지난호에 이어 지정개발자에 의한 정비사업의 단독 시행에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
4. 사업시행절차
도시 및 주거환경정비법 제11조에 의하면 조합(주택재개발정비사업조합, 주택재건축정비사업조합, 도시환경정비사업조합), 토지등소유자(도시환경정비사업), 시장·군수, 주택공사 등의 시공사 선정에 관한 절차를 명시하고 있으나, 지정개발자의 시공사 선정에 관한 규정을 두고 있지 않습니다.
향후 지정개발자의 시공사 선정은 규약으로 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정한다는 규정을 신설하는 것이 타당하다고 사료됩니다.
사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 동의를 얻어야 합니다. 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안의 토지면적 50% 이상 토지소유자의 동의와 토지등소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 합니다. 다만 경미한 변경인 경우에는 총회 의결을 필요로 하지 않습니다(법 제28조제5항).
주택재개발사업에 있어 토지등소유자(총회의 구성원)의 산정은 도시정비법 제17조 및 시행령 제28조제1항제1호에 의하여야 합니다. 신탁업자가 지정개발자인 경우 신탁된 재산에 관하여 토지등소유자를 위탁자로 볼 것인지, 수탁회사를 볼 것인지 다툼이 있을 수 있습니다.
주택재건축사업의 ‘토지등소유자’는 토지 및 그 부속토지를 소유한 자이므로(법 제2조제9호나목), 토지 또는 건축물중 하나만 소유한 자는 동의 대상이 아닙니다. 도시정비법 제28조제5항 단서는 ‘토지등소유자’로 기재되어 있으므로, 주택재건축사업에 있어 미동의자를 포함한 전체 토지등소유자의 과반 동의로 해석될 소지가 많습니다.
따라서 주택재건축사업의 경우 주택재건축사업에 동의한 자중 과반 동의를 받도록 개정되어야 할 것입니다.
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(법 제48조제1항). 지정개발자도 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하나, 관련 조항에 총회의 의결 및 총회의 의결정족수에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 않습니다. 입법적으로는 조합이 시행하는 경우와 동일하게 지정개발자는 토지등소유자들에게 규약상 총회의 개최일로부터 1개월 전에 종전자산, 종후자산, 정비사업비 추산액 등을 문서로 통지하고, 총회에서 토지등소유자 과반수의 동의를 얻도록 명시하여야 할 것입니다.
5. 결론
지정개발자가 단독으로 정비사업을 시행할 경우 조합설립인가절차는 생략되고, 나머지 절차는 조합이 시행하는 절차와 유사합니다. 현재까지 조합이 정비사업을 단독시행하는 사례가 많았으나, 향후 건설업자와의 공동시행, 신탁업자와의 공동시행, 지정개발자의 단독시행 등으로 재개발·재건축사업의 활성화를 기대해 봅니다.