[창간11주년 | 그래도 돌파구는 있다 - 정부의 정책 지원 ]0·1·1·0·0·8·0·8… 정비사업 활성화 매트릭스

정부가 대규모 미분양 발생 등으로 악화일로를 걷고 있는 주택시장을 살리기 위한 대책 마련에 나섰다.

핵심은 정비사업 활성화 매트릭스(Matrix, 기반)를 마련하는 것이다. 앞서 국토교통부는 지난해 초부터 1·10 대책을 시작으로 8·8 대책을 통해 사실상 정비사업 관련 규제를 대폭 폐지하고, 사업기간 단축 등을 담은 지원책을 마련했다.

심지어 그동안 한 번도 내려간 적이 없었던 조합설립동의율을 70%로 완화하는 파격적인 정책까지 실현했다. 정비사업과 관련해 내놓을 수 있는 카드를 모두 꺼냈다고 평가할 만큼 획기적인 개선책이 발표된 것이다.

따라서 일선 현장에서 정책을 잘 활용하면 사업기간을 단축시킬 수 있는 것은 물론 사업성 제고도 가능하다는 것이 전문가들의 조언이다.

지난해 1월 10일 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’은 정비사업을 지원하기 위한 제도 개선이 핵심이다. 재건축·재개발사업의 문턱을 낮추고, 사업을 신속하게 진행할 수 있도록 방안이 마련됐다. 또 자금지원과 부담금 완화 등을 통해 사업성을 제고하고, 공사비 갈등으로 인한 사업지연을 최소화하기 위한 대책도 담겼다.

우선 ‘정비사업 패스트트랙’ 도입이 중요 포인트다. 재건축의 경우 안전진단을 거치지 않아도 일단 사업추진이 가능하다. 현재는 안전진단을 통과해야 정비구역 입안이 가능하다.

사업절차도 변경된다. 정비구역이 지정되지 않더라도 추진위원회를 구성할 수 있다. 추진위가 정비구역 지정과 정비계획 수립 업무를 진행하면서 조합설립을 병행해 추진할 수 있다. 안전진단은 조합을 설립한 이후 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다. 특히 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌이 되지 않도록 기준도 개선할 예정이다. 해당 대책은 이미 법안 개정이 완료되어 상반기 내 시행을 앞두고 있다.

재개발사업에 대한 지원책도 마련됐다. 신축빌라가 혼재해 있는 등의 부지 특성상 재개발이 불가능한 지역도 사업을 추진할 수 있을 전망이다. 재개발 노후도가 현행 2/3 이상에서 60%로 완화하고, 촉진지구의 경우 50%까지 낮춘다. 노후도가 높은 지역은 접도율이나 밀도 등의 요건을 충족하지 않아도 사업추진이 가능하다.

정비구역 확대도 쉬워져 사업성 제고에 도움이 될 전망이다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지나 자투리 부지 등을 최대 20%까지 포함할 수 있도록 한다. 이를 통해 나대지나 차고지 등들 포함해 한 번에 정비할 수 있을 전망이다.

사업비 조달이 힘든 구역들을 위한 자금 지원책도 마련했다. 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금은 기금융자나 HUG 보증 확대를 통해 지원한다. 공공성을 확보하거나 사업가능 여부 등을 심사해 초기사업비 융자도 제공한다는 계획이다. 이를 통해 구역당 최대 50억원까지 대여를 받을 수 있다.

또 재건축초과이익환수도 면제금액을 상향하고, 부과구간을 확대해 부담을 줄였다. 또 1주택 장기보유자나 고령층에게는 감면이나 납부유예 등의 혜택도 제공한다.

최근 정비사업의 최대 문제로 지적되고 있는 공사비 갈등을 최소화하기 위한 방안도 마련했다. 국토부는 ‘정비사업 표준공사계약서’를 마련해 배포했다. 공사비 조정 시 사용 지수와 세부 산출내력, 조정가능시기 등을 규정한 것이 특징이다. 

또 공사비 분쟁 시 지자체의 도시분쟁조정위원회의 조정을 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력도 부여한다.

정부가 지난해 8월 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’인 이른바 8·8 대책도 정비사업을 활성화하기 위한 내용이 대거 담겼다. 정비사업의 속도를 제고하고, 부담을 경감하겠다는 것이 주요 목표다.

정비사업의 속도를 높이기 위한 방안으로 ‘재건축 하이패스법’으로 불리는 특례법을 마련한다는 계획이다. 해당 법안은 김은혜 의원이 대표 발의한 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법안’으로 정비사업 절차 통합을 골자로 하고 있다.

이에 따라 법안에는 정비사업 초기단계인 정비기본계획과 동시에 정비계획 수립을 허용하는 한편 사업시행계획과 관리처분계획인가도 병행할 수 있는 내용이 담겼다. 관리처분계획인가를 받으면 이주가 완료되지 않았어도 건축물 해체 허가를 신청할 수도 있다.

사업성을 제고할 수 있는 방안도 포함됐다. 역세권 등에서 법적상한용적률보다 완화된 용적률을 부여할 수 있고, 복수의 용도지역이 걸치는 곳은 건폐율과 용적률을 가중 평균한 값을 적용할 수 있다. 또 건축법에 따른 건축물의 높이제한이나 도시공원, 녹지 확보기준을 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 완화할 수도 있다.

도시정비법 개정을 통해 재건축의 조합설립동의율도 완화한다. 기존 동의요건인 전체 75% 동의를 70%로 낮추고, 상가 쪼개기 등이 발생한 단지의 동별동의율은 기존 50% 이상에서 1/3 이상으로 완화할 수 있다. 

여기에 온라인 총회와 전자적 의결 방식을 허용해 비용을 절감시키고, 통합심의와 인허가 의제 대상도 확대해 심의기간도 단축한다.

이밖에도 관리처분인가 신청 전에 타당성 검증을 신청할 수 있고, 주택시장 침체 상황을 고려해 재건축부담금을 전면 폐지하는 방안도 추진한다.

심민규 기자 smk@arunews.com