소득세법에서는 주택이 무엇인가에 대해 구체적으로 정의한 바가 없지만 일반적으로 주택이란 건물의 용도가 상시 주거용에 공할 수 있는 시설 등을 갖춘 상태의 건축물을 말합니다. 즉 세대가 입주하여 생활할 수 있을 정도의 주거에 적합한 상태에 있을 것을 요구합니다.
당해 건물이 주택에 해당하는지 여부에 따라 비과세 규정과 다주택자의 중과세 규정을 적용함에 있어서 영향을 미치게 되므로 주택여부를 판단하는 것과 거주자의 주택수에 포함되는지 여부는 신중히 검토하여야 합니다.
대법원 판례에서는 ‘주택’이라 함은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 말합니다. 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1개동의 건물이어야 하는 것은 아닙니다.
이에 주택을 판단함에 있어서 실질과세의 원칙에 따라 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인지가 중요합니다. 하지만 사실상용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도기준으로 주택에 해당하는지 여부를 판단하여야 합니다. 다음의 사례를 들어 이해를 돕겠습니다.
Q. 임차인의 가족이 2층에서 거주하였고 전세계약서에 주택으로 확정일자를 받았지만 실제로 임차인이 종교시설(점집 등)으로 이용하고 있는 상황에서 2층을 주택으로 볼 수 있습니까=판례에서는 종교시설로 이용하기 위하여는 주거공간으로 개조가 필요하였다고 보여지고 쟁점부동산 전체가 근린생활시설로 등기되어있어 실제 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것이 합리적인 점을 종합하여 볼 때 쟁점부동산 2층 부분의 주된 용도는 주택이 아닌 사업용으로 보는 것이 사실관계에 부합한다고 나와있습니다. 이와 같이 사실상용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도를 따져보아야 합니다.
Q. 1주택을 여러사람이 공동으로 소유한 경우에는 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 봅니까=네 각자 1주택을 보유하는 것으로 봅니다. 다만, 동일세대원이 1주택을 각각 지분으로 소유한 경우에는 각각1주택으로 보는 것이 아니라 지분전체를 1주택으로 봅니다.
Q. 사실상 주거용으로 사용한 사실을 입증할 수 있는 서류에는 어떠한 것들이 있습니까=거주자의 주민등록등본, 임대차계약서(확정일부인 날인된 임차인의 계약서가 더 유효함), 부동산중개업소 중개대상물건 설명서 사본, 한국전력의 전력수용가 확인서, 재산세 과세대장사본(주택으로 과세받은 경우에 한함), 현황사진 등을 제출하면 주거용으로 사용한 사실을 입증할 수 있습니다.