서울시 ‘정비사업 3종 규제철폐+선심의제’ 본격 시행

서울시 내 정비사업 관련 3종 규제철폐와 정비계획 선심의제가 본격 시행에 들어간다.

시는 26일 정비사업 3종 규제철폐안 등을 담은 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획’을 최종 변경 고시함에 따라 즉시 시행한다고 밝혔다. 이번 고시는 지난 1~2월 규제철폐 방안을 발표한 이후 약 5개월 만에 효력이 발생함에 따라 사업성이 낮은 정비구역이 혜택을 받을 전망이다. 앞서 시는 규제철폐안 발표 직후 법적 실행력 확보를 위해 3월 주민공람과 4월 시의회 의견청취, 5월 도시계획위원회 심의를 거친 바 있다.

이번 정비사업 3종 규제철폐안은 △높이규제지역 공공기여 완화 △정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화 △사업성 낮은 역세권 준주거 종상향 기준 구체화 등이다. 또 시는 재개발 정비계획 입안 전 주민 동의율 확보와 관계없이 도시계획위원회 심의를 진행할 수 있는 ‘선(先)심의제’까지 포함한 ‘3+1’ 정비사업 지원방안을 마련했다.

이번 정비사업 3종 규제철폐안은 당초 2030 기본계획에 포함된 ‘재개발·재건축 사업지원방안’보다 개선된 규제 완화 방안이다. 기존 선도적 지원방안에도 불구하고 최근 공사비 상승, 국내·외 건설업계 침체 등으로 정비업계에 적신호가 켜진 상황이다. 이에 따라 시는 사업 여건이 어려운 지역에 맞춘 ‘핀셋 규제완화’ 정책을 마련했다는 설명이다.

실제로 시는 재개발·재건축 사업지원방안으로 △사업성 보정계수 △현황용적률 인정 △용도지역 상향을 위한 공공기여율 완화 △건축물 기부채납 시 용적률 완화 계수 상향 등을 지난해 9월 시행했다. 이어 시는 이번 3종 규제철폐안 시행을 통해 무분별한 규제완화에 따른 부작용을 방지하고, 필요 지역에 지원을 제공한다는 방침이다.

▲높이규제지역 공공기여 완화로 개발 소외지역 ‘심폐소생’=높이규제지역 공공기여 완화는 고도·경관지구에 저촉되거나, 문화재·학교 주변 지역 등 높이 제약을 받는 지역에 용도지역 상향 시 일괄적으로 적용했던 10%보다 낮은 공공기여율을 적용하는 내용이다. 이를 통해 시는 그동안 높이 제약으로 사업추진이 어려웠던 노후 주거지의 재개발이 활성화될 것으로 기대하고 있다.

기존에는 일반지역의 용도지역을 1단계 상향할 경우 일률적으로 종상향 면적의 10%를 공공기여로 제공해야 했다. 하지만 높이규제로 인해 개발가능 밀도가 제한되는 지역은 추가 확보된 용적률만큼만 공공기여를 하게 된다. 사업실현성 확보를 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 위원회 심의를 거쳐 보다 완화된 공공기여율을 적용할 수 있다.

▲입체공원, 공공성+사업성 동시에 제고… 지역특성 고려해 대상지 선정=입체공원 제도는 공원 조성 의무면적을 대지면적으로 인정받기 때문에 건립 세대 수가 늘어나 사업성을 높일 수 있는 제도다. 신속통합기획 등을 통해 타당성 검토 구역 중 창의적인 공원설계와 충분한 공공성을 갖춘 재개발·재건축 사업지에 적용한다.

입체공원 조성·제공에 따른 용적률 완화는 단순 공원 면적이 아닌 공원의 품질과 해당 구역의 지가 등을 종합적으로 고려해 적용한다. 특히 기존 획일적인 일반공원에서 벗어나 도시공간과 조화를 이루는 창의적인 녹지공간으로 조성한다는 계획이다.

▲역세권 정비사업 준주거 종상향 통해 지역 균형발전 기여=역세권 정비사업 준주거 종상향 방안도 활성화가 기대된다. 역세권 중에서도 정비구역 평균 공시지가가 서울시 전체 재개발·재건축의 평균 이하인 정비사업이 우선 적용 대상이다.

종상향 적용 범위는 원칙적으로 지하철역 경계로부터 250m 이내 구간이다. 다만 정비구역별 여건 차이를 고려해 위원회 심의 등을 거쳐 최대 350m까지 확대 적용할 수 있다. 더불어 해당 지역이 도심 내 복합용도 수용이 가능한지와 개발을 통해 기반시설을 충분히 확보할 수 있는지 등도 종합적으로 검토해 종상향 여부를 결정한다.

역세권 정비사업 준주거 종상향의 원칙은 기존 2030 기본계획에 포함되어 있었다. 하지만 구체적인 적용 기준이 없어 개발밀도 증가에 따른 주택시장 과열, 기반시설 용량 초과 등 부작용 우려로 실제 적용사례는 거의 없었다.

▲선(先)심의제 도입으로 신속통합기획 재개발 속도 제고=재개발사업에 ‘선심의제’도 도입된다. 선심의제는 정비계획(안) 수립 완료 후 주민 동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있는 제도다. 시는 이번 제도 도입으로 최대 6개월가량 기간이 단축될 것으로 기대하고 있다.

기존에는 주민동의율 50%를 우선 확보한 뒤 구청장이 시에 정비계획을 입안해야 도시계획위원회 심의가 진행됐다. 하지만 동의율 확보에 수개월이 소요되는 현실을 반영해 주민동의 절차와 도시계획위원회 심의를 병행할 수 있도록 한 것이다.

현재 심의절차 이전 단계에 있는 신속통합기획 재개발 후보지 약 50개소는 물론 신규 선정 후보지도 모두 해당 제도가 적용될 예정이다. 다만 주민간 찬·반 갈등이 있는 경우에는 기존처럼 구청장이 입안에 앞서 주민 동의율을 확인한다. 반대 동의율이 20% 이상(공공재개발 25%)일 경우에는 입안 재검토 절차를 선행해야 한다.

최진석 주택실장은 “규제철폐 발표 이후 신속하게 행정절차를 이행한 규제혁신을 통해 정비사업의 동력을 확보하고, 지역 균형발전을 위한 전환점이 될 것”이라며 “자치구 실무자 교육과 주민 대상 홍보를 통해 3종 방안이 신속하게 적용돼 보다 많은 정비구역 현장에서 체감 효과를 극대화할 수 있도록 지원을 아끼지 않을 것”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com