지난 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 신탁사가 조합을 대신해 정비사업을 시행하는 ‘신탁방식 정비사업’이 도입됐다. 사업성이나 자금조달 등의 문제로 장기간 추진되지 못하는 구역에 신탁사를 투입시켜 정비사업을 정상화시키자는 취지였다.
법령 개정 이후 신탁사들은 주로 정비사업에 적극적으로 참여하게 된다. 다만 당초 법령 취지와는 달리 주로 강남, 여의도 등의 재건축이 주요 타깃이었다는 점에서 논란이 있어왔다.
특히 지난해에는 일부 신탁사들이 불과 시행 1년도 남지 않은 재건축초과이익환수제를 피할 수 있다는 홍보를 하기도 했다. 대상 재건축 단지들이 사업초기인 점을 감안하면 1년 이내에 관리처분인가 신청을 하는 것은 현실적으로 불가능했다. 실제로도 신탁방식을 도입한 현장에서 재건축부담금을 면제 받은 곳은 단 한곳도 없다. 오히려 신탁방식이냐, 조합방식이냐를 놓고 내부적인 분쟁이 발생하면서 사업은 오히려 더 늦어지는 부작용이 발생하기도 했다. 그렇게 신탁방식으로 인한 재건축초과이익환수제 면제는 과장 홍보라는 오명을 남긴 채 마무리됐다.
하지만 최근 신탁사의 홍보 방식이 바뀌었다. 이번에도 재건축초과이익환수에 관해서인데, 면제가 아닌 절감으로 방향을 틀었다. 내용은 이렇다. 신탁사를 사업시행자로 지정하게 되면 ‘수수료’가 발생한다. 통상 분양수익의 일정 비율을 가져가는 방식인데, 수수료 규모가 만만치 않다는 것이 업계의 평가다. 때문에 신탁방식을 도입하려는 현장에서도 이견이 발생한다. 굳이 수수료를 주면서 신탁방식을 도입할 필요가 있냐는 것이다.
그런데 신탁사가 묘안을 내놨다. 바로 신탁사의 수수료가 재건축부담금 산정 시 개발비용으로 인정받기 때문에 부담을 가질 필요가 없다는 것이다. 재건축부담금은 사업 완료 후 주택가격에서 사업초기 주택가격과 주택가격 정상 상승분, 개발비용 등을 제외한 금액으로 산정하게 된다. 따라서 수수료가 개발비용에 포함되면 조합원들이 납부해야 하는 재건축부담금도 줄어들게 될 것이란 논리다. 바꿔 말하면 재건축부담금을 줄이기 위해 수수료를 많이 주자는 것과 마찬가지다.
신탁사의 이번 홍보는 그야 말로 현대판 ‘조삼모사(朝三暮四)’다. 하지만 조합원은 원숭이가 아니라는 점을 반드시 명심해야 할 것이다.
심민규 기자 smk@arunews.com