현금청산대상자가 되면 조합원자격을 상실하게 된다고 하던데 사실인가요?

분양신청관련된 현금청산대상자는 조합원중에서 발생하게 된다. 조합원이어야만 분양신청을 할 수 있는 권한이 있고 또 분양계약을 체결할 권한이 있는 것이다.


그런데 막상 현금청산대상자가 되면 조합원지위를 상실하게 된다는 말이 있던데 사실인가?


조합원지위를 상실하게 된다면 그 다음에 개최되는 조합총회에 참석을 할 수가 없으며, 임원이나 대의원도 될 수가 없는 것인가?

1. 현금청산 대상자는 조합원 중에서 발생한다.


현금청산대상자중 분양신청과 관련하여서는 조합원 중에서 현금청산대상자가 발생하게 됩니다.


분양신청관련 현금청산대상자는 “분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자”인데, 이때 일단 분양신청을 하려면 조합원자격이 있어야만 분양신청을 할 수가 있기 때문입니다.


즉, 조합원이어야 분양신청을 할 수가 있고, 분양신청을 했었어야 철회도 할 수가 있는 것이고, 또 분양신청을 이미 하였어야 분양계약을 체결안할 수도 있는 것입니다. 따라서 현금청산대상자는 기본적으로 조합원이라는 것입니다.

2. 현금청산 대상자에 대하여 계속하여 조합원자격을 부여하면 나머지 조합원들이 사업을 진행할 수가 없다.


하지만 신축아파트나 상가의 분양을 받지 않겠다고 하면서 정비사업을 하지 않으려는 조합원에 대하여 계속하여 조합원의 자격을 부여하게 되면, 이 현금청산자는 향후 조합총회에 출석하여 조합사업시행에 반대하는 표를 던지게 될 것이고, 또 가장 중요한 관리처분계획에도 자신은 관계가 없음에도 불구하고 반대표를 던져서 건건히 조합사업진행의 발목을 잡게 될 것입니다.


그러므로 일단 현금청산대상자가 되면 이 사람은 어차피 조합의 정비사업에 동참할 사람이 아니기 때문에 조합원자격을 부여하여서는 안될 것이다.


하지만 상식적으로는 위와 같으나 도시정비법에는 이와 관련된 조문이 없습니다. 그래서 대법원판결에 의하여 조합원자격이 상실되도록 되어 있습니다.

대법원 2011.7.28.선고 2008다91364 판결에 의하면,
“구 도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제47조의 내용과 형식을 비롯하여, 구 도시정비법이 현금청산제도를 둔 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에 대하여 현금청산이 가능하도록 함으로써 주택재개발사업을 신속하고도 차질 없이 추진할 수 있도록 하려는 취지인 점, 조합원이 현금청산대상자가 됨으로써 조합원의 가장 중요한 권리인 분양청구권을 행사할 수 없게 된 마당에 여전히 조합원으로서 제반 권리를 가지고 의무를 부담하게 하는 것은 당사자 의사에 부합하지 아니한 점, 현금청산대상자에게 조합원의 지위를 인정하지 아니하고 현금청산을 통해 조합과의 법률관계를 마무리하더라도, 현금청산대상자는 청산금을 조합과 협의에 의하여 결정하거나 협의가 성립하지 않을 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용절차를 통해 지급받을 수 있을 뿐만 아니라, 조합에게서 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대하여 종전 토지 또는 건축물에 대한 인도를 거절할 수 있는 점 등을 종합하면, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 구 도시정비법 제47조의 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 보아야 한다.” 라고 판시하였습니다.

3. 조합원지위를 언제 상실하게 되는가


그러면 현금청산대상자는 언제 조합원지위를 상실하게 되는가? 상식적으로 생각하면 현금청산대상자가 되는 순간 조합원지위를 상실한다고 보야야 할 것입니다.

그래서 대법원 2010.8.19.선고 2009다81203 판결을 보면,
“분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다.
그리고 이 때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다.”고 판시하였습니다.


즉, 현금청산자가 되는 시점에 조합원지위를 상실하게 되는 것입니다.


‘분양신청을 하지 아니한 자’란 어디까지를 말하는 것인가요?

현금청산대상자에 관하여 조금 더 상세하게 검토를 해 보도록 하자.


그 첫 번째로 ‘분양신청을 하지 아니한 자’란 어떤 사람을 말하는 것일까? 최초에 조합이 정한 분양신청기간 및 연장기간도 다 사용한 뒤 별도로 전혀 새롭게 추가분양신청을 하는 경우는 어떻게 되는 것일까?

1. 법에 규정된 기간내에 분양신청을 하지 아니한 자


현금청산대상자중 가장 많이 해당되는 것이 분양신청을 하지 아니한 자입니다. 도시정비법 제46조에 의하면 사업시행자는 토지등소유자에게 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 공고 및 통지하여 분양신청기간을 정한 뒤에 분양신청을 받도록 되어 있는데, 이 때 분양신청을 하지 아니한 자가 이에 해당되는 것입니다.

흔히 조합의 경우에는 조합원들로 하여금 많이 분양을 받도록 하기 위하여 1차 분양신청기간과 연장한 2차 분양신청기간을 모두 지나고도 여러 차례 분양신청기간을 추가로 두어 분양신청을 접수하는 경우도 있습니다.


하지만 도시정비법에는 1차 분양신청기간을 30일 이상 60일 이내로 하고, 연장하는 경우에는 20일의 범위 내에서만 분양신청을 연장할 수 있도록 규정되어 있지 더 이상 추가로 분양신청기간을 연장할 수 있도록 규정되어 있지 않습니다.

2. 임의로 추가하여 분양신청을 하는 경우


그런데 위와 같이 법에 정해져 있는 분양신청기간을 초과하여 조합집행부에서 임의적으로 분양신청기간을 추가로 연장하여 계속하여 분양신청접수를 받게 되는 경우가 있는데, 이 경우 아래와 같은 문제점이 발생할 수 있습니다.

① 조합원분양가보다 일반분양가가 더 높은 경우 도급제의 경우에 조합원들의 이익배분이 줄어들 수가 있습니다.
분양신청을 마감하게 되면 조합원분양분을 제외한 나머지 신축건축물 등은 일반분양을 하게 되는데, 일반분양하는 것이 조합원에게 분양하는 것 보다 더 수익이 더 많을 경우에는 추가로 분양신청 받아 일반분양물량이 줄어들게 되면 그만큼 이익이 줄어들 수 있기 때문에 조합원들에게 돌아가는 이익배분이 줄어들 수가 있는 것입니다.
반면에 지분제의 경우에는 일반분양물량과는 상관없이 조합원들의 지분이 정해져 있기 때문에 별로 문제가 없을 것입니다. 대신 시공사의 이익과 관련되어 있기 때문에 시공사와의 협의를 거쳐야 할 것입니다.

② 추가로 분양신청을 자꾸 받게 되면 이미 분양신청을 한 조합원들이 신청한 평형에 추가 분양신청자들이 경합하게 되어 평형배정에 대하여 문제점이 발생할 수가 있습니다.


예를 들면, 신축아파트 총 500세대중 50평형대 공급량이 200세대이고 기존 분양신청 기간 내에 신청한 조합원이 190명이라고 가정할 때에 기존 50평형대를 신청한 조합원들은 전부 배정을 받을 수 있었는데, 추가 분양신청을 자꾸 받아 30명이 추가로 50평형대를 신청하였다면 추가분양신청을 받음으로 인하여 기존 신청자들이 50평형대를 배정받지 못하는 불이익을 입을 수가 있는 것입니다.


따라서 새롭게 추가분양신청을 받으려고 하면 미리 총회결의를 득하든가, 아니면 추가분양신청을 받는 문제를 대의원회에 위임하여 대의원회 결의에 따라서 결정을 하여야지, 조합집행부가 임의로 새로운 추가분양신청을 받게 되면 법적분쟁에 휘말릴 수도 있습니다.

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