김동연 경제부총리겸 기획재정부 장관이 후보자 인사청문회 당시 재건축초과이익환수제 적용 재유예 여부를 두고 ‘종합적 검토’ 의견을 밝혔죠. 이 제도는 재건축으로 1인당 평균 3,000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록한 게 핵심입니다. 올해 말까지 관리처분인가를 신청한 재건축사업장에서는 제도 적용을 피할 수 있죠.

 

이러한 초과이익환수제가 강남권 재건축시장에 2가지 변화를 불러일으키고 있습니다. 우선 초과이익환수제 적용·미적용이 예상되는 곳에서 각각 가격 및 거래량 차이가 발생하고 있다는 점입니다. 

 

실제로 강동구 둔촌주공의 경우 전용면적 84㎡형의 가격은 관리처분인가를 받은 지난 5월 10억9,000만원으로 당초 9억9,000만원에서 1억원가량 상승했습니다. 거래량도 지난해 4분기 93건이었던 게 올해 2분기 5월까지 158건을 넘어선 것으로 나타났습니다.

 

반면, 압구정 현대아파트의 경우 서울시의 층수제한 등에 따라 재건축사업 진행이 지지부진하게 흘러가고 있는 상황입니다. 사실상 초과이익환수제 적용을 피할 수 없다는 분석이 나오면서 전용면적 82㎡형이 지난해 10월 18억8,000만원에서 지난 4월 15억5,000만원으로 하락했습니다.

 

초과이익환수제가 불러온 또 다른 변화는 강남권 재건축 사업장에서 공동사업시행방식을 택하고 있는 곳들이 늘고 있다는 점입니다.

 

방배13·14구역의 경우 공동사업시행방식으로 전환한 가운데 각각 입찰공고를 내고, 시공자 선정을 앞두고 있습니다. 조합들이 공동사업방식에 관심을 갖게 된 이유는 시공자 선정이 사업시행인가 이후보다 앞선 건축심의 이후에 가능하기 때문입니다. 조합은 시공자를 미리 선정하고 사업시행인가를 받으면 관리처분을 신청하기까지 시간 절약이 가능하다는 판단인데요.

 

하지만 전문가들은 공동사업시행 방식이 최선이 될 수는 없다고 지적 합니다. 강남권에서 동시다발적으로 관리처분인가에 집중할 경우 전세대란을 우려한 지자체가 인·허가 조절 카드를 꺼내들 수 있고, 이 경우 초과이익환수제를 피할 수 없다는 것입니다.

 

또 관리처분인가 신청에만 급급할 경우 재건축사업을 서두르다보니 관리처분계획수립시 이견차에 대한 검증도 누락시킬 수 있다는 역효과 발생 우려도 나오고 있습니다.

 

제도 도입 이후 유효성을 제대로 검증할 기회 없이 몇 년간 유예된 상황에서 초과이익환수제 부활은 하반기 주택시장의 또 다른 불씨로 급부상할 수 있습니다. 제도 시행에 앞서 주택시장에 가해지는 순기능과 역기능을 고려한 신중한 고민이 필요한 때가 아닐까요?

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