1. 사안의 개요
최근 본 변호사가 수행하고 있는 조합설립인가 취소 사건에서 구역 내 소재하고 있는 특정 부동산(이하 ‘갑’ 건물이라 함)에 대해서 등기부 및 대장 상 용도가 ‘다세대주택’으로 기재되어 있어 관할 행정청 역시 다세대주택으로 봐서 비주택단지에 포함시켜 동의율 충족 여부를 산정하여 인가 처분이 이뤄졌는데 이후 소송 과정에서 해당 부동산의 면적을 실측한 결과 바닥 면적 합계가 660㎡를 초과하는 것으로 확인되었는 바, 위 부동산이 위 실측 결과에 의거 공부 상 기재에도 불구하고 ‘연립주택’으로 인정되어 주택단지 동의율 산정에 포함되어야 하는지 여부가 문제가 되었다(참고로 주택법 시행령 별표 1 규정의 의거 연립주택과 다세대 주택의 경우 1개 동의 바닥 면적 합계가 660㎡를 초과하는지 여부에 따라 구분하고 있음).
2. 도시정비법 제2조제7호 ‘주택단지’ 정의 규정에 대한 해석
가. 대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결=하나의 주택단지인지 여부를 판단하는 기준은 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 ‘할 당시’ 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지의 여부에 있는 것으로 해석된다고 전제하고, 적법하게 조사된 증거를 종합하여 원심 판시와 같이 위 각 아파트단지에 대한 토지구획정리사업과 국민주택건설사업계획에 따른 주택의 건립경위를 인정한 후 이에 비추어 보면 이 사건 아파트단지와 329-2 지상 아파트단지는 하나의 주택단지가 아니라고 판단하였는 바, 기록과 관련 규정을 면밀히 검토하여 보니 원심의 사실인정과 판단은 모두 옳은 것으로 인정된다.
나. 소결=위 대법원 판례는 도정법 제2조제7호 주택단지 규정 중 가목에 대한 해석 기준(건설 사업 또는 대지조성 사업을 할 당시에 하나의 사업계획으로 승인받았는지 여부)을 제시한 것인데 해당 기준은 동조 제7호 마목에 대한 해석을 함에도 동일하게 적용되어야 할 것입니다.
그렇다면 마목 ‘건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지’에 대한 해석도 현재 시점에서 측량 감정 등을 통해 확인되는 연면적을 기준으로 연립주택인지 여부를 판단할 것이 아니라 당시 건축허가를 연립주택으로 득하였는지 여부에 따라서 주택단지에 해당하는지 여부를 판별하여야 할 것입니다.
사안의 ‘갑’ 건물은 대장, 등기부 등 각종 공부에 의해서 당시 다세대주택으로 건축허가를 득한 사실이 명백하다고 할 것인 바, 20여년이 흐른 현재 시점에서 측량 감정 등을 통해서 확인되는 연면적(그것도 불법증개축으로 인해 건축허가 당시 연면적과 달라졌을 수도 있는 연면적)만을 기준으로 이제 와서 ‘갑’ 건물이 연립주택이라고 주장하고 더 나아가 도정법 제2조제7호 ‘건축허가를 얻어 연립주택을 건설한 일단의 토지’라고 해석하는 것은 도정법 제2조제7호의 명문규정 및 위 대법원 판시 취지에 명백히 반하는 해석이라고 할 것입니다.
위와 같이 해석하지 않으면 조합과 같은 사업시행자 및 구청과 같은 인허가청은 조합설립인가 신청 및 그 처분시마다 공부에 의해서 확인되는 용도가 있음에도 그와 같은 공부를 믿어서는 안 되고 수십여년이 흐른 현재시점(재건축의 경우 건물 노후도 요건을 충족해야 하는 바 구역 내 건물들을 대개 20~30년이 경과한 건물들이 대부분입니다)에서 측량 감정 등을 통해서 확인되는 바닥면적을 기준으로 ‘건축허가를 어떤 용도로 받았는지와 무관하게’ 새로이 주택단지 해당 여부를 판별해야 한다는 것인데 이는 상식적으로 도저히 납득할 수 없는 것입니다.
따라서 ‘갑’ 건물은 건축허가 받을 당시 용도에 비춰서 적어도 도정법 제2조제7호 주택단지 개념 정의에 있어서는 여전히 다세대주택이라고 할 것이며, 다세대주택일 경우 별도의 주택단지에 해당하지 않는다고 할 것이어서 비주택단지 동의율에 포함하여 산정함이 마땅하다고 할 것입니다.