도급제와 지분제 기성불과 분양불 각 공사도급계약 내용 정리

정비사업 공사도급계약에 관하여 공사비를 지급하는 각 방식을 명확하게 정리하고자 한다. 크게 가지로 구분되는데 도급제와 지분제 방식 기성불과 분양불 방식이다 양 방식 모두 계약금액 지급방식 차이에 따른 구분이나 전자의 경우 전체 공사비 산정 및 지급 방식 측면에 따른 구분이고 후자의 경우 공사비 지급 재원 및 시점 측면에 따른 구분이다.

우선 도급제와 지분제를 구분하자면 양자는 현금지급 방식인지 아니면 대물변제 방식인지 여부에 따라 구분되지 계약금액 조정 가부로써 구분되는 것이 아니다 도급제는 일반적인 건축공사 발주 방식으로서 계약 당시 계약금액 총액을 특정하고 공사 과정에서 이루어지는 설계변경 물가변동 등 계약금액 증 감 조정사유를 반영하여 계약금액을 조정하는 방식이다. 도급제 방식에서는 정비사업 시행에 따른 종후자산의 최종수익금이 얼마가 되는지 여부는 원칙적으로 계약금액 산정 및 조정에 영향을 미치는 요인에 해당하지 아니하므로, 시공자가 정비사업조합의 분양가 산정 일반분양 방식 및 시점 결정에 영향을 미칠 이유가 없다. 정비사업 공사도급계약에 일반적으로 포함되어 있는 위 계약조항들은 분양불 방식에 따른 공사비 지급을 원인으로 하는 것이지 도급제 방식에 따른 것이 아니다.

지분제는 ‘공사비 산정 및 지급 방식’을 도급제와 달리 정한 것으로, 현금지급이 아닌 대물변제 방식을 의미한다. 예컨대 계약 당시의 공사조건에 따른 공사수행의 대가로 금 000 원을 지급하는 것이 아니라 전체 일반분양 세대의 60%를 대물로 지급한다는 개념이다(시공자가 공동사업주체인지 여부 관리처분계획에 따른 종후자산의 소유권이 원시적으로 누구에게 귀속되는지 여부는 우선 논외로 한다). 일반분양 매각대금을 공사비로서 지급한다고 하더라도 이는 변제대상 대물의 처분에 따른 금원 지급이므로 대물변제 방식으로 공사비를 지급하는 경우에 해당한다.

여기서 중요한 것은 지분제가 조합과 시공자가 서로 사업이익을 공유하는 방식이라거나, 또는 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시키고 사업결과에 따른 손익이 시공자에게 귀속된다는 개념이 아니라는 것이다. 사업이익의 공유 여부는 본질적으로 당해 정비사업이 시공자와 정비사업조합의 공동사업에 해당하는지 여부에 관한 것이지, 공사비 지급방식에 관한 것이 아니다. 지분제의 경우 공사비 변제방식 자체가 대물지급이기에 종국적으로 사업이익(일반분양 매각대금 등)을 배분하는 결과가 발생할 뿐이지, 사업이익의 공유를 지분제의 본질로 설명하기 어렵다. 공동사업이 아닌 경우에도 지분제 방식의 공사비 지급이 가능하기 때문이다.

또한 지분제 역시 도급제와 마찬가지로 어디까지나 당해 공사도급계약 당사자 간의 권리·의무를 정한 것이지, 조합원들의 권리의무 기타 개별 조합원 부담금액을 특정하는 방식의 계약이 아니다. 흔히들 확정(고정) 지분제 하에서는 조합원 부담금이 공사도급계약 체결 당시 조건으로 고정되어 정비사업조합 입장에서 사업상 불확실성이 줄어든다고 하는데, 확정지분제든 변동지분제든 이는 결국 정비사업조합이 시공사에게 지급하는 공사비를 계약 당시 조건으로 확정하느냐 아니면 추후 변동하느냐의 차이가 있는 것이지, 개별 조합원 부담금을 공사도급계약 체결 당시 금액으로 확정한다는 의미가 아니다. 확정지분제 하에서도 추후 일반분양가 변동, 제반 사업비 변동을 이유로 개별 조합원 부담금은 얼마든지 증감 변경한다.

지분제는 크게 확정(고정)지분제와 변동지분제로 구분되는데, 전술한 정리내용과 같이 이는 조합원 부담금 확정 여부로 양자가 구분되는 것이 아니다. 확정지분제는 공사비 대물변제 조건(예컨대 전체 일반분양 물건의 60%를 대물지급)을 추후 일반분양가 변동, 공사비 변동 등 변경사유와 무관하게 계약 당시로 확정하여 이에 따른 손익이 오롯이 시공자에게 귀속되는 방식의 계약이고 변동지분제는 수입(분양가)과 지출(공사비) 내용이 계약 당시 조건 대비 변경되는 경우 해당 변경내용에 따라 계약 당시 정한 공사비 대물변제 조건을 변동하는 방식의 계약이다. 도급제와 다른 점은 도급제는 계약내용 변경 시 계약금액을 현금으로 조정함에 비하여, 지분제는 대물변제 세대수 면적 등 대물변제 내용을 조정하는 방식으로 계약금액을 조정한다는 것이다(2000.6. 건설교통부 지분제방식 정비사업 공사표준계약서 제29조 참조). 물론 지분제 방식에서도 당사자 협의 하에 계약금액 증감분을 현금으로 조정할 수도 있으나, 이 역시 대물변제분 매각대금에 상당하는 현금을 지급하는 경우와 마찬가지로 본질적으로 대물조건 변경분을 적정 현금으로 환산한 결과일 뿐이다.

기성불과 분양불 방식을 각 정리하자면 기성불이 분양수입과 무관하게 정비사업조합의 자체 재원으로써 기성고율에 따른 공사비를 지급하는 방식임에 비하여 분양불은 분양수입금의 재원범위 내에서 공사비를 지급하는 방식이다. 분양불의 경우 분양수입금의 재원 범위 내에서 공사비를 지급하는 방식이므로 정비사업조합 입장에서는 공사도급계약 체결 시 가급적 일반분양 예정시점을 뒤로 늦추는 것이 유리하다. 계약 당시 정한 일반분양 예정시점보다 실제 일반분양이 늦추어지는 경우가 빈번하게 발생하는데, 이 경우 공사비 지급지연에 따른 이자상당의 손해배상책임을 부담하게 되기 때문이다. 또한 분양불 방식에서 반드시 분양수입금이 전체 공사비에 달할 때까지 공사비 지급에 최우선 충당하여야 하는 것은 아니다. 분양불 방식에서도 분양수입금의 충당순서 및 공사비에의 충당금액은 당사자 협의 하에 얼마든지 합리적으로 설정 가능하다.