재개발·재건축 등 정비사업을 추진하는 이유는 주거환경 개선을 통해 조합원들의 재산가치를 높이기 위한 것이다. 따라서 조합원들은 ‘새로운 주택이나 상가’를 ‘저렴한 가격’에 분양 받는 것이 최종 목표이다. 물론 일부 현금청산을 원하는 조합원들도 있지만, 대부분은 신축 주택·상가를 분양 받기 원한다.
그렇다면 조합원의 분담금은 어떻게 결정될까? 조합원 분담금은 조합원이 신청한 아파트의 조합원 분양가격에서 조합원의 권리가액을 뺀 금액이다. 이때 조합원 권리가액은 종전자산평가금액에 비례율을 곱한 값으로 결정된다.
문제는 일부 조합원들이 종전자산평가금액에 대한 불만을 제기한다는 점이다. 시세대로 평가하지 않은 종전자산금액으로 인해 조합원 분담금이 늘었다는 것이다. 즉 감정평가금액을 시세대로 높이면 조합원 분담금이 줄어들 것이라는 주장이다.
하지만 결론부터 말하면 이런 주장은 조합원 분담금에 대한 오해에서 비롯된 잘못된 주장이다. 현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 “재개발사업에서 조합원 분양분, 일반분양분 등은 시장·군수가 선정, 계약한 2인 이상의 감정평가업자의 평가한 금액을 산술평균해 산정”하도록 규정하고 있다.
또 도시 및 주거환경정비조례에는 “공동주택은 사업시행자가 제시한 원가(대지 및 건축비와 사업시행에 소요된 제반비용) 산출근거에 따라 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 감정가액을 산술 평균한 금액으로 산정한다”고 명시되어 있다.
즉, 조합원 분양가는 감정평가업자의 종후자산평가로 결정되는데, 조합원의 종전자산 감정평가금액이 분양가격의 ‘원가’에 포함된다는 것이다. 따라서 조합원의 종전자산가액을 낮추면 조합원 분양가는 낮아지게 된다. 반대로 조합원 종전자산가액을 높이면 원가비용이 커지기 때문에 조합원 분양가가 높아지게 되는 것이다.
단순한 예로 A조합원 감정평가금액이 4억원이고, 전용면적 85㎡인 아파트의 분양가격이 5억원이라고 가정해보자. 만약 A조합원의 감정평가금액을 5억원으로 올린다면, 아파트의 원가가 상승했기 때문에 분양가격도 6억원으로 상승하게 된다. 결국 조합원 분담금은 종전과 마찬가지로 1억원이 되는 셈이다. 비례율 등의 복잡한 산출 과정을 생략한 단순한 예시이긴 하지만, 조합원 감정평가금액의 증감이 분담금에 영향을 미치지 않는다는 의미이다.
특히 조합원의 종전자산평가의 시기와 방법 등은 법에 정해져 있는 사안이다. 도시정비법 제48조제1항제4항에 따르면 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있은 날”을 기준으로 평가하도록 규정하고 있다. 또 주택재개발사업의 평가지침에는 재개발사업 등을 위한 종전자산은 개발이익 등을 배제한 가격으로 평가토록 정해져 있다. 정비사업의 계획 또는 시행으로 인한 가격 증가분이나 분양권 프리미엄, 미실현 가치 등에 대해서는 제외하라는 것이다.
그럼에도 일부 조합원들의 원성과 불만은 ‘현재 가격’으로 종전 평가를 하지 않는 것이다. 하지만 분명한 것은 종전가가 높다고 이익이 되는 것이 아니라는 점이다. 조합원들의 분담금을 줄이기 위해서는 무엇보다 분양수입 등과 같은 개발이익을 높여야 가능한 것이다.
오히려 조합원의 감정평가금액을 높일 경우 분양을 포기한 현금청산자들의 청산금액이 올라가기 때문에 추가적인 보상과 사업지연 등에 따른 분양조합원 피해가 커질 수 있다.
실제로 대법원 제1부가 지난 2015년 10월 29일 선고한 판결문(2014두13294)에 따르면 “구 도시정비법에 따른 재개발 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고, 공사비 등을 투입해 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양해 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 종전자산가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자비율을 정하기 위한 것”이라며 “사업완료 후 총 수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승되었다 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락해 그 상승분이 상쇄되므로 평가시점의 차이로 종전가격이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수 없다”고 판시했다.
즉 종전자산 가격은 조합원간의 상대적 형평성을 정하기 위한 평가일 뿐 절대적인 가치를 판단하는 것이 아니라는 것이다. 종전자산평가 금액을 높인다면 상대적으로 비례율이 낮아져 분담금에는 변화가 없기 때문이다.
따라서 조합원 분양을 앞둔 조합에서는 종전평가금액과 비례율, 조합원 분담금에 대한 설명을 통해 오해를 불식시키는 것이 조합원간의 신뢰를 이루고, 사업속도를 높일 수 있는 지름길이 될 것이다.