1. 개념=가로주택정비사업은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제2조의3에 의거 ‘노후 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업’으로서 현 정부 하의 도시 재생 뉴딜이라는 정부 정책 방향성과 맞물려 요새 활성화 되고 있는 사업 유형이다.
2. 특징=사업 절차 간소화로 사업기간 단축 및 비용 절감을 할 수 있다는 것이다. 정비계획 수립 및 구역 지정 절차 없이 주민 스스로 조합을 구성하여 직접 시행할 수 있기 때문이다. 개별 현장 마다 차이는 있겠지만 기본계획 수립, 정비계획 수립, 구역 지정 절차, 추진위원회 설립 절차가 생략되기 때문에 정비사업 평균 사업 기간인 8년 6개월보다 훨씬 단축된 3년이라는 평균 사업 기간을 자랑하고 있다.
구역 지정 절차 없이 사업을 원하는 주민만 참여하여 주거지 정비를 하다 보니 기존 구역 지정 절차와 관련하여 존치하고 싶은 구역에 포함되어 사업 진행 내내 주민 간 갈등이 빚어지는 것을 피할 수 있으며 대상 사업지 자체가 크지 않기 때문에 사업성 리스크가 있다고 보아서 인허가청에서는 △대지안의 공지 1/2 완화 △건축물 높이 제한 1/2 완화 △부대 복리시설 설치 기준 완화 △기타 주택법 및 건축법 상 규제 완화를 해주고 있다.
건축 심의와 관련해서도 건축 도시계획 통합 심의로 기존 재개발·재건축 등 사업에 비해서 그 심의 절차가 대폭 간소화 되어 있고 사업시행계획 수립 단계에서 사실상 관리처분계획의 내용을 상당수 이미 포함시키는 바, 일반 재개발·재건축 사업처럼 사업시행 인가 수립 후 관리처분계획 수립까지의 기간을 상당 수 세이브할 수 있는 장점도 있다고 할 것이다.
3. 현재 상황 및 개선 방안=서울시는 가로주택정비사업의 건축물 층수를 7층으로 제한하고 있으며 임대주택을 공급하면서 제3종 일반주거지역 이상이거나 4차로 이상의 도로와 접한 경우에 한해 10층까지 적용하고 있으나 부산시 등은 법과 동일하게 15층 층수 제한을 적용하고 있는 바, 지자체에 따라서 층수 규제 기준을 조례로 달리 적용하는 것은 형평성 시비가 있을 것으로 보인다. 광역교통시설 부담금은 신규로 건설되는 주택에 의한 교통유발금에 대해 부담금을 부과하는 성격으로서 원인자 부담금이라고 할 것이다. 이에 대해 도시 및 주거환경정비법 상 일반 재개발·재건축 사업의 경우에는 신축 아파트의 연면적에서 기존 주택의 연면적을 공제한 뒤 순증가 연면적에 대해서만 부담금을 부과하고 있는데 반해 가로주택정비사업의 경우에는 이러한 합리적 규정이 적용되지 않고 기존 주택 면적으로 포함한 전체 연면적에 대해서 광역시설교통부담을 부과하고 있어 사업성 측면에서 과도한 부담으로 작용하고 있다.
김래현 변호사 / 법무법인 현