[ 창간9주년 | 올 하반기 부동산 시장 전망 ] “올해 집값 반등 쉽지 않다… 전세시장은 점차 회복”

대다수 전문가들은 올해 안에 집값 반등이 쉽지 않을 것으로 전망하고 있다. 전 세계적으로 고금리 시대가 열렸고 당분간 이런 흐름이 계속될 것이라는 이유에서다. 다만 서울·경기 등 수도권 지역의 하락 속도는 다소 완화될 것으로 봤다. 전셋값 하락에 대해서는 입주물량 등이 소진되고 나면 점차 회복될 것으로 예상했다. 전문가들은 금리 급등을 부동산 침체의 주요 원인으로 꼽으면서 시장 안정화를 위해 정부의 각종 규제 완화, 금리 방어 등이 필요하다고 지적했다. 또 미분양 물량이 늘어나는 것을 우려해 취득세 감면, 한시적 양도세비과세 등을 통해 미분양 주택을 빠르게 소진할 필요가 있다고 진단했다. 올해 초 정부가 발표한 재건축 안전진단 기준 완화, 노후계획도시 특별법 등 정비사업 활성화를 위한 움직임에 대해서는 긍정적인 의견이 많았다. 특히 최근 이슈로 떠오른 노후계획도시 특별법과 관련해 당장 시장 영향력은 미미해도 장기적으로 봤을 때는 의미가 있다고 평가했다. 본지는 △함영진 직방 빅데이터 랩장 △권일 부동산인포 리서치 팀장 △이은형 대한건설정책연구원 연구위원 △윤지해 부동산R114 수석연구원 △김태섭 주택산업연구원 초빙연구위원 등 5인의 전문가들을 통해 하반기 부동산 시장을 전망해봤다.

▲전문가들, 올해 안에 집값 반등은 어렵다는 것이 중론=대다수의 전문가들이 올해 안에는 집값 회복이 없을 것으로 내다봤다. 현재 시장 상황은 지난해 급등한 금리 영향이라고 진단하면서, 당분간 하향세는 둔화될 것으로 예상했다.

특히 서울권에 비해 인천, 지방 등 공급이 많았던 지역은 침체가 여전해 연내 전국적인 시장 회복은 어렵다는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “최근 주택시장은 서울·경기 등 수도권과 아파트 위주로 제한적 회복 및 하락폭 둔화 양상을 나타내고 있다”며 “전반적인 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 월평균 주택매매 시가총액도 지난 2020년 32조원 규모에서 올해는 8~9조원 수준으로 크게 줄어 짧은 시간 내 경기를 회복하기엔 한계가 있다”고 말했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장도 “상반기 중 금리인하는 불가능하고, 하반기에도 불투명한 상황이라 올 한해 반등은 쉽지 않을 것”이라며 “전셋값 하락도 이어지고 있는데 입주물량 등이 소진되고 나면 전세시장은 점차 회복될 수 있을 것이다”고 밝혔다.

다만 일부 전문가들은 규제 완화 중심의 정책 호재에 힘입어 보다 이른 시간부터 시장 회복이 가능할 것이라는 전망도 내놨다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “가격 하락 원인들의 영향력이 줄어들고 규제 완화 정책들이 펼쳐지면서 올 하반기부터 집값이 다시 오를 수 있다”고 내다봤다.

▲시장 안정화를 위해 과도한 규제를 정상화한 부분은 긍정적=전국 집값이 하락하면서 전문가들은 규제 정상화를 통해 부동산 시장 안정을 이룰 필요가 있다고 주장한다. 이와 관련해 안전진단 완화, 고가아파트 대출 규제 폐지, 특례보금자리론 본격화 등 다양한 부문에서 규제 완화를 이룬 점은 긍정적이라고 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “단기적인 가시 효과를 기대하기는 어렵더라도 규제 완화 등 시장 정상화를 위한 장기적인 정책 방향은 긍정적이라고 본다”는 입장을 밝혔다.

윤 수석연구원도 “이미 정비사업 규제와 다주택자·임대사업자 대출 조건 완화 등 거래 정상화·안정화를 목적으로 한 다양한 조치들이 있었다”며 “재초환과 같은 규제는 여전히 남아있지만 대부분의 규정이 폐지된 만큼 당분간 실제 효과를 관망할 필요도 있다”고 덧붙였다.

▲미분양 적체 현상은 이어질 것… 한시적 조세지원 등으로 해소할 필요 있어=전문가들은 미분양과 관련해 당분간 적체 현상은 이어질 것으로 진단하면서, 조세감면 등으로 미분양 주택을 소진할 필요가 있다고 봤다.

김태섭 주택산업연구원 초빙연구위원은 “정부는 미분양 해소책으로 공급자의 가격하향과 소비 진작을 위한 지원책을 내놓아야 한다”며 “미분양 매입 시 한시적 조세지원, 금융지원 등 무주택자의 주택마련 기회를 제공할 필요가 있을 것”이라고 말했다.

권 팀장도 “과거 미분양 주택 해소를 위해 취득세 감면, 한시적 양도세비과세 등으로 10만 가구 이상의 미분양을 빠르게 소진한 사례를 참고할 필요가 있다”고 입을 모았다.

▲노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법은 대부분 긍정… 상당한 시간이 필요한 점은 변수=정부가 지난 2월 발표한 노후계획도시 특별법과 관련해서는 대부분의 전문가들이 1기 신도시 등의 주거환경 개선에 어느 정도 기여할 것으로 봤다. 다만 오랜 시간이 소요될 것으로 보여 기여도는 당분간 제한적일 것이라 예상했다.

함 랩장은 “1기 신도시 등은 대부분 10층 이상 중층 단지들이라 용적률 상향으로 사업성 개선 기대감이 커질 것으로 예상된다”며 “다만 주택시장 침체가 지속되고 있고 특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 속도는 변수가 될 수 있다”고 밝혔다.

권 팀장도 “노후화가 갈수록 심해지는 가운데 개발에 대한 청사진을 마련한 것은 긍정적이라고 본다”며 “각 지역마다 실제 사업 추진 과정에서 다양한 변수가 발생할 수 있고 상당한 시간이 소요될 것으로 보여 기여도는 당분간 제한될 듯”이라고 설명했다.

특별법이 주택공급에 큰 역할을 할 것이라 기대하는 전문가도 있었다.

김 연구위원은 “특별법이 워낙 파격적인 내용이 많아 실현된다면 1기 신도시와 같은 구축 단지들의 정비사업 활로를 열 수 있을 것”이라며 “향후 신규택지공급의 한계를 고려할 때 향후 기존 노후계획도시의 재건축 활성화를 통해 주택공급에 크게 기여할 것으로 보인다”고 견해를 밝혔다.

이호준 기자 leejr@arunews.com