로 진행되어 왔다. 

도시정비법 제118조 제1항은 시장·군수 등이 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위하여 시·도 조례로 정하는 정비사업에 대하여 사업시행 과정을 지원(공공지원)할 수 있다고 정하였고, 서울시 도시정비조례 제73조는 위 공공지원 대상 정비사업을 도시정비법 제25조에 따른 조합 시행 방식의 정비사업으로 정하여 사실상 서울시 내 대부분의 정비사업을 공공지원 대상 정비사업으로 분류하였다. 개정 전 서울시조례 제77조 제1항은 도시정비법 제118조 제2항이 공공지원 업무대상에 설계자 및 시공자 선정방법 등을 규정하였음을 이유로(제3호), 서울시 공공지원 대상 정비사업에 대하여 사업시행계획인가 후 시공사를 선정할 것을 규정한 것이다. 

위 개정 전 서울시조례 제77조가 2023.3.27. 서울시조례 제8675호로 개정되어, ①사업시행계획인가 후 시공사 선정이 조합설립인가 후 시공사 선정으로 변경되었고(제1항), ②사업시행인가도서를 기준으로 한 시공사 선정이 ‘시장이 별도로 정하여 고시한 세부기준에 따른 설계도서’를 기준으로 한 시공사 선정으로 변경되었다. 그리고 위 고시내용에 따른 설계도서는 조합이 작성하는 것으로 규정되어 있다(제2항). 

이에 따라 기존 조합설립인가 후 가계약 체결, 사업시행계획인가 후 사업시행인가도서에 따른 시공사 선정 및 본계약 체결하는 방식으로 진행되었던 서울시 내 정비사업이 위 변경 서울시조례 시행일(2023.7.1.) 이후부터는 조합설립인가 후 본계약 체결하되 서울시 고시내용에 따른 설계도서를 기준으로 시공사 선정 및 본계약 체결하는 방식으로 변경되었다. 

변경 서울시조례 제77조 제2항 ‘시장이 별도로 정하여 고시한 세부기준’은 2023.12.28. 서울시고시 제2023-608호 서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준으로 사료된다. 

도시정비법 제118조 제1항은 시장·군수 등이 대상 정비사업에 대하여 공공지원을 할 수 있다고 정하였을 뿐이지 모든 대상 정비사업에 대하여 의무적으로 공공지원을 하여야 한다고 정하지 아니하였고, 실제로 개별 정비사업별로 시장·군수 등에 의한 공공지원이 이루어지는지 여부가 불명한 경우가 상당함에도 불구하고, 실무적으로는 실제로 공공지원이 이루어지는지 여부를 불문하고 공공지원 대상 정비사업에 해당하기만 하면 이를 공공지원 정비사업으로 분류하는 것으로 보인다. 

그렇기 때문에 위 서울시고시 제2023-608호는 명시적으로 당해 고시가 서울시조례 (제77조 또는 제77조 제2항이 아닌) 제77조 제6항에 따른 공공지원 시공자 선정기준임을 고시한 것임에도 불구하고, 실무적으로 이를 제77조 제2항에 따른 별도 고시내용으로 해석하여 이를 시공사 선정에 관한 설계도서 작성기준으로 적용하는 것이다. 

위 고시내용을 살피면, 우선 “설계도서”를 설계도면, 공사시방서, 현장설명서, 물량내역서 등 공사의 기준 및 입찰에 필요한 서류로 정의하고(제2조 제4호), ①조합은 시공사를 선정하고자 하는 경우 주택의 설계도서 작성기준에 따른 기본설계도서를 작성하고, 공사원가를 산출하여야 한다는 점(제4조 제1항, 제2항), ②시공사는 입찰시 구조성능, 내화성능, 차음성능, 에너지성능, 생활환경성능 등 각종 공동주택 성능요구서를 제출하여야 하고(제4조 제3항), ③총액입찰과 내역입찰을 불문하고 시공사가 조합에게 물량내역서와 산출내역서를 제출하여야 한다는 점(제4조의 2 제1항, 제2항), ④조합은 위와 같이 산정된 공사원가에 대하여 서울시 등에 자문을 구할 수 있고, 최초 사업시행계획인가 이후 분양공고 전에 의무적으로 설계도면, 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등을 구비하여 국토부고시 정비사업 공사비 검증기준에 따른 공사비 검증을 신청하여야 한다는 점이 확인된다(제5조 제1항, 제4항, 제5항). 

즉, 조합은 조합설립인가 후 시공사 선정시 최소한 주택의 설계도서 작성기준에 따른 기본설계도서 작성하고 이를 기준으로 한 공사원가를 산정하여야 하고, 시공사는 조합에게 공사비 적정성 검토에 필요한 물량내역서와 산출내역서를 제출하여야 하고, 사업시행계획인가 이후 착공신고 및 실시설계도서가 작성된 무렵인 입주자모집공고 당시에는 해당 실시설계도서와 산출내역서에 따른 공사비 검증을 실시하도록 서울시 조례 자체가 변경된 것이다. 

2024.1. 국토교통부 정비사업 표준공사도급계약서 제8조 계약문서 규정, 2024.3. 서울시 정비사업 표준공사도급계약서 제8조 계약문서 및 제8조의 2 공사비 검증 규정 역시 위 서울시 조례 변경내용에 따라 신설 도입된 것으로 보인다.