정부의 신도시 조성을 통한 주택공급 확대 및 집값 안정화 도모 방침에, 시장 반응은 미온적이다. 신도시 조성 발표에도 불구하고 구도심에서의 주택수요는 지속적으로 증가할 것이고, 재개발·재건축을 배제한 주택시장 안정화는 불가능하다는 이유에서다.
정부는 지난해 말 집값안정을 골자로 한 주택공급 확대 방안을 내놨다. 경기 양주시 왕숙지구와 하남시 교산, 과천시, 인천시 계양 테크노벨리 등 총 3곳에 3기 신도시를 건립한다는 내용이 골자다. 대규모 주택공급을 통해 서울지역 주택 수요를 분산시켜 집값 안정화를 도모하겠다는 게 핵심이다.
하지만 신도시 조성만으로 집값상승의 근원지인 서울지역 주택가격을 안정화 시킬 수 있을지는 미지수라는 게 업계 전문가들의 중론이다. 신도시에서 서울지역으로의 대중교통망을 확충한다고 해도 주거환경이 우수한 도심권의 주택수요를 분산시키기에는 역부족이라는 것이다.
주택수요에 있어 가장 중요한 부분은 ‘직주근접 효과’다. 따라서 강남과 여의도, 목동, 용산 등의 거주자들이 서울 외곽에 지어진 신도시로 주거지를 옮길 가능성은 매우 낮다. 반대로 대부분의 직장이 서울지역 도심권에 있는 상황을 바꾸기도 어려운 게 현실이다.
결국 서울 도심의 주택수요는 도심지 내에서 해결할 수밖에 없다. 택지가 부족한 서울지역의 경우 재개발·재건축 등 정비사업을 배제시켜놓고는 주택시장 안정을 논할 수 없다. 더욱이 주택산업연구원이 지난해 발표한 서울지역 노후주택 현황에 따르면 단독주택 절반가량이 준공된 지 30년을 넘긴 것으로 나타났다. 서울시내 31만8,000여가구 가운데 30년 이상 된 노후주택은 15만990여가구에 달했다. 시내 전체 단독주택의 47.4%로, 절반가량에 해당하는 수치다.
이곳들은 난방배관 등 기반시설 노후화로 주민안전마저 위협하고 있다. 집값 폭등에 대한 우려를 이유로 한 재개발·재건축 지양 정책은 잘못됐다. 재개발은 노후된 주거환경을 개선시키는 공공성을 갖고 있다. 동시에 구도심에서 대규모 주택공급도 이룰 수 있다.
정부는 신도시 조성 정책만이 과연 집값 안정화의 구원투수로 적합한지에 대해 심도 있게 고민해 볼 필요가 있다. 주택시장 안정화를 골자로 한 정책효과를 보기 위해서는 다각도의 공급확충 노력을 기울여야 한다. 규제 일변도로 억눌려오고 있는 재개발·재건축을 통한 주택공급을 지속적으로 배제시킨다면 장기적인 관점에서 시장 안정화는 어려울 것이다.
박노창 기자 park@arunews.com