서울시, 6월부터 정비사업 3종 규제 철폐 본격 시행

내달부터 높이규제를 받는 재건축·재개발사업은 공공기여 비율을 완화 받을 수 있게 된다. 또 입체공원 조성 시에도 용적률 인센티브가 적용되고, 역세권은 준주거지역으로 종상향이 가능해진다.

서울시는 지난 21일 ‘2030 도시·주거환경정비 기본계획(주거환경정비사업부문) 변경안’이 도시계획위원회 심의에서 수정 가결됐다고 22일 밝혔다. 이번 변경안은 정비사업 활성화를 위해 관련 규제를 철폐하는 방안이 담겨 법적 실행력을 확보하게 됐다.

앞서 시는 올해 초부터 정비사업 활성화를 위한 규제 완화 방안으로 △높이규제지역에 대한 공공기여 비율 완화(규제철폐 3호) △정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(규제철폐 6호) △사업성이 낮은 역세권 준주거 종상향을 위한 기준 마련(규제철폐 35호) 등을 발표한 바 있다.

따라서 이번 2030 기본계획 변경을 통해 공사비 상승과 건설경기 침체 등으로 인해 여건이 악화되고 있는 정비사업의 동력을 마련한다는 방침이다. 시는 도시계획위 수정사항에 대해 주민 재공람을 거쳐 6월 중 고시한다는 계획이다. 변경안은 고시일 즉시 시행에 들어간다.

▲높이제약지역, 일률적 공공기여율 10% 면제… 추가 용적률에만 공공기여 적용=우선 고도·경관지구나 문화재·학교 주변, 구릉지 등 높이제약을 받는 지역에는 기본 공공기여율이 면제된다. 현재는 일률적으로 공공기여율을 10% 적용하고 있지만, 앞으로는 실제 추가 확보된 용적률의 비율만큼만 적용된다는 것이다.

예를 들어 용도지역을 1종일반주거지역(용적률 200%)에서 2종일반주거지역(용적률 250%)으로 상향했더라도 높이제한 등으로 용적률을 220%만 적용이 가능한 구역이 있다. 이럴 경우 종상향으로 추가 확보된 용적률 비율인 20%에 비례한 공공기여율이 반영된다. 즉 10%가 아닌 4%만 부담하게 되는 것이다. 특히 신통기획 등 과정에서 불리한 사업여건 극복을 위해 필요하다고 판단되면 추가 완화 적용도 가능할 전망이다.

▲정비사업 입체공원 조성 시에도 용적률 완화… 면적 확보로 주택공급 확대=재개발·재건축사업에도 민간 사업부지 또는 건축물 상부에 조성하는 ‘입체공원’에 대한 용적률 완화도 적용된다.

입체공원 면적은 대지면적에 포함되지 않는 만큼 주택용지를 추가로 확보할 수 있는 효과가 기대된다. 이를 통해 건립 가능한 주택 수가 늘어나고, 공원설치나 면적에 비례해 용적률도 추가로 완화 받을 수 있게 되는 셈이다.

입체공원은 신속통합기획 시 자문을 통해 도시규제나 입지 특성, 건축계획 제약 등으로 인해 사업여건을 개선할 필요가 있는 지역에 적용한다는 방침이다. 구릉지 등 다양한 지형과 토지이용의 특성을 반영해 창의적이고 질 높은 도시공간을 창출하는 데 활용될 수 있도록 계획할 예정이다.

▲평균 공시지가 이하인 정비사업, 지하철역 250m 이내 준주거지역 상향=사업성이 낮은 역세권은 준주거지역으로 종상향할 수 있는 길이 열린다. 이번 기본계획에 역세권 지역의 준주거 종상향 기준이 구체화됐기 때문이다.

우선 정비구역의 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 공시지가의 평균 이하인 정비사업에 우선 적용된다. 구역 내에서 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 면적만큼 준주거로 종상향할 수 있다는 것이 핵심이다. 역세권임에도 불구하고 사업성이 낮은 지역의 정비사업을 촉진하기 위한 조치다.

또 정비구역의 사업 여건이 다른 점을 감안해 신속통합기획이나 관련 위원회 심의 등을 통해 역세권 범위를 역세권 범위도 확장할 수 있다. 지하철역 경계로부터 350m 이내로 완화하는 등 용도지역 상향 적용 여부와 범위 등을 일부 조정할 수 있는 것이다.

▲재개발 선(先)심의제 도입해 정비구역 지정 최대 6개월 이상 단축=재개발사업에 선심의제를 도입해 정비구역 지정 기간도 단축한다. 선심의제는 정비계획(안)이 수립된 경우 주민동의율 50% 이상 확보 여부와 관계없이 도시계획위원회 심의를 바로 받을 수 있는 것이 주요 내용이다.

그동안은 주민동의율 50% 확보 후에 구청장이 시로 정비계획을 입안하면 심의가 진행됐다. 하지만 동의율 확보에 수개월이 걸리는 점을 고려해 도시계획위원회 심의와 주민동의를 동시에 진행할 수 있도록 절차를 개선한 것이다.

시는 신속통합기획을 통해 단축한 정비구역 지정 기간에 선심의제까지 도입되면 최대 6개월 이상 추가 단축시킬 수 있을 것으로 기대하고 있다.

다만 주민공람 결과 사업추진에 반대하는 주민동의율이 20% 이상(공공재개발 25% 이상)인 경우에는 구청장이 주민의견 조사와 구역계 변경 등의 입안재검토 절차를 선행토록 했다.

최진석 주택실장은 “정비사업을 촉진하기 위해 최대한 빨리 규제철폐안이 실행될 수 있도록 법적 절차를 신속하게 완료했다”며 “사업 여건을 개선하기 위한 규제철폐를 지속 추진하며 주택공급을 확대하는 데 역량을 집중할 것”이라고 말했다.

심민규 기자 smk@arunews.com