[창간8주년 | 소규모정비사업 전성시대] 모아주택? 소규모재건축?… 인기 많다지만 “그게 뭔데?”

지난 2018년 2월 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 시행됨에 따라 전국에서 소규모주택정비사업을 추진하는 구역이 급증하고 있다. 소규모주택정비사업은 과거 도시 및 주거환경정비법에서 태생했지만, 사업절차나 특례 등에 대한 내용이 부실해 사실상 유명무실한 상태였다. 하지만 소규모주택정비법으로 독립하고, 부동산 시장 상황까지 맞아떨어지면서 전국적인 유명세를 타고 있다. 다만 비교적 신생 사업인데다 종류도 많고, 용어도 혼재해 사용하다보니 일선 업계에서는 혼란을 겪는 경우가 적지 않다. 특히 서울시의 경우 모아주택과 모아타운이라는 새로운 명칭을 사용함에 따라 소규모정비사업과는 다른 사업으로 오해하는 경우도 많다. 소규모주택정비법을 통해 소규모정비사업과 모아주택에 대해 알아봤다.

▲소규모주택정비사업, 위치·방법에 따라 자율주택정비·가로주택정비·소규모재건축·소규모재개발로 구분

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은 명칭 그대로 빈집과 소규모주택을 정비하기 위해 제정한 법률이다. 따라서 ‘빈집정비사업’과 ‘소규모주택정비사업’을 추진하기 위한 내용을 담았다.

소규모주택정비사업은 △자율주택정비사업 △가로주택정비사업 △소규모재건축사업 △소규모재개발사업 등 4종류의 사업으로 구분된다. 우선 자율주택정비는 자율적으로 개량·건설하는 사업인 만큼 20세대 미만의 작은 면적을 정비하는 사업이다. 정비라기보다는 흔히 재생의 개념으로 바라보는 시각이 우세하다.

가로주택정비는 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업으로 정의하고 있다. 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만으로 기존 주택이 단독주택은 10가구 이상, 공동주택은 20세대 이상이어야 한다.

소규모재건축은 도시 및 주거환경정비사업에 따른 재건축의 축소판으로 보면 된다. 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업으로 면적이 1만㎡ 미만이면서 200세대 미만이어야 한다.

소규모재개발은 통상적으로 주거·상업지역에서 진행하는 재개발사업과 달리 역세권이나 준공업지역이 시행 대상지역이다. 철도역 승강장 경계로부터 350m 이내, 또는 준공업지역에서 5,000㎡ 미만인 곳이 해당된다.

소규모주택정비사업의 장점은 사업기간이 짧다는 점이다. 통합심의를 진행하고, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 진행하는 등 사업절차가 단순해 일반 정비사업과 비교하면 단기간 내에 사업을 완료할 수 있다는 것이다.

▲소규모주택정비 관리계획 수립해 광역적 개발… 면적 기준 완화 등 인센티브 제공

소규모주택정비사업은 1만㎡ 미만의 소규모로 정비하는 만큼 난개발이 불가피하다는 단점이 있다. 이에 따라 지난해 7월 소규모주택정비법을 개정해 여러 곳의 소규모정비사업구역을 합쳐 광역적으로 개발할 수 있는 제도를 마련했다. 바로 ‘소규모주택정비 관리계획’이다.

소규모주택정비 관리계획은 10만㎡ 미만의 면적을 대상으로 시장·군수 등이 시·도지사에게 신청하면 승인 여부를 결정하게 된다. 소규모주택정비 관리계획이 수립된 지역은 ‘소규모주택정비 관리지역’이 된다.

이 경우 관리지역 내 소규모주택정비사업의 면적은 2만㎡ 미만으로 확대되고, 1·2종일반주거지역은 각각 2·3종일반주거지역으로 1단계씩 종상향이 이뤄진다. 다만 종상향에 따른 용적률 증가분의 50% 이하는 임대주택으로 공급해야 한다.

더불어 관리계획에 따라 정비기반시설 또는 공동이용시설 등을 설치할 경우에는 국가나 시·도지사가 비용의 전부 또는 일부를 보조·융자할 수 있다. 또 소규모정비사업에 필요한 비용도 공공으로부터 보조·융자가 가능하다.

▲모아주택, 서울지역 특성에 맞는 소규모주택정비사업… 모아주택 몰려있는 지역은 모아타운으로 추진

서울시는 지난 1월 재개발이 어려운 저층주거지의 새로운 정비모델로 ‘오세훈표 모아주택’을 도입한다고 밝혔다. 시가 새로운 정비모델이라고 표현했지만, 소규모주택정비사업과 거의 유사해 사실상 동일한 사업으로 볼 수 있다. 절차적으로도 소규모주택정비법에 따른 소규모주택정비사업으로 추진한다.

모아주택이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 정비하는 ‘모아타운’은 소규모주택정비 관리지역의 개념과 사실상 동일하다. 즉 모아주택은 소규모주택정비사업, 모아타운은 소규모주택정비 관리지역의 브랜드 정도로 인식하면 된다.

다만 서울지역의 특성에 맞는 지원을 한다는 점이 차별화된 포인트다. 예를 들어 모아타운의 경우 2종 7층 이하 지역은 최고 층수가 기존 10층에서 15층으로 완화한다. 또 모아타운 1곳당 375억원의 정비기반시설 비용(국·시비)을 지원하고, 공공건축가가 기본설계도 지원한다.

심민규 기자 smk@arunews.com