재건축 초과이익환수제 시행에 따라 추진위원회승인을 거치지 않고 직접 조합을 설립할 경우 부담금 산정을 위한 주택가격 개시 시점 기준일은 언제일까요? 아직 이에 대한 명확한 해답은 정해져 있지 않아 서울시에서 국토교통부에 유권해석을 의뢰한 상황입니다.
올해 초 초과이익환수제가 다시 시행되면서 시장에서는 제도적 장치 보완 요구사항이 나오고 있습니다.
초과이익환수제는 재건축사업으로 발생한 개발이익에서 개발비용과 해당 지역 정상주택가격 상승분 등을 제한 가격이 3,000만원을 초과하면 부담금을 부과하는 제도입니다. 초과이익의 규모에 따라 10~50%까지의 세금이 책정되는 만큼 개발이익이 클수록 부담금도 늘어나게 됩니다. 이때 부담금 산정을 위한 주택가격 개시 시점 기준일은 추진위승인일로 정하고 있습니다. 문제는 추진위원회승인을 거치지 않고 바로 조합설립인가를 받는 단지의 경우 주택가격 개시 시점 기준일이 언제인가 하는 점입니다.
실제로 전국 주요 지자체는 ‘공공지원 조합설립기준’을 근거로 추진위원회 구성없이 곧바로 조합을 설립할 수 있도록 정하고 있습니다. 정비구역 내 토지등소유자의 75% 이상이 동의하면 추진위 구성을 생략하고 곧바로 조합설립이 가능하다는 게 제도의 핵심입니다. 이 경우 부담금 산정을 위한 주택가격 개시 시점일을 정해놓고 있지 않아 시장에 혼란을 불러일으키고 있다는 것이죠.
하지만 정부는 부담금 산정 기준에 대한 미흡한 제도적 장치는 손보지 않은 채 근거가 불명확한 환수금액부터 공개하면서 시장에 공포 분위기만 조성했다는 지적입니다.
국토부는 올해 상반기 초과이익환수제 시행에 따라 부담금이 무려 8억4,000만원에 이르는 곳이 있다고 발표했습니다. 그러면서 대상 단지가 어디인지, 어떠한 근거로 산정했는지에 대한 공표는 하지 않았죠. 이로 인해 집값 상승의 원인이 재건축사업에 있다고 규정한 정부가 공포 분위기 조성을 위해 부담금을 ‘뻥튀기’한 것 아니냐는 의혹까지 사고 있습니다.
부동산시장은 정책에 가장 민감하게 반응합니다. 시장 혼선에 따라 오히려 집값은 더 오를 수 있고, 정부에 대한 불신은 필연으로 다가오면서 결국 부동산정책은 실패를 되풀이할 수밖에 없습니다.
이혁기 기자 lee@arunews.com