Q. A재건축구역 내 상가소유자입니다. 조합설립 시부터 조합과 상가는 아파트와 분리하여 권리가액 등의 개발이익을 별도로 정산하고, 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안을 자율적으로 마련하기로 약정하였습니다. 이러한 약정이 유효하기 위해서는 어떠한 절차를 거쳐야하는 건지요?
A. 재건축구역 내 상가소유자들과 아파트소유자들은 이해관계가 다르기 때문에, 상가를 아파트와 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 상가조합원들로 구성된 별도의 기구인 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 소위 ‘상가 독립정산제 약정’이라 합니다. 최근, 일부 조합에서는 조합설립을 위한 동의율을 충족하기 위해 조합설립당시 상가소유자들과 상가독립정산제 약정을 하였으나 정작 관리처분계획안에 이러한 약정을 제대로 반영하지 않아 소송이 제기 되기 되는 등 문제가 되고 있습니다.
이러한 ‘상가 독립정산제 약정’에 관하여 법원은 아파와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하는 것은 조합원별 부담액에 영향을 미칠 수 있으므로 ‘조합의 비용부담’ 및 ‘조합원의 권리, 의무’에 관한 사항에 해당하고, 상가협의회가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것의 의미는 관리처분계획안 중 상가부분의 작성을 상가협의회에 일임한다는 내용이므로 ‘조합원의 권리, 의무’와 ‘임원의 업무의 분담 및 대행 등’과 ‘관리처분계획’에 관한 사항이므로 원칙적으로 조합의 ‘정관’에 규정하여야 하는 사항으로 보았습니다. 따라서 정비사업조합과 상가 독립정산제 약정을 한 경우에는, 정관변경절차를 통해 이러한 약정을 정관에 규정하여야 구속력이 있습니다.
다만, 법원은 조합정관을 변경하지 않더라도 상가 독립정산제 약정이 정관변경을 위한 의결정족수를 갖춘 총회결의가 있었다면 조합 내부적으로 구속력 있는 규범으로서의 효력은 가진다고 보았습니다. 하지만 상가 독립정산제 약정을 관리처분계획안에 포함시키는 등 조합 내부의 규범을 변경하고자 하는 총회결의를 할 경우에는 1) 조합의 비용부담에 관한 사항에 해당하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하고, 2) 총회결의의 내용이 상위법령 및 정관에 위반되지 않아야 하며, 3) 규범변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 규범을 신뢰하는 조합원들의 이익보다 우월하여야 한다는 요건을 명확히 하였습니다.
그러므로 위 사안에서 상가 독립정산제 약정이 정관에 포함되지 않았다고 하더라도, 총회에서 전체 조합원 3분의2 이상의 동의를 받고, 총회결의의 내용이 상위법령과 정관 및 신뢰이익에 반하지 않는다면 상가 독립정산제 약정은 조합에서 준수하여야 하는 구속력 있는 약정이 될 수 있습니다.
유사한 하급심 판결에서도, 법원은 상가조합원들이 조합과 한 상가 독립정산제 약정에 관하여, 상가소유자들이 조합과 맺은 상가 독립정산제 약정을 신뢰하여 재건축 동의를 하였으므로 이러한 상가소유자들의 신뢰를 보호할 필요성이 현저하고, 아파트 소유자들이 다수라는 이유만으로 아파트소유자들의 손해가 상가소유자보다 현저하다고 단정하는 것은 부당하므로 상가 독립정산제 약정이 반영되지 않은 관리처분계획에 대해서 하자가 있으므로 취소되어야 한다고 판시한 사례가 있습니다. 따라서 개별 조합에서는 상가 독립정산제 약정에 대해서 더욱 신중을 기할 필요가 있고, 동시에 조합과 이러한 약정을 맺은 상가소유자들의 경우에는 약정이 조합을 구속하는 효력을 갖기 위해서는 정관변경절차를 통해 정관에 규정되어야 함을 명심하시기를 바랍니다.
이순희 변호사 / 법무법인 혜안