1. 정비사업조합의 세무회계=관리처분계획인가는 도시 및 주거환경정비법뿐만 아니라 조세법에서도 매우 중요하다. 관리처분계획에 의하여 주택 및 상가건물의 면적, 예상분양가액, 조합원분양분 및 일반인 분양분에 대한 정보, 사업시행인가 고시일을 기준으로 한 종전 부동산에 대한 감정평가가액, 법인세 절세를 위한 감정평가 등 주택재개발사업과 관련한 모든 정보가 관리처분계획인가에 있다.

1) 매입부가가치세의 정산=관리처분계획인가는 사용면적이 확정되는 효과가 있다. 물론 인가권자에 의하여 관리처분계획인가의 변경고시가 있는 경우에는 변경된 관리처분계획인가일에 사용면적의 확정 효력이 생긴다.

따라서 관리처분계획인가일 이전에 수취한 공통매입세액을 예정사용면적비율로 안분한 경우에는 관리처분계획인가일이 속하는 과세기간의 부가세 확정신고 시 최종 정산작업을 하여야 한다.

다만, 공통매입세액 중 토지 및 건물의 예정공급가액비율로 안분한 부분은 관리처분계획인가일에 하는 것이 아니라 공급가액이 확정되는 분양공고(완료)일에 하여야 한다.

정비사업조합의 추진위원회부터 일반분양공고일까지의 사업기간이 장기간에 걸쳐서 사업이 진행되었기에 부가가치세를 정산하여 관할세무서에 신고하는 것은 힘든 작업이다. 부가가치세를 힘들게 정산하였음에도 정비사업조합에서 환급받는 부가가치세는 그동안 사업비와 운영비로 지출하면서 지급한 부가가치세(매입부가가치세)에 비하면 매우 적다.

왜냐하면 정비사업조합에서 부가가치세를 환급받을 수 있는 부문은 일반분양 상가와 일반분양 중 국민주택규모초과(전용면적 85㎡ 초과)에 대한 건축관련 비용(토지관련비용은 불공제됨)에 대해서만 환급이 가능하기 때문이다.

즉, 토지관련 지출액(감정평가비, 안전진단비, 환경교통영향평가비, 정비계획비 등), 조합원관련 건축비용(이주관련비용, 철거비 등), 국민주택규모이하 분양받는 조합원의 건축공사비 등은 부가가치세가 환급, 공제되지 않기 때문이다.

 

2. 현물 및 현금출자금(또는 조합원분양선수금)의 세무회계처리=현물출자일(관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날)에 분양신청한 조합원의 종전부동산 평가액(산술평균감정평가액)을 조합원분양선수금(현물출자금)으로 대기하고 차변에는 건설용지로 인식한다(서울시조합회계기준에서는 권리가액을 조합원분양선수금으로 기표함).

1) 납부할 청산금=현금을 조합원이 조합에 납부하는 청산금은 해당 조합원이 분양받은 아파트 가격보다 본인이 출자한 종전토지 및 건축물의 권리가액보다 적은 경우이다.

조합은 조합원이 납부한 청산금을 현금출자금으로 회계처리한다. 과거에는 납부받은 청산금을 수익사업에 해당 된다는 국세청의 주장으로 현금출자금이 아닌 매출액으로 인식한 때도 있었지만, 대법원은 납부받은 청산금은 수익사업에 해당 되는 매출액이 아니다는 판결로 현금출자금으로 회계처리한다.

2) 지급할 청산금=조합은 조합원에게 청산금을 지급하는 경우가 있다. 분양받은 아파트 가격보다 해당 조합원이 조합에 현물로 출자한 종전토지 및 부동산의 권리가액이 더 높기 때문이다.

조합은 통상 이전고시일까지 청산금을 조합원에게 지급한다. 청산금을 지급받을 권리가 있는 조합원은 청산금을 지급 받은 날과 지급 받지 못했어도 이전고시일의 다음날 중에서 빠른 날을 양도일로 보아 양도소득세를 신고해야 한다.

 

3. 조합법인세액의 추정=관리처분계획인가 신청 시 조합에서 법인세를 제외한 관리처분계획안을 바탕으로 조합법인세 예상액을 산정할 수 있다. 관리처분계획(안)의 수립 시 정비관리업체에 당해 예산법인세액이 반영되도록 조언하면 조합 수지분석을 하는데 도움이 될 수 있다.

정비사업조합은 준공, 해산, 청산 절차에서 법인세 등 납부, 조합원에 대한 배당소득세 지급 등을 고려하여 관리처분계획에 반영해야 한다. 수익사업부문에서 이익이 발생하여 법인세, 배당소득세를 납부해야 하는데, 조합에 현금예금이 없어서 조합원에게 추가분담금이 징수되지 않아야겠다.

이 기사를 공유합니다
저작권자 © 위클리한국주택경제신문 무단전재 및 재배포 금지