[8·8 대책] “17년 만에” 재건축 조합 동의율 완화 추진… 정비사업 규제 대폭 완화 예고

재건축 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 낮추는 방안이 추진된다. 지난 2007년 12월 기존 80%에서 75%로 낮추는 도시정비법 개정 이후 무려 17년만이다. 또 기본계획과 정비계획을 동시에 처리하고, 소규모정비사업처럼 사업시행계획과 관리처분계획을 함께 수립할 수 있도록 한다. 용적률도 일반 정비사업은 법적상한의 110%까지, 역세권 정비사업은 130%까지 추가로 허용해 사업성을 높인다는 방침이다.

정부는 8일 부동산 관계장관회의를 개최해 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 확정했다고 밝혔다. 이번 대책의 핵심은 주택공급 확대를 위한 재건축·재개발 절차 간소화와 규제 완화다. 정비사업을 통한 도심 내 주택공급량을 최대한 확보하겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 풀이된다.

▲정비사업 단계별 절차 통합·간소화하고, 재건축 조합설립 동의율 완화=정부는 정비사업의 절차를 단계별로 통합해 사업 속도를 높인다는 계획이다.

우선 기본계획과 정비계획을 동시에 처리하는 방안을 허용하고, 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간이 많이 소요되는 절차는 간소화한다. 정비계획 수립 시에는 대표 유형의 분담금만 산정하고, 조합설립 시 세대별로 산정하는 방식이 검토되고 있다.

또 조합설립 후 단계적으로 수립해 인허가를 받아야 하는 사업시행계획과 관리처분계획도 동시에 수립할 수 있도록 한다. 행정청도 사업시행인가와 관리처분계획을 일괄로 인가할 수 있는 방안이 도입된다.

재건축 조합설립 동의요건도 완화한다. 현재는 전체 토지등소유자의 75% 이상 동의를 받아야 하지만, 70%로 낮춰 조합설립을 용이하게 하겠다는 것이다. 또 동별 동의요건도 현행 1/2에서 1/3로 낮출 계획이다.

더불어 정비구역 입안요청이나 정비계획 입안제안을 위한 동의 시에는 조합설립에 동의한 것으로 간주하는 제도도 도입한다. 현재는 추진위원회 구성에 동의한 경우만 조합설립에 동의한 것으로 처리하고 있다.

정비사업의 통합심의와 인허가 의제 대상도 확대한다. 통합심의에 재해영향평가와 소방성능설계 등을 추가하고, 특별건축구역 지정과 장애인시설 협의 등은 의제처리토록 하는 방안이 도입될 전망이다.

또 관리처분인가 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청을 허용하고, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지기한도 현행 120일에서 90일로 단축하는 개선책도 내놨다. 관리처분인가가 완료되기 전에 미리 HUG와 대출보증 협의를 진행해 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전에 철거심의를 통해 이주·철거기간도 단축시킬 계획이다.

이와 함께 인허가에 대한 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기간의 이견에 따른 지연 방지를 위해 광역지자체의 합동조정회의도 신설한다. 합동조정회의 이후에도 협의가 지연될 경우 국토부가 직접 조정에 나설 방침이다. 또 인허가 상담과 합동조정회의, 관계기관 협의 지연, 업무 지연 등의 방지를 위해 지자체와 국토부에 지원센터를 설치하는 방안도 추진된다.

▲최대용적률, 법적상한 이상도 허용… 최고층수 등 도시·건축 규제 완화=정비사업의 사업성을 높이기 위해 용적률과 층수 등 도시·건축 규제도 완화한다.

정부 발표에 따르면 용적률의 경우 법적상한을 초과해 적용하는 방안이 추진된다. 용적률 추가 허용 방안으로는 역세권의 경우 법적상한용적률의 130%까지 추가 허용한다. 현재는 법적상한의 120%까지 허용하고 있다. 예를 들어 3종일반주거지역인 역세권의 경우 현재는 법적상한용적률의 1.2배인 360%까지 적용할 수 있지만, 앞으로는 390%까지 용적률 상향이 가능해지는 셈이다.

일반 정비사업의 경우에는 현행 법적상한용적률까지 적용이 가능한 것을 110%까지 허용한다는 계획이다. 이에 따라 3종일반주거지역에서 정비사업을 추진하는 경우 330%의 용적률을 적용할 수 있게 된다. 다만 이번 최대 용적률 추가 허용은 3년간 한시적으로 시행되며, 대책 발표일 이전에 사업시행계획인가를 신청한 곳은 제외된다.

용적률 완화에 따라 의무적으로 공급해야 하는 임대주택의 비율도 완화하고, 인수가격 상향도 추진한다. 임대주택 비율은 사업성 등을 고려해 보정계수를 적용하는 방식으로 차등 완화한다. 보정계수는 서울시 평균 공시지가를 해당 구역(단지)의 평균공시지가로 나누는 방식으로 산출한다. 이 경우 임대주택 용적률은 기존 25%에서 15%까지 감소가 가능할 전망이다.

임대주택 인수가격도 표준건축비 대신 기본형건축비의 80%를 적용할 계획이다. 이 경우 현행과 비교하면 약 1.4배가량 인수가격이 상향될 것으로 예상하고 있다. 재개발 의무 임대주택의 경우 9월 중 시행될 예정이며, 용적률 완화에 따른 임대주택은 내달 개정안을 발의해 추진한다는 방침이다.

또 정부는 토지를 효율적으로 이용하기 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한과 공원녹지 확보기준 등을 완화하는 개선책도 시행한다. 건축물 높이의 경우 공동주택간 거리(인동거리)를 건축위 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화를 허용할 예정이다. 또 공원녹지는 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡에서 10만㎡로 상향하는 개선안을 추진한다.

과밀억제권역 재건축과 재개발에 적용되는 85㎡ 이하 주택공급 의무도 폐지한다. 현재는 과밀억제권역 내 재건축은 60% 이상, 재개발은 80% 이상을 85㎡ 이하로 공급해야 한다. 하지만 앞으로는 조합이나 조합원이 희망하는 평형에 따라 주택면적을 선택할 수 있게 될 전망이다.

이와 함께 주택복합으로 재건축하는 경우 아파트와 업무·문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한을 폐지하고, 재건축부담금 폐지도 조속히 추진한다는 방침이다.

▲공공관리 강화로 조합 정상화 지원… 분쟁 조정·공사비 검증은 신속하게 진행=이번 대책에는 정비사업의 지연을 방지하기 위해 지자체 중심의 관리체계를 구축하는 내용도 담겼다.

먼저 임원 해임총회 개최 시에는 지자체 신고를 의무화할 계획이다. 지자체는 사업기간 지연이나 분담금 증가 등 조합임원 해임에 따른 영향을 검토하게 된다. 또 조합임원이 해임된 경우에는 지자체가 전문조합관리인 선임 등 조합정상화 방안도 지원하게 된다. 조합이 요청하는 경우에는 사업관리와 주요 업무 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인 제도도 도입한다.

공사비에 대한 관리도 진행한다. 도급계약 체결이나 증액요청 등이 발생하는 경우에는 내역과 사유 등을 지자체에 제출토록 하고, 한국부동산원의 공사비 검증과 연계해 검토한다. 특히 공사비 검증 기간을 단축하기 위해 부동산원에 ‘공사비 검증 지원단’을 새롭게 설치하고, 전문인력도 2배 이상 확대할 예정이다. 나아가 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류와 수준, 비용 등은 입찰참여 시에 건설사가 상세히 제시하도록 의무화해 공사비 증액 검증 실효성을 제고한다는 방침이다.

분쟁 발생 시 신속한 조정을 위한 대책도 마련한다. 일정 규모 이상의 사업장에 공사비 갈등이 발생하는 경우에는 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화한다. 현재는 지자체에 요청하는 경우에만 전문가를 파견할 수 있다. 하지만 앞으로는 대규모 현장에서 갈등이 발생하면 요청 여부와 관계없이 법률·건설·토목·도시행정 전문가를 파견하게 되는 것이다.

▲초기자금 최대 50억원 융자지원, 사업비 등 대출보증 규모도 추가·확대=금융 지원과 세제 혜택도 강화해 정비사업 활성화를 유도한다.

정비사업 초기 단계에서는 자금 확보가 어려운 만큼 사업비의 일부를 기금에서 융자 받을 수 있도록 지원한다. 사업계획 수립 용역비용과 총회 개최비용, 정비사업전문관리업체 용역비 등으로 구역당 최대 50억원을 지원하고, 수요 등을 고려해 적정 수준을 지속적으로 검토한다는 계획이다.

또 연간 10~15조원 규모였던 정비사업 대출보증도 20조원으로 대폭 확대한다. 이를 통해 설계·계획수립 비용 등에 대한 최대 보증한도를 사업면적에 따라 현행 50억원에서 60억원으로 증액한다.

사업추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우에는 총사업비의 50% 이내에서 추가 보증도 실시할 예정이다. 예를 들어 기존 사업비의 60%를 보증 받은 후 사업비가 증가한 경우에는 증가비용의 60%까지 추가로 보증을 진행할 수 있다는 것이다. 또 건설사의 정비사업 참여도를 높이기 위해 시공사별 대출 보증한도도 상향할 예정이다.

재건축 조합과 1주택 조합원에게는 취득세를 감면하는 혜택도 추진된다. 규제지역 외에 지역에 한해 분양가격이 12억원 이하인 경우 지자체가 조례로 최대 40%까지 감면할 수 있도록 하겠다는 것이다.

이밖에도 정비사업 분담금 부담을 완화하기 위해 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대한다. 현행 제도에서는 주택연금을 교육비와 의료비 등의 목적으로 연금한도 50%까지 개발인출이 가능하다. 하지만 앞으로는 분담금 납부목적의 개별인출도 최대 70%까지 허용한다는 방침이다.

심민규 기자 smk@arunews.com